TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 23 Avril 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2025

N° RG 25/00192 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54YF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société LAMY SISE [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal en son agence “NEXITY [Localité 9] Prado Vélodrome” sis [Adresse 5]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [S], né le 14 Décembre 1986

demeurant [Adresse 2][Adresse 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [S] est copropriétaire du lot 35 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LAMY, a fait citer Monsieur [T] [S] aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 12 mars 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [T] [S] au paiement :

De la somme de 5231,48 euros au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date de la mise en demeure ; De la somme de 1126,72 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Monsieur [T] [S], bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la recevabilité

En l’espèce, la mise en demeure du 28 novembre 2024 porte la mention d’une somme globale dues au titre « des charges de copropriétés » à régler dans le délai de 30 jours, avec la précision des sommes dues au 1er octobre 2024.

Cette mise en demeure ne précise pas le montant précis des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payés par Monsieur [T] [S], étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes et que les sommes réclamées au titre des frais ne sont pas mentionnées dans l’article 19-2.

Monsieur [T] [S] n’a donc pas été précisément, comme le requiert l’article 19-2, de la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes ainsi que la procédure accélérée au fond.

Ainsi, la mise en demeure du 2 décembre 2024, qui constitue un acte préalable à l’action dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, faute de justifier d’une mise en demeure préalable valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LAMY sont irrecevables.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, DD supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LAMY irrecevables ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LAMY aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT