TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 25/01029 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DAB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE SAUMATY sise [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société Foncia [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [F], né le 26 Juillet 1971 à [Localité 9]

Madame [Y] [F], née le 15 Janvier 1976 à [Localité 4]

Tous deux demeurant [Adresse 6] [Adresse 3]

Et non comparants

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [F] et Madame [Y] [F] sont copropriétaires du lot 3 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [8] » situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [8] » situé [Adresse 2] représenté par leur syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] a fait citer Monsieur [E] [F] et Madame [Y] [F] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 26 mars 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [Y] [F] au paiement :

De la somme de 13782,78 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 ;De la somme de 1243,44 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1508,66 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Il sollicite par ailleurs que soit dit, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la défenderesse en sus de l’indemnité mise à sa charge en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement convoquée (citée à étude), Madame [Y] [F] n’était ni présente ni représentée.

Bien que régulièrement convoqué (cité à étude), Monsieur [E] [F] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [8] » situé [Adresse 2] représenté par leur syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] produit un courrier du 23 septembre 2024, aux termes duquel il met en demeure DF de payer, dans un délai de 30 jours, pour régulariser la situation, « les sommes dues selon extrait de compte joint, au titre des charges appelées votées lors des assemblées générales annuelles 2017, 2018 et 2019 (budget prévisionnel, travaux, approbation des comptes) par décision définitive ».

Toutefois, le décompte joint qui figure dans l’enveloppe envoyée au défendeur ne contient que deux pages au lieu de six. Il fait état de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 10 juin 2024 pour un montant total de 11776,84€, que l’on ne retrouve pas dans les deux pages envoyées.

Si l’on examine le décompte versé aux débats, il apparait que cette somme de 11776,84€ contient des charges échues, des provisions dues au titre de l’exercice en cours et des provisions dues au titre du budget prévisionnel postérieur à l’exercice en cours.

En effet, à la date de la mise en demeure soit le 23 septembre 2024, l’exercice en cours est probablement celui de la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Le seul procès verbal d’assemblée générale versé aux débats est celui du 18 avril 2024, lequel prévoit l’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il est donc supposé qu’un exercice est intervenu entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024.

Mais le seul procès-verbal d’assemblée générale versé aux débats n’y fait pas référence.

Il est donc impossible de déterminer le montant des sommes dues au titre de l’exercice en cours, aucun justificatif d’un agrément ayant eu lieu à l’occasion d’une assemblée générale n’étant versé aux débats.

En tout état de cause, les sommes dues au titre de l’exercice en cours ne correspondent pas à la somme de 11438,4€ que la mise en demeure qualifie de provisions exigibles sur une période du 1er janvier 2023 au 1er juin 2024, période ne correspondant à aucun exercice pour cette copropriété.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer uniquement les provisions dues au titre de l’article 14-1.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [8] » situé [Adresse 2] représenté par leur syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [8] » situé [Adresse 2] représenté par leur syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5],

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [8] » situé [Adresse 2] représenté par leur syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT