TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 08 Août 2025

Dossier N° RG 23/01879 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JYF4

Minute n° : 2025/226

AFFAIRE :

[D] [L] C/ [Y] [N], [U] [N] épouse [V]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin, prorogé au 08 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Jean-Christophe MICHEL

2 expéditions au service des expertises

1 expédition au service de la régie

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [D] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [U] [N] épouse [V]

demeurant [Adresse 11]

non représentée

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 1er mars 2023, Mme [L] faisait assigner les consorts [N] sur le fondement des articles 1108 et suivants anciens du Code civil.

Nue-propriétaire d’une parcelle cadastrée E[Cadastre 9] à [Localité 12], dont l’usufruit appartenait à sa mère, Madame [L] exposait qu’une partie de la parcelle voisine pour une superficie de 1500 m² cadastrée E[Cadastre 8] (alors cadastrée E692) appartenant à Monsieur [N], fils de Madame [N] épouse [V], avait fait l’objet d’un échange avec une partie de la parcelle E860, soit 500 m², aux termes d’un acte sous-seing-privé en date du 20 février 2002 signé de Madame [L] et de Madame [N]. Cet acte précisait qu’il devait être officialisé devant les autorités compétentes avant la fin décembre 2002.

Cet échange s’était réalisé sans contrepartie financière en raison de la bonne entente des parties et avait pour objectif de permettre à Madame [N] et à son fils d’acquérir une partie de parcelle constructible d’une contenance de 500 m² détachés de la parcelle appartenant à Madame [L], tandis que celle-ci faisait l’acquisition d’une parcelle non constructible d’une contenance de 1500 m² détachés de la parcelle E692, par laquelle elle pouvait accéder à son habitation.

Madame [L] avait construit son habitation sur sa parcelle et y accédait par un chemin tracé sur la parcelle E850. Les consorts [N] n’avaient émis aucune objection à la réalisation des travaux et aménagements et notamment le décaissement, le remblaiement et l’enrochement de murs de restanques en pierre pour accéder à l’habitation.

Madame [N] déposait une demande de permis de construire sur la parcelle échangée le 9 avril 2022. Par arrêté du 31 juillet 2002 le permis de construire était refusé au motif notamment que la division de la parcelle E[Cadastre 9] n’avait pas fait l’objet d’une déclaration préalable en application de l’article R3 115–54 du code de l’urbanisme.

Monsieur [N] avait alors entendu transformer l’échange de parcelle en vente et ce, en raison de la modification du PLU qui permettait à la parcelle détachable d’être désormais constructible. À la suite de pressions Madame [L] signait une promesse d’achat le 7 décembre 2021 avec Monsieur [V] mari de Madame [N] se présentant comme mandaté par Monsieur [N]. Cette promesse portait sur une parcelle de 1500 m² restant abordée sur la parcelle E850, constituée de 1000 m² constructibles et 500 m² non constructibles, au prix de 150 000 € TTC étant précisé qu’un acompte de 2000 € était versé.

Madame [L] s’interrogeait sur la validité de cet acte et sur la validité de l’acte sous-seing-privé en date du 20 février 2002. Il lui apparaissait nécessaire de mandater un géomètre expert pour procéder à la division parcellaire et au dépôt d’une déclaration préalable de division auprès de la commune. Elle demandait à Monsieur [N] quelle était sa position sur ces questions, en vain. Elle sollicitait donc la restitution de la somme de 2000 € versés à titre d’acompte.

Par courrier RAR en date du 23 juin 2022 celui-ci restituait la somme de 2000 €. Néanmoins son beau-père Monsieur [V] entendait entreprendre des travaux sur la parcelle cadastrée E850 et notamment sur la partie ayant fait l’objet de l’acte sous-seing-privé, et dont Mme [L] s’estimait propriétaire.

Monsieur [V] exigeait que celle-ci cesse d’emprunter le chemin aménagé en y déposant des gravats, et lui enjoignait de retirer ses véhicules afin de procéder à des travaux d’élagage. Il se livrait à des menaces de destruction, lesquels faisaient l’objet d’un rappel à la loi le 7 février 2023.

Madame [L] sollicitait du tribunal qu’il enjoigne aux consorts [N] de procéder à l’enregistrement de l’acte sous-seing-privé signé le 20 février 2002 et à le régulariser sous la forme authentique, observant que l’acte sous-seing-privé remplissait les conditions posées par l’article 1108 du Code civil pour constituer une convention valable. Elle demandait également qu’il leur soit enjoint de procéder au détachement de parcelle, les frais d’enregistrement et de détachement étant partagés par moitié.

À titre subsidiaire dans l’hypothèse où la validité de l’acte sous-seing-privé du 20 février 2022 ne devait pas être reconnue, la demanderesse sollicitait la désignation d’un expert aux fins de constater la situation d’enclave et de déterminer la création d’une servitude de passage, ainsi que d’évaluer le montant des travaux réalisés par la demanderesse pour aménager le chemin.

Elle sollicitait la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024 Madame [L] sollicitait le rejet des demandes des consorts [N].

À titre principal elle sollicitait que soit ordonnée la réitération de l’acte sous-seing-privé en date du 20 février 2002 sous forme authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, les frais de détachement parcellaire et de bornage étant assumé pour moitié par chacune des parties.

Dans l’hypothèse où le tribunal s’interrogerait sur la réalité de la signature de Madame [V] il lui appartiendrait de désigner un expert graphologue pour se prononcer sur l’auteur de la signature critiquée.

À titre subsidiaire, Madame [L] demandait que son titre de propriété sur la partie de parcelle E[Cadastre 8] soit reconnu en vertu de la prescription acquisitive depuis plus de 20 ans et que par conséquent cette situation sera soit régularisée par un acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et à l’issue sous astreinte de 100 € par jour de retard.

À titre infiniment subsidiaire elle sollicitait la désignation d’un expert pour déterminer l’état d’enclave et les solutions de désenclavement ainsi que le coût des travaux d’aménagements qu’elle avait réalisés. Elle persistait dans ses demandes de frais irrépétibles et condamnation aux dépens.

À l’appui de ses prétentions elle soulignait que Madame [N] épouse [V] n’avait pas constitué avocat. Son fils affirmait dans ses conclusions que l’acte sous-seing-privé serait un faux pour n’avoir été ni rédigé ni signé de la main de sa mère.

Elle observait que Madame [V] avait déposé une demande de permis de construire sur la partie de parcelle objet de l’échange ce qui suffisait à démontrer que l’acte sous-seing-privé en n’était pas un faux. De même la concluante avait pu depuis 2002, soit 19 ans, jouir de la parcelle et lui apporter le soin nécessaire, sans susciter de protestation des défendeurs.

Elle s’appuyait sur les articles 2258 et suivants du Code civil pour soutenir qu’elle avait pu prescrire selon la prescription abrégée de 10 ans la partie de parcelle cadastrée E[Cadastre 6], l’acte sous-seing-privé qui constituait un juste titre et justifiait de sa bonne foi.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, Monsieur [N] affirmait que l’acte sous-seing-privé en date du 20 février 2002 était un faux. Il avait déposé plainte auprès du parquet le 29 avril 2024. Madame [U] [N] épouse [V] n’existait pas. Seule existait Madame [U] [S] épouse [V] qui n’avait ni écrit ni signé cet acte.

La matrice cadastrale démontrait que le concluant était propriétaire de la parcelle depuis 1992 et que sa mère n’avait pu vendre la chose d’autrui conformément à l’article 1599 du Code civil. La demanderesse devrait être déboutée de sa prétention de voir réitérer cet acte sous-seing-privé.

Le concluant ne contestait pas le projet d’échange mais affirmait que celui-ci n’avait pu aboutir le terrain de 500 m² échangés par Madame [L] s’étant révélé inconstructible.

L’expertise sollicitée par la demanderesse n’était pas utile, sa parcelle n’étant pas enclavée.

Le concluant demandait la condamnation de Mme [L] à régler la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture était fixée par ordonnance en date du 16 septembre 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nécessité d’une expertise

Les parties produisent à l’appui de leurs revendications les extraits de matrice cadastrale, lesquelles ne constituent qu’une simple présomption de propriété et non une preuve.

Les titres de propriété sont indispensables à la solution du litige car ils sont seuls à même d’établir l’identité des titulaires des droits de propriété, à la date de l’échange de parcelle querellé, et à la date de l’introduction du présent litige, et par là-même, la capacité de céder tout ou partie des biens, ainsi que la qualité et l’intérêt pour agir des parties.

Il convient également de délimiter exactement le contenu des parcelles ayant fait l’objet de l’échange querellé, et de confronter leurs limites avec le zonage du PLU afin de déterminer leur constructibilité.

Enfin, à toutes fins utiles, l’expert désigné aura pour mission de déterminer si le bien de Madame [L] est enclavé, et dans l’affirmative, de définir les solutions de désenclavement conformément au Code civil.

Concernant les travaux réalisés par Madame [L], le géomètre expert désigné s’adjoindra tout sapiteur aux fins d’en déterminer le coût, ainsi que la plus-value en résultant pour la valeur de la parcelle considérée.

Les frais d’expertise seront avancés par la partie demanderesse.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties.

Il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 08 décembre 2025 pour vérification du dépôt de consignation.

Sur les dépens

Les dépens seront réservés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu en l’état de faire application de de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire avant-dire droit,

Ordonne une expertise,

Désigne à cette fin

Désigne à cette fin

M. [H] [K], [J], [W]

E-mail : [Courriel 10]

Adresse

CABINET RIGAUD AMAYENC [Adresse 5]

[Localité 7]

Tél. portable

[XXXXXXXX02]

Tél. fixe

[XXXXXXXX01]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être rendu sur les lieux, et entendu les parties,

— de se faire communiquer les actes notariés valant titres de propriété, ainsi que tous documents utiles, de manière à établir la propriété des parcelles à la date du 20 février 2002, et à la date de l’introduction de la présente instance,

— de prendre connaissance des documents d’urbanisme de la commune, en précisant pour chacune des parcelles E [Cadastre 9] et E850 leur constructibilité la date du 20 février 2002, et l’évolution des droits à construire depuis cette date,

— d’établir un plan délimitant précisément les limites des parcelles susvisées, les parties de parcelles qui auraient été échangées selon acte sous-seing-privé du 20 février 2002, et le zonage résultant des documents d’urbanisme déterminant leur constructibilité

— de déterminer l’état d’enclave de la propriété de Madame [L] et le cas échéant, les solutions de désenclavement dans les règles des articles 682 et suivants du Code civil

— de recueillir auprès de Mme [L] toutes factures des travaux réalisés pour aménager l’accès à sa parcelle et s’adjoindre tout sapiteur pour évaluer la plus-value apportée à la parcelle du fait des travaux

— faire toute observation utile à la manifestation de la vérité

Dit que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

Dit qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

Dit qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

Dit que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

Dit toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

Dit que Madame [D] [L] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan une provision de 4000 euros (QUATRE MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,

Dit qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

Dit que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

Sursoit à statuer sur les demandes,

Réserve les dépens,

Dit n’y avoir lieu en l’état à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 08 décembre 2025 à 9 heures pour vérification du dépôt de la consignation.

Le Greffier, Le Président,