TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Novembre 2025

N° RG 25/03311 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WRT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 7] sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIÉTÉ D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION (SERGIC) dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [Z] [U]

Monsieur [V] [F]

Tous deux demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] sont propriétaires des lots n° 209 et 220 dans l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1].

Par deux lettres recommandées avec avis de réception en date du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 9], a fait mettre en demeure monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] de payer une somme de 3 138,55 euros.

Par deux lettres recommandées avec avis de réception en date du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 9], a fait mettre en demeure monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] de payer une somme de 7 976,89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 9], représenté par le Syndic la Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC), assignait monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] en paiements des charges de copropriété et dommages-intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 9], reprend oralement les termes de ses conclusions, et demande :

de déclarer ses demandes recevables ;la condamnation solidaire ou in solidum de monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] à lui verser la somme de 5 844,03 euros,la condamnation solidaire ou in solidum de monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,de débouter les défendeurs de leurs demandesla condamnation solidaire ou in solidum de monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,d’ordonner l’exécution provisoire.

Au soutient de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], expose, tout d’abord, à l’appui de sa demande, que monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] sont propriétaires des lots n° 209 et 220 dans l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], et qu’ils ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété dues à ce titre, ni des provisions sur charges de l’exercice en cours ; qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], fait valoir que sa demande est recevable, considérant que la mise en demeure est régulière en ce qu’elle permet parfaitement de comprendre les sommes sollicitées ; que selon l’avis de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 décembre 2024, la nature et le montant des provisions réclamées constituent à minima ce que la mise en demeure doit comprendre, mais n’interdit pas de solliciter le paiement de sommes d’ores et déjà exigibles ; qu’une telle exclusion serait irrationnelle au regard du but recherché par le législateur et que la mise en demeure contestée prévoit distinctement la nature et le montant des provisions réclamées ainsi que les charges échues et non échues ; que le décompte des charges est annexé à la mise en demeure ; que la Cour européenne des droits de l’Homme, dans un arrêt du 3 octobre 2024, condamne le formalisme excessif des juridictions françaises au regard du droit d’accès au juge ; qu’il n’est pas acceptable de jouer le jeu des copropriétaires qui espèrent tirer parti d’une prétendue irrégularité de la mise en demeure pour échapper temporairement à leurs obligations légales.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], s’oppose à l’octroi de tout de délai de paiement en soutenant que l’important arriéré de charges n’est pas expliqué par les défendeurs ; que leur capacité à rembourser la dette n’est pas démontrée ; que les finances de la copropriété sont fragiles (75 654,84 euros de charges impayées pour un budget de 116 000 euros) et qu’elle peine à régler les factures courantes.

Au jour de l’audience, monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] demandent :

à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,à titre subsidiaire, de leur octroyer les plus large délais de paiement pour apurer leur dette et d’écarter l’exécution provisoire ;et, en tout état de cause, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens.

En réplique monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] soutiennent, principalement, que les courriers de mise en demeure ne respectent pas conditions prévues à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les sommes réclamées ne correspondent pas uniquement à des provisions pour charges de l’exercice en cours, mais également à des charges dues au titre d’exercices antérieurs.

Subsidiairement, monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] expliquent, au soutient de leur demande de délais, avoir effectué deux règlements de 3 000 euros le 2 et le 6 octobre ; que la régularisation simultanée de trois exercices antérieur pour un montant de 3 684,17 euros les a mis dans l’impossibilité de régler les sommes dues ; que cette situation justifie un rejet de la demande de dommages-intérêts ; que leur situation financière et familiale ne leur permet pas de régler en une seule fois les sommes demandées.

MOTIVATION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique les mises en demeure du 2 décembre 2024 et du 15 juillet 2025 qui ne mettent pas en demeure monsieur [V] [F] et madame [N] [Z] [U] de régler une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charges, d’un montant de 3 138,55 euros, puis d’un montant de 7 976,89 euros.

Ces mises en demeure ne permettent pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, ils pourraient être poursuivis sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, les mises en demeure du 2 décembre 2024 et du 15 juillet 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle de délais de paiement.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 9], sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique, selon la procédure accélérée au fond, et par un jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1], aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 18/12/2025

À

— [P] [M]

— Maître Fabien BOUSQUET