Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p18 aud civile prox 9, 26 août 2025, n° 24/07907

TJ Marseille 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Motif légitime et sérieux du congé
La cour a constaté que le congé a été délivré dans les formes requises et que le manquement des locataires à leurs obligations justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires n'ont pas quitté les lieux après la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Montant des loyers et charges dus
La cour a constaté que les locataires n'ont pas contesté le montant de la dette locative, rendant la demande fondée.
Accepté
Indemnité d'occupation due depuis le 21 novembre 2024
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle ils occupent les lieux sans droit.
Rejeté
Préjudice subi par le bailleur
La cour a estimé que le préjudice n'était pas distinct et entièrement réparé par les intérêts moratoires, déboutant ainsi la demande.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé que les locataires, ayant succombé, doivent rembourser les frais de procédure au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p18 aud civ. prox 9, 26 août 2025, n° 24/07907
Numéro(s) :	24/07907
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eliette SANGUINETTI
Parties :	S.C.I. M' IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Juin 2025

GROSSE :

Le 26-8 ……………………………………………

à M^e SANGUINETTI ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07907 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52VU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. M’IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [Y]

né le 10 Décembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [Y]

née le 13 Novembre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte signé le 22 novembre 2018, la SARL M’IMMO a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 80 euros de provision sur charges par mois.

Un congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] le 20 mars 2024 avec effets au 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024 la SARL M’IMMO a fait signifier à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] un commandement de payer la somme de 2.040,94 euros en principal et visant la clause résolutoire.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

La SARL M’IMMO a, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, attrait Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] à l’effet d’entendre :

— valider le congé pour motifs légitimes et sérieux à effet le 21 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 21 novembre 2024, correspondant au montant du dernier loyer échu, charges en sus,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à verser à la SARL M’IMMO la somme de 2.696,95 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à verser à la SARL M’IMMO la somme de 3.000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à régler à la SARL M’IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé en date du 20 mars 2024, outre le commandement de payer en date du 20 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

Représentée par son conseil lors des débats, la SARL M’IMMO a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que figurant dans son assignation, sauf à actualiser à un montant de 2.548,27 euros l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 10 juin 2025.

Cités à étude, Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] ne se sont pas présentées et n’ont pas été représentés à l’audience.

Le délibéré a été fixé 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée”.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la SARL M’IMMO.

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

“I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

IV. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.»

Il en résulte qu’il appartient donc au juge de vérifier et de contrôler la validité du congé délivré par un bailleur à son locataire. Le juge apprécie souverainement la motivation fournie par le bailleur dans le congé.

En l’espèce, le congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré par commissaire de justice aux locataires le 20 mars 2024, avec effets au 21 novembre 2024. Il rappelle que le bail a été consenti le 22 novembre 2018 pour une durée de trois ans renouvelables tacitement, pour expirer au 21 novembre 2024. Il vise le motif suivant : « le manquement répété à votre obligation de payer les loyers et de justifier de l’attestation d’assurance, conformément aux termes du contrat, ce qui constitue un motif légitime et sérieux comme prévu à l’article 15-I précité ».

La régularité formelle de ce congé n’est pas contestée. Il a bien été délivré 6 mois avant l’expiration du bail.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y], non comparants, n’apportent pas d’éléments à contester la dette locative.

La dette locative s’élevait à un montant de 2.040,94 euros au moment où le commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y]. L’importance de cette dette qui ne cesse d’augmenter, caractérise un manquement répété des preneurs à l’obligation essentielle de payer ses loyers aux termes convenus, qui est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux au sens des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrégularité n’entache donc ce congé qui ne pourra qu’être validé.

Partant, il conviendra de :

— dire que le congé délivré par la SARL M’IMMO le 20 mars 2024 est parfaitement valable,

— constater que Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 21 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] et de tout occupant de leur chef,

— condamner Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SARL M’IMMO une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer pratiqué avec charges, dues depuis le 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, en quittances ou deniers pour tenir compte des versements déjà intervenus.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La bailleresse verse un décompte arrêté au 10 juin 2025, qui établit que Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] restaient devoir une somme de 2.548,27 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 10 juin 2025 et terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts de droits à compter du prononcé de la présente décision.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent, condamnés solidairement vu la clause de solidarité insérée dans le bail du 22 novembre 2018, au paiement de la somme sollicitée.

Sur la demande de dommages et intérêts

LA SARL M’IMMO sollicite une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, la SARL M’IMMO sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] seront condamnés in solidum à payer à la SARL M’IMMO une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, et à supporter in solidum les entiers dépens de la procédure, en ce compris le congé du 20 mars 2024, le commandement de payer du 20 septembre 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT QUE le congé délivré le 20 mars 2024 par la SARL M’IMMO à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], est valable et bien-fondé ;

CONSTATE que Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 21 novembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] et tout occupant de leur chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL M’IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SARL M’IMMO une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou leur expulsion, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements déjà intervenus ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit la somme de 836,28 euros révisables suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SARL M’IMMO une somme de 2.548,27 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 10 juin 2025 et terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] à payer à la SARL M’IMMO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le congé du 20 mars 2024, le commandement de payer du 20 septembre 2024 et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE