TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 22 Novembre 2024

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 11 Octobre 2024

N° RG 24/02865 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5B4P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice SIGA S.A.S, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [L] [J] né le 23 Mai 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par assignation du 26 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, a fait citer Monsieur [Z] [L] [J], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 215,57 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ; 1 103,56 € au titre du budget prévisionnel et 54,92 € au titre des fonds travaux ; 735 € au titre des frais nécessaires ; 3 000 € à titre de dommages-intérêts ;2 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cité par procès-verbal remis en étude, Monsieur [Z] [L] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, fait valoir que Monsieur [Z] [J], propriétaire des lots 131, 77 et 78 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 05 avril 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, le procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2023, une attestation de non-recours, un extrait de compte au 31 mai 2024, un commandement de payer la somme de 3 579,12 € en date du 25 janvier 2024 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 579,27 € en date du 05 avril 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention «Pli avisé et non réclamé»;

Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des charges échues et impayées le paiement de la somme de 3 215,57 € dont 2 314,93 € au titre des charges de l’exercice de l’année 2023 ;

Que le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes de l’exercice 2022 et de l’adoption du budget 2024 au terme du procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2023, qu’il produit, mais ne verse aucun élément de nature à rapporter la preuve de l’approbation de l’exercice 2023 ;

Qu’en l’absence de démonstration de l’approbation de l’exercice de 2023, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le recouvrement de l’arriéré des charges de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 qui sera donc écarté ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 735 € ;

Qu’ainsi les frais de forfaitaires de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ;

Qu’en conséquence, les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure, dont le montant correspond à la tarification du contrat de syndic, ainsi que le coût du commandement de payer, qui en l’espèce, ne relève pas des dépens, seront retenus au titre des frais nécessaires ;

Attendu que Monsieur [Z] [L] [J] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

900,64 € (3 215,57 € – 2 314,93 €) au titre des charges échues impayées de l’exercice 2024 arrêtées au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 janvier 2024,

1 158,48 € au titre des provisions pour charges et fonds travails arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2024,

285,52 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la défaillance récurrente de Monsieur [Z] [J] dans le paiement régulier des charges de copropriété, alors même qu’il a déjà fait l’objet de deux précédentes condamnations du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date des 10 mai 2021 et 23 septembre 2022, est de nature à mettre très sérieusement en péril l’équilibre financier de la copropriété en déséquilibrant ses comptes ;

Que Monsieur [Z] [L] [J] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [Z] [L] [J] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, les sommes suivantes :

900,64 € au titre des charges échues impayées au titre de l’exercice 2024 arrêtées au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 janvier 2024 ;

1 158,48 € au titre des provisions pour charges et fonds travails arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2024,

285,52 € au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES HAMADRYADES », représenté par son syndic en exercice la SAS SIGA, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT