AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00229 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJ6T

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [C] [L]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne assisté de M^e Chakib HADJIAT, avocat au barreau de METZ

Madame [H] [B] épouse [L]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Chakib HADJIAT, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GASSE

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e HADJIAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2022, la société VILOGIA a consenti à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 481,97 euros ainsi que 72,42 euros pour les charges.

Par contrat du même jour, la société VILOGIA a consenti à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] un contrat de location emplacement de stationnement n° 097854, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 30,79 euros et 2,60 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] le 5 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 507,66 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 avril 2025 remis à étude, la société VILOGIA a fait assigner Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025.

En demande, la société VILOGIA, représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, sous le bénéfice de l’éxecution provisoire de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] ;Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5 808,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 547,66 euros et à compter de la décision sur le solde ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 606,79 euros pour le logement et 36,69 euros pour le stationnement, tout mois commencé étant dû ;Les condamner solidairement à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

A l’audience, la société VILOGIA a précisé ne pas s’opposer aux délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire demandés par ses locataires, à la condition qu’une clause cassatoire soit prévue.

En défense, Monsieur [C] [L] comparant assisté par son conseil et Madame [H] [L] représentée par son conseil à l’audience, lequel s’est référé à ses conclusions écrites du 26 août 2025, reconnaîssent être tenus d’une dette locative, mais demandent à être autorisés à régler leur dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 150 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils font valoir qu’ils ont effectué d’importants réglements au cours des derniers mois, à hauteur de 3400 €, afin d’apurer leur dette locative et de payer les loyers courants et ajoutent que cet échéancier a été validé par le [Adresse 6] dans son diagnostic social et financier versés en pièce n°1 du bordereau des défendeurs.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 5 juillet 2023, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 8 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6 pour le logement d’habitation et article 11 pour l’emplacement de stationnement) qui prescrit un délai de 2 mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 5 juillet 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 507,66 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 septembre 2023.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société VILOGIA produit un décompte aux termes duquel Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] lui doivent, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 5 418,49 euros arrêtée au 26 août 2025 (soit la somme de 5 808,39 euros – 141,93 euros – 12,75 euros – 235,22 euros figurant sur le décompte au titre des frais).

Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, le dernier décompte tenant compte des versements qu’ils indiquent avoir effectués.

La solidarité des locataires est par ailleurs expressément prévue par le contrat de bail.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés, solidairement, à titre provisionnel, à verser à la société VILOGIA cette somme de 5 418,49 euros.

Elle sera assorite des intérêts au taux légal sur la somme de 547,66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande de la société VILOGIA aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée par Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L], ces derniers seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation solidaire et provisionnelle de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux. Il n’y a toutefois pas lieu de dire que tout mois entamé est dû, compte-tenu de la nature indemnitaire de cette créance, elle doit être calculée prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du temps passé dans le logement.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société VILOGIA la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 22 mars 2022 entre la société VILOGIA d’une part et Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2] et l’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 6 septembre 2023 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] à payer à la société VILOGIA la somme de 5 418,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 547,66 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 150 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation et le contrat relatif à l’emplacement de stationnement pourront se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société VILOGIA pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la société VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, cette indemnité étant due prorata temporis ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société VILOGIA tendant à l’expulsion de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] in solidum aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 5 juillet 2023, de l’assignation en référé du 7 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 8 avril 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] à payer à la société VILOGIA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé le 16 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente