TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 DÉCEMBRE 2025

N° RG 23/02557 – N° Portalis DB22-W-B7H-RHVT

Code NAC : 30Z

TLF

DEMANDERESSES :

1/ La société KORELIZ, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 351 480 371 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

2/ La société ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [S] [T] agissant en qualité d’Administrateur Judiciaire de la société KORELIZ désignée par jugement du Tribunal de Commerce de Versailles du

23 août 2022, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 803 117 688 dont le siège social est situé [Adresse 2] et en son établissement situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benoît MONIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société FORUM PATRIMOINE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 494 468 762 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Odile COHEN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

PARTIE INTERVENANTE :

La société SELARL [R] [P] prise en la personne de Maître [R] [O] en sa qualité d’Administrateur provisoire de la société KORELIZ désigné par ordonnance du Tribunal de Commerce de Versailles du 14 juin 2023, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 818 152 530 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benoît MONIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 25 Avril 2023 reçu au greffe le 04 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Octobre 2025, Messieurs JOLY et LE FRIANT, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2025.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2017, la SCI FORUM PATRIMOINE a donné à bail à titre commercial à la société FS2I devenue KORELIZ des locaux à usage de bureau situés [Adresse 6].

Par jugement du 23 août 2022 rendu par le tribunal de commerce de VERSAILLES, la société KORELIZ a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde avec poursuite d’activité, avec désignation de Me [T], SELAS ASCAGNE, en qualité d’administrateur judiciaire.

Par lettre recommandée en date du 5 septembre 2022, la société KORELIZ a indiqué à la SCI FORUM PATRIMOINE son souhait de donner congé pour le

16 mars 2023.

Par exploit d’huissier en date du 9 février 2023, la SCI FORUM PATRIMOINE a délivré à la S.A.S. KORELIZ un commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale aux fins de payer loyers et charges du

1er trimestre 2023, pour un montant de 36.794,18 €, hors frais d’acte.

Par acte du 25 avril 2023, la S.A.S. KORELIZ et la SELARL ASCAGNE ont assigné la SCI FORUM PATRIMOINE devant la présente juridiction aux fins de fixation de la date de résiliation et nullité du commandement de payer.

Par ordonnance du 14 juin 2023, la SELARL [R] [P] a été désignée comme administrateur provisoire de la S.A.S. KORELIZ. Par conclusions notifiées le 31 juillet 2023, elle est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 22 août 2023, le tribunal de commerce de VERSAILLES a converti la sauvegarde en redressement judiciaire et prolongé la période d’observation pour six mois.

Par jugement en date du 5 mars 2024, le tribunal de commerce de VERSAILLES a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société KORELIZ. La SELAS ASCAGNE a été désignée commissaire à l’exécution du plan et la SELARL [R] [P] a été désignée comme administrateur provisoire jusqu’à la réunion de l’assemblée générale devant désigner le nouveau président.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juillet 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, la S.A.S. KORELIZ, la SELARL ASCAGNE et la SELARL [R] [P] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1193 du code civil,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’article L.622-14 du code de commerce,

Vu les articles 323 et suivants du CPC,

— juger la société KORELIZ recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter la société FORUM PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— dire et juger que la SELARL [R] [P], représentée par [R] [P], et la SELARL ASCAGNE, n’interviennent plus dans la présente procédure ;

— fixer au 30 novembre 2022 la date de résiliation amiable du bail du

16 mars 2017 entre la société SAS FS2I (KORELIZ) et la société FORUM PATRIMOINE pour les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] (78) et fixer la libération des lieux à cette date ;

— condamner la société FORUM PATRIMOINE, GROUPE MADAR au paiement de la somme de 15.837,20 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022 ;

— Condamner la société FORUM PATRIMOINE à payer à la société KORELIZ la somme de 11.031,94 € au titre du trop-perçu des provisions pour charges des années 2020, 2021 et 2022 ;

— Juger nul et non avenu le commandement de payer délivré le 9 février 2023 à la société KORELIZ ;

— Dire et juger que les factures de loyers, et toutes demandes de paiements (taxes, assurances) pour la période postérieure au 30 novembre 2022 ne sont pas dues ;

— Condamner la société FORUM PATRIMOINE au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la société FORUM PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Benoît MONIN, avocat au Barreau de VERSAILLES, par application de l’article 699 du CPC.

Elles font valoir que :

— la SELARL [R] [P] n’intervient plus car un nouveau président a été désigné,

— la SELARL ASCAGNE n’intervient plus puisque la S.A.S. KORELIZ n’est plus en redressement judiciaire,

— un accord a bien été conclu, tant sur la libération anticipée des lieux, que sur les conditions de cette libération quant aux aménagements effectués par la société KORELIZ,

— la SCI FORUM PATRIMOINE ne s’est manifestée que le 6 décembre 2022, soit postérieurement à la restitution des lieux par la société KORELIZ, pour formuler des conditions à cette résiliation anticipée, et solliciter la conservation du dépôt de garantie,

— la SCI FORUM PATRIMOINE a fait part de son accord sur la date de résiliation / restitution des locaux, seuls le sort du dépôt de garantie et les conditions de restitution avec l’état des lieux étaient sujets à discussion,

— l’administrateur a manifesté oralement son intention de résilier le bail le

2 novembre 2022 ce qui a été acté par la SCI FORUM PATRIMOINE,

— depuis le 30 novembre 2022, la société FORUM PATRIMOINE, GROUPE MADAR, a la libre disposition des locaux,

— elle n’est débitrice que de la somme de 934,85 euros qui seule doit être déduite du montant du dépôt de garantie,

— il appartient à la société FORUM PATRIMOINE de fournir le détail du loyer de bureaux, en distinguant le loyer HT et la provision sur charges, et d’effectuer la régularisation des charges pour l’année 2022 arrêtée au 30 novembre 2022,

— elle a trop versé une somme de 3589,68 euros au titre des charges pour l’année 2022,

— concernant les provisions de charges versées par la société KORELIZ au titre des années 2020 et 2021, il ressort du relevé de compte arrêté à la date du

11 décembre 2024 par le syndic ESSET que la société KORELIZ a trop versé la somme de 3.395,88 euros pour l’année 2020, et 4.046,40 euros au titre de l’année 2021,

— concernant les frais de remise en état, la SCI FORUM PATRIMOINE ne verse que des devis et non des factures,

— le mobilier et cloisons laissés sur place l’ont été avec l’accord de la société FORUM PATRIMOINE qui les a laissés à l’usage du nouveau locataire,

— il convient de prendre en compte l’état d’usage résultant des six années d’occupation par la société KORELIZ,

— la société FORUM PATRIMOINE ne caractérise pas la faute qui rend abusive la saisine du présent tribunal,

— la société FORUM PATRIMOINE ne justifie pas du préjudice subi, et du montant sollicité en réparation.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 avril 2025, la SCI FORUM PATRIMOINE demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016

applicable aux contrats conclus après le 1er octobre 2016,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— débouter la société KORELIZ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société KORELIZ au paiement de la somme de 22 504 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 16 mars 2023 ;

— condamner la société KORELIZ au paiement de la somme de 29 376 € TTC au titre du débarrassage et de la remise en état des locaux,

— condamner la société KORELIZ à payer à la société FORUM PATRIMOINE la somme de 9 000 euros pour procédure abusive,

— condamner la société KORELIZ à payer à la société FORUM PATRIMOINE la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société KORELIZ aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le bail a été conclu pour une durée ferme de 6 années, soit jusqu’au

16 mars 2023, date pour laquelle le preneur a donné congé,

— le bailleur a donc droit au paiement des loyers et charges jusqu’au

16 mars 2023,

— si le bailleur a, dans un premier temps, accepté de négocier les conditions d’une résiliation anticipée, les parties ne sont jamais parvenues à un accord,

— le bailleur ayant explicitement manifesté son désaccord, il ne saurait être retenu qu’il aurait implicitement accepté une résiliation anticipée du bail,

— la simple communication du code d’accès aux locaux constitue un acte parfaitement unilatéral, le bailleur n’ayant pas donné son accord sur une restitution anticipée alors que le preneur refusait de signer le protocole de résiliation anticipée proposé,

— il ressort de l’état des lieux de sortie du 16 mars 2023 que les clés n’ont été restituées qu’à cette date,

— le bail ayant pris fin au 16 mars 2023, la société KORELIZ est débitrice des loyers et charges jusqu’à cette date,

— aucune manifestation expresse de volonté de la part de l’administrateur judiciaire n’est intervenue,

— à l’ouverture de la procédure collective, le bailleur a déduit le dépôt de garantie des sommes dues en application de l’article 12 des conditions générales du bail,

— la société KORELIZ n’a jamais reconstitué le montant du dépôt de garantie conformément aux stipulations du bail,

— la société KORELIZ n’a réalisé aucun travaux au moment de la restitution des locaux, ni déposé les éléments d’équipement et vidé les locaux,

— contrairement aux stipulations du bail, la société KORELIZ n’a pas restitué les locaux en parfait état,

— elle ne les a pas non plus vidés,

— elle fournit les justificatifs des régularisations de charges,

— la S.A.S. KORELIZ ne démontre pas qu’elle aurait versé les sommes dont elle demande le remboursement,

— elle n’a pas donné son accord pour que les locaux soient restitués non débarrassés du mobilier, des meubles, cloisons et câblages,

— la procédure est parfaitement abusive.

MOTIFS

1. Sur la mise hors de cause de la SELARL ASCAGNE et la SELARL [R] [P]

Les missions de l’administrateur judiciaire et de l’administrateur provisoire ayant pris fin, ils n’ont plus lieu d’intervenir dans l’instance et il y a lieu en conséquence de constater leur mise hors de cause.

2. Sur la date d’effet de la résiliation du bail

2.1. Sur l’existence d’une résiliation anticipée conventionnelle

Aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Pour établir qu’un accord de volontés serait intervenu entre les parties pour acter la résiliation anticipée du bail au 30 novembre 2022, la S.A.S. KORELIZ fait état des messages suivants :

— Courriel du 7 novembre 2022 de Madame [B] [D] représentant le Groupe MADAR :

« Nous faisons suite au rendez-vous du mercredi 2 novembre 2022, et avons pris note de votre demande de résiliation amiable et anticipée du bail liant la société KORELIZ à la SCI FORUM PATRIMOINE.

A ce titre, vous proposez de régler les loyers dus jusqu’à la fin du mois de novembre + la moitié du mois de décembre à titre transactionnel.

Notre comité de direction m’informe qu’un accord pourrait intervenir sous réserve du parfait règlement de la dette locative jusqu’à la fin du mois de novembre et en sus, à titre transactionnel, de l’intégralité du mois de décembre.

Cette proposition vous agrée-t-elle ?».

Ce message qui fait clairement état d’une discussion sur les conditions d’une résiliation anticipée ne saurait établir l’existence d’un accord de volontés sur les conditions de celle-ci. Il n’est d’ailleurs pas produit la réponse de la S.A.S. KORELIZ sur les conditions financières proposées par sa bailleresse.

La demanderesse se prévaut encore d’un message du 22 novembre 2022 de Monsieur [H] pour la société KORELIZ :

« Nous acceptons votre offre où vous nous avez confirmé que nous pouvons laisser les aménagements réalisés dans les locaux (cloisonnement, câblage informatique et douches) »

et la réponse du 23 novembre 2022 de Madame [B] [D] :

« Vous pouvez effectivement laisser le mobilier sur place et les aménagements réalisés par vos soins lors du départ des locaux sans rémunération du bailleur.

Toutefois, nous n’avons pas eu votre confirmation écrite sur notre proposition formulée par mail du 7 novembre, à savoir le règlement de l’intégralité des sommes dues jusqu’à fin décembre.

Pourriez-vous nous faire un retour rapidement et nous préciser la date à laquelle vous souhaitez restituer les locaux afin de pouvoir rédiger le protocole ?»

Il en résulte que la S.A.S. KORELIZ ne peut prétendre qu’un accord de volontés serait intervenu alors même qu’elle n’a pas donné suite aux conditions d’une résiliation anticipée proposée par sa bailleresse.

Elle ne saurait pas davantage prétendre sérieusement au vu des messages échangés que la bailleresse ne se serait manifestée que le 6 décembre 2022 pour formuler des conditions pour la résiliation anticipée.

Elle ne justifie pas davantage avoir donné suite au message du

6 décembre 2022 proposant un projet de protocole de résiliation du bail.

Elle ne saurait davantage se prévaloir du courrier du bailleur du 18 janvier 2023 rédigé en ces termes :

« nous n’avons pas été convoqués par la société KORELIZ pour procéder à un état des lieux de sortie, de sorte qu’aucun commissaire de justice n’a constaté l’état dans lequel se trouvent les locaux à ce jour.

Par conséquent, et puisqu’aucun état des lieux n’a été réalisé contradictoirement et amiablement entre le Bailleur et le Preneur, les dispositions de l’article

L. 145-40-1 du Code de Commerce prévoient qu’il peut être établi sur l’initiative de la partie la plus diligente.

De plus, nous n’avons pas reçu de constat : nous ne savons donc pas dans quel état se trouvent les locaux.

Si d’aventure vous disposiez de ces éléments, nous vous remercions de nous fournir les éléments démontrant de leur supposé état.

Enfin, la seule présence d’un code permettant l’accès aux bureaux et le fait qu’il nous ait été communiqué par votre Cliente n’acte en aucun cas de la restitution des lieux loués.

En l’espèce, ne disposant d’aucun de ces éléments, la restitution au 30 novembre 2022 ne peut être actée.

En effet, nous vous rappelons que le bailleur et votre client n’ont pas trouvé d’accord quant au sort du dépôt de garantie et à la restitution des locaux.

Pour mémoire, le bailleur a de bonne foi, consenti à une résiliation amiable et anticipée au 30 novembre 2022, comme demandé par votre cliente, avec une tolérance de quelques jours pour la réalisation de l’état des lieux. Votre cliente a d’ailleurs indiqué par courriel du 23 novembre que les locaux seraient libérés pour le 1er décembre, et non le 30 novembre, chose que nous avons acceptée.

Néanmoins, le protocole ne cessant de faire l’objet de contestations depuis son envoi à votre cliente, la date du 30 novembre n’est dès lors plus d’actualité.

Dès lors, aucune restitution ne peut intervenir sans qu’aucune des parties n’ait préalablement signé le protocole formalisant ainsi les termes prévus. »

S’il résulte de ce courrier que la SCI FORUM PATRIMOINE avait effectivement accepté le principe d’une résiliation au 30 novembre 2022, il ne saurait être établi un accord des volontés pour une résiliation anticipée dès lors que certaines conditions fixées par la bailleresse pour acter une telle résiliation n’ont pas été acceptées par la locataire.

Il résulte de l’ensemble des échanges des parties dans leur présentation intégrale qu’à aucun moment il n’est apparu un accord de volontés sur l’intégralité des conditions permettant d’acter une résiliation anticipée amiable entre les parties.

Le moyen de la S.A.S. KORELIZ sur ce point sera donc écarté.

2.2. Sur l’existence d’une résiliation anticipée du fait de l’admnistrateur

L’article L. 622-14 du code de commerce dispose que sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

En l’espèce, pour prétendre que l’administrateur judiciaire aurait manifesté son intention de ne pas poursuivre le bail, la S.A.S. KORELIZ fait état d’une réunion du 2 novembre 2022 dont aucun compte-rendu n’est produit. Il n’est pas davantage produit d’écrit de la part de l’admnistrateur qui aurait fait connaître à la SCI FORUM PATRIMOINE son intention de ne pas poursuivre le bail. S’agissant du message du 7 novembre 2022 déjà cité, il est adressé à Monsieur [H] représentant de la S.A.S. KORELIZ de sorte que la mention relative à la prise de note de la demande de résiliation amiable et anticipée ne peut que concerner une demande de celui-ci et non de l’administrateur judiciaire.

En conséquence, dès lors qu’il n’apparaît pas établi que l’administrateur aurait dans les conditions de l’article L. 622-14 du code de commerce manifesté son intention de ne pas poursuivre le bail, il ne saurait être établi une résiliation anticipée à ce titre.

En conséquence, aucune résiliation anticipée amiable ou sur prérogative de l’administrateur n’étant intervenue au 30 novembre 2022, il y a lieu de débouter la S.A.S. KORELIZ de sa demande sur ce point et de constater que le bail a expiré le 16 mars 2023 par suite du congé délivré par la S.A.S. KORELIZ le

5 septembre 2022.

Par suite, il convient de débouter la S.A.S. KORELIZ de sa demande au titre de la nullité du commandement de payer délivré le 9 février 2023 qu’elle motive sur la résiliation du bail au 30 novembre 2022 ainsi que de sa demande visant à

être dispensée du paiement des loyers et charges postérieurement au

30 novembre 2022.

3. Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail ayant expiré 16 mars 2023, la S.A.S. KORELIZ est redevable des loyers, charges et taxes prévues contractuellement jusqu’à cette date.

3.1. Sur le dépôt de garantie

L’article L. 622-7 du code de commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Par ailleurs, la créance détenue par le preneur sur le bailleur au titre du dépôt de garantie ne peut être compensée que lorsqu’elle deviendra exigible dans les conditions prévues par le bail (Cass. com., 7 juill. 2004, n° 01-01.452). Or, il résulte précisément du bail les stipulations suivantes au sein de l’article 12 :

« Pour les sommes dues au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture, il s’opérera de plein droit une compensation en (sic) celles-ci et le dépôt de garantie. Si après le Jugement d’ouverture, il y a poursuite de l’activité du PRENEUR dans les LOCAUX LOUES, le dépôt de garantie devra être immédiatement reconstitué entre les mains du BAILLEUR ».

Or, cette stipulation contractuelle a précisément pour effet de rendre exigible et susceptible de compensation dans les conditions du bail la créance détenue par le preneur sur le bailleur au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, conformément aux stipulations contractuelles, la SCI FORUM PATRIMOINE était bien-fondée à procéder sur le principe à une compensation entre les sommes restant dues au moment de l’ouverture de la procédure collective et le dépôt de garantie.

Toutefois, pour justifier de cette compensation, la SCI FORUM PATRIMOINE produit un décompte en pièce 6 et un décompte actualisé en pièce 9 dont il ressort qu’au 23 août 2022, le solde du compte de la S.A.S. KORELIZ était nul dès lors qu’aucune opération n’apparaît entre le solde au 31 décembre 2021 à 0 et le 23 août 2022.

Le bailleur a ensuite inscrit une ligne comptable en date du 23 août 2022 « notre appel échéance 23/08-30/09 » pour un montant de 8.531,87 euros outre un appel à reconstituer le dépôt de garantie moyennant une somme de

16.772,05 euros.

Or, si le bailleur intitule ce décompte “décompte des sommes dues antérieurement à l’ouverture de la procédure collective”, force est de constater qu’il ne comporte aucune ligne comptable relative à des sommes qui seraient dues pour la période antérieure au 23 août 2022, l’appel ci-dessus mentionné étant relatif à une créance postérieure au jugement d’ouverture.

En conséquence, dès lors que les stipulations contractuelles précédemment rappelées permettent la compensation uniquement avec les créances antérieures et qu’il ne résulte pas du décompte qu’elle a elle-même fourni que la S.A.S. KORELIZ était débitrice d’une quelconque créance au moment de l’ouverture de la procédure collective le 23 août 2022, la bailleresse était mal fondée à procéder à une quelconque compensation sur le fondement des stipulations précitées, a fortiori, avec des créances postérieures.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter dans son décompte l’appel à reconstituer le dépôt de garantie mais également et réciproquement l’imputation du dépôt de garantie créditée le 1er avril 2023.

3.2. Sur les provisions sur charges

A titre liminaire, il convient de souligner que sur les charges, les parties se référent à des décomptes établis par la société ESSET portant la référence

002 G 92084 00010 et la mention 00031 entrepôt alors que le décompte de loyer produit par la groupe MADAR porte la référence 001 I 00018 00038 et la mention 0392 Parking intérieur. La bailleresse ne produit d’ailleurs aucun décompte unique reprenant les appels de loyer, de charges et les régularisations.

Pour autant, les parties convenant de se référer aux décomptes de la société ESSET pour les charges, il y a lieu de rechercher l’état de l’arriéré locatif sur ce point à partir de ces documents.

En dernier lieu, la S.A.S. KORELIZ se prévaut d’un trop-perçu au titre des provisions sur charges pour l’année 2022 indiquant avoir payé 15.012 euros alors que le montant des charges après régularisation serait de 11.422,32 euros.

Elle produit pour ce faire un relevé de compte de la société ESSET reprenant son historique arrêté au 11 décembre 2024. Celui-ci émane du propre gestionnaire de la bailleresse qui produit d’ailleurs le relevé provisoire de dépenses et le relevé individuel de répartition pour la S.A.S. KORELIZ pour l’année 2022 émanant du même gestionnaire.

Ce dernier document établi le 12 juin 2024 retient pour la S.A.S. KORELIZ une régularisation de charges à hauteur de 11.422,32 euros mais un acompte de seulement 8.188 euros.

Or, il ressort de l’historique du compte de la S.A.S. KORELIZ arrêté au

11 décembre 2024 que celui-ci était à jour fin 2021 de sorte que les paiements faits en 2022 n’ont pas pu être imputés sur des créances antérieures.

Dès lors, les paiements faits en 2022 s’imputent nécessairement sur les provisions faites en 2022.

