TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 12 Novembre 2025

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 01 Octobre 2025

N° RG 25/03098 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UOE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z] épouse [T], née le 21 Mars 1977 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.M. D’IMAGERIE MÉDICALE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

DENONCE:

Société STARLEASE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

Société FRANFINANCE LOCATION

dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

Société BANQUE POPULAIRE MÉDITERRANÉENNE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

Toutes trois non comparantes

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1995, Monsieur [F] [Z] a donné à bail à la SCM D’IMAGERIE MEDICALE des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 9.600 francs hors charges et hors taxes.

Le bail de droit commun a pris effet au 1er janvier 1995.

Madame [L] [Z] épouse [T], ayant droit de Monsieur [F] [Z], s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, Madame [L] [Z] épouse [T] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SCM D’IMAGERIE MEDICALE pour une somme de 15.790, 03 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par actes de commissaire de justice des 13 et 15 mai 2025, ledit commandement de payer a également été délivré à Madame [X] [U], Madame [Y] [V], Monsieur [K] [W] et à la SELARL RADIO DE LA SOURCE.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, Madame [L] [Z] épouse [T] a fait assigner la SCM D’IMAGERIE MEDICALE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Par actes de commissaire de justice des 29 et 30 juillet 2025, l’assignation a été régulièrement dénoncée aux créanciers inscrits la société BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, la SASU FRANFINANCE LOCATION et la SA STARLEASE.

Lors de l’audience du 1er octobre 2025, Madame [L] [Z] épouse [T], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à reconstituer les cloisons intérieures à l’emplacement d’origine ainsi que la distribution des locaux suivant plan annexé au bail ;

— Condamner la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à Madame [L] [Z] épouse [T] :

— Une indemnité provisionnelle de 22.540, 16 euros compte arrêté au 1er Juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Un intérêt au taux de 2% sur les sommes dues conformément aux dispositions contractuelles ;

— Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à la reprise effective des lieux ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Les dépens.

La demanderesse actualise sa demande au titre des sommes dues à la somme de 34055,63 euros au 26 Septembre 2025, mois de Septembre 2025 inclus.

La SCM D’IMAGERIE MEDICALE, bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 01er mai 2025. Un commandement de payé visant la clause résolutoire a été délivré le 12 mai 2025.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 juin 2025.

L’obligation de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 juin 2025, égale au montant du loyer mensuel contractuel outres charges et taxes contractuelles et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation mensuelle sera accordée.

Sur les loyers et charges impayés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 26 septembre 2025 que la SCM D’IMAGERIE MEDICALE a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du 04 février 2025.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 13 juin 2025, les sommes dues par la SCM D’IMAGERIE MEDICALE au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Les sommes qui ne correspondent ni au loyer ni aux charges ni à l’indemnité d’occupation , soit les intérêts de retard, la partie des charges non justifiées par le relevé de compte du 29Août 2025 qui fait état d’un solde dû à ce titre de 1 058,25 euros, la taxe foncière ne seront pas retenues au titre de la dette incontestable.

Ainsi, n’est pas sérieusement contestable l’obligation du locataire de payer la somme de 21 542,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 26 septembre 2025 ;

En conséquence, la demande de provision sera accordée à hauteur de 21 542,25 euros.

Sur la clause pénale :

L’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé.

Le juge du fond dispose du pouvoir de modérer la clause pénale.

En l’espèce, les dispositions du contrat de bail fixent un intérêt au taux de 2% par mois de retard sur les sommes dues.

Il convient de soulever que les pouvoirs du juge des référés sont notamment limités par le caractère provisoire des mesures qu’il peut prendre, de sorte qu’il ne peut condamner une partie qu’à verser une provision et ne peut la condamner à s’acquitter d’une somme au titre d’une clause pénale.

Dans le cas présent, Madame [L] [Z] épouse [T] ne sollicite pas le bénéfice de sommes provisionnelles à valoir sur les sommes dues au titre de loyers impayés mais l’indemnisation de son préjudice financier par l’octroi d’une somme au titre de la clause pénale.

Dès lors, l’examen de cette prétention excède la compétence du juge des référés et relève de la seule compétence du juge du fond.

En conséquence, la demande de condamnation de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer un intérêt de 2% sur les sommes dues sera rejetée.

Sur la demande de reconstitution des cloisons intérieures à l’emplacement d’origine et la distribution des locaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail : « en cas de départ des locataires, à l’expiration du bail, et sauf le cas de non renouvellement par le propriétaire, sans motif sérieux et légitimes, ceux-ci s’engagent à reconstituer les cloisons intérieures à l’emplacement d’origine, afin que la distribution des locaux permette d’obtenir deux appartements de types trois et deux appartements de type deux, à usage d’habitation ou professionnel, tels qu’ils étaient à l’origine de la construction ».

Le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à reconstituer les cloisons intérieures à l’emplacement d’origine ainsi que la distribution des locaux suivant plan annexé au bail.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SCM D’IMAGERIE MEDICALE sera condamnée à payer à Madame [L] [Z] épouse [T] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCM D’IMAGERIE MEDICALE qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 mai 2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail, conclu le 1er décembre 1995 entre Monsieur [F] [Z] et la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à la date du 13 juin 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à Madame [L] [Z] épouse [T], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle , à compter du 13 juin 2025, d’un montant égal au loyer contractuel mensuel , taxes et charges contractuelles en sus et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à Madame [L] [Z] épouse [T] la somme provisionnelle de 21 542,25 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2025, mois de Septembre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de condamnation de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer un intérêt au taux de 2% sur les sommes dues ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à reconstituer les cloisons intérieures à l’emplacement d’origine ainsi que la distribution des locaux suivant plan annexé au bail ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à Madame [L] [Z] épouse [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 12/11/2025

À

— Maître Jean DE VALON -