Sur ce point, il apparaît sur l’historique du compte de la S.A.S. KORELIZ qu’elle a réalisé les paiements suivants :

—  2 février 2022 chèque 4.094 euros,

—  5 mai 2022 chèque 4.094 euros,

—  13 juillet 2022 virement 4.094 euros

—  13 octobre 2022 virement 1.365 euros

—  21 novembre 2022 virement 1.365 euros

soit une somme totale payée de 15.012 euros selon le propre décompte du gestionnaire de la bailleresse établi en dernier lieu le 11 décembre 2024.

En conséquence, la mention d’acomptes à hauteur de 8.188 euros sur le relevé individuel de répartition établi par le même gestionnaire mais antérieurement le 12 juin 2024 est manifestement erroné car ne correspondant qu’aux deux premiers versements faits par la S.A.S. KORELIZ.

Il en résulte qu’au titre de la régularisation pour l’année 2022, la S.A.S. KORELIZ n’est pas débitrice de 3.234,32 euros mais créancière à hauteur de 3.589,68 euros.

Dès lors, il y a lieu de reprendre ainsi le relevé de compte des charges dues par la S.A.S. KORELIZ :

1.364 euros (solde du compte au 21 novembre 2022 après dernier virement de 1.365 euros),

—  3.395,86 euros (régularisation de charges 2020 en faveur de la locataire)

—  4.046,40 euros ( régularisation de charges 2021 en faveur de la locataire)

+ 3.411,67 euros (provisions pour échéance janvier 2023 impayées du fait de la résiliation au 16 mars 2023),

—  3.589,68 (régularisation de charges 2022 en faveur de la locataire ci-dessus rectifiée),

= – 6.256,27 euros constituant des trop-perçus dont est redevable la bailleresse.

3.3. Sur les frais de remise en état

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Toutefois, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition dont il peut résulter que la production d’un simple devis ne permettrait pas de rapporter la preuve du préjudice du bailleur (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502).

En l’espèce, si la SCI FORUM PATRIMOINE produit un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, elle ne verse aux débats pour établir son préjudice que de simples devis. Or la locataire affirme que les locaux ont fait l’objet d’une relocation en l’état s’agissant particulièrement du point de vue des aménagements réalisés, ce que la bailleresse ne conteste pas.

Il en résulte que, du fait de cette relocation ultérieure, la production de simples devis ne permet pas de rapporter la preuve de la réalité du préjudice de la bailleresse.

Elle doit en conséquence être déboutée de ses demandes à ce titre.

3.4 sur le compte entre les parties

Il résulte du décompte fourni en pièce n°9 par la SCI FORUM PATRIMOINE que la S.A.S. KORELIZ reste redevable de la somme de la somme de 22.462,02 euros au titre des loyers, charges et taxes au 16 mars 2023 après retrait des opérations sur le dépôt de garantie figurant dans le décompte (22.504 + 16.773,07 -16.772,05).

Il convient de déduire de cette somme, les sommes trop-perçues par le bailleur au titre des charges comme indiqué au point 3.2 aboutissant à un solde de 16.205,75 euros (22.462,02 – 6.256,27).

Aucune somme au titre de la remise en état n’étant due comme précédemment évoqué au point 3.3., le dépôt de garantie détenu par la SCI FORUM PATRIMOINE doit faire l’objet d’une compensation avec les sommes restant dues à la fin du bail conformément à l’article 10.5 du bail.

Il en ressort que la SCI FORUM PATRIMOINE reste redevable d’une somme de 527,32 euros (16.205,75 euros – 16.733,07 euros, dépôt de garantie détenu par le bailleur selon son propre décompte).

La SCI FORUM PATRIMOINE sera donc condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4. Sur la demande au titre de la procédure abusive

La SCI FORUM PATRIMOINE étant condamnée à régler un solde dû à sa locataire, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande au titre du caractère prétendument abusif de la procédure.

5. Sur les demandes accessoires

Les deux parties succombant partiellement, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens.

En conséquence, elles seront déboutées de leurs prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate la mise hors de cause de la SELARL ASCAGNE et la SELARL [R] [P] ;

Constate que le bail liant les parties a été résilié à la date du 16 mars 2023 par suite du congé délivré par la S.A.S. KORELIZ ;

Condamne la SCI FORUM PATRIMOINE à payer à la S.A.S. KORELIZ la somme de 527,32 euros, au titre du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Déboute la S.A.S. KORELIZ et la SCI FORUM PATRIMOINE du surplus de leurs prétentions en ce compris les prétentions formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT