TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 20 Juin 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 09 Mai 2025

N° RG 25/01976 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LHD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice Agence de la Comtesse, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [S]

Monsieur [G] [S]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

tous deux non comparants

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Monsieur [G] [S] et Madame [P] [S] sont propriétaires des lots 7 et 9 de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires demandeur se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [G] [S] et Madame [P] [S].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 2 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, a fait citer Monsieur [G] [S] et Madame [P] [S], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

5593,25 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;2803,71 € au titre du budget prévisionnel ; 1811,48 € au titre des frais de recouvrement ; 2000 € à titre de dommages-intérêts ;1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cités par procès-verbal remis en étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [S] et Madame [P] [S] ne sont pas représentés à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, fait valoir que Monsieur [G] [S] et Madame [P] [S], propriétaires des lots 7 et 9 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui leur a été délivrée le 20 mars 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 14 septembre 2020, 28 juin 2021, 10 juin 2022, 9 novembre 2023 et 26 septembre 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 11 mars 2025 à la somme de 5593,25 € au titre des charges échues et 1811,48 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— une sommation de payer la somme de 5260,23 € en date du 18 octobre 2023,

— une sommation de payer la somme de 5780,36 € en date des 27 septembre et 7 octobre 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 10208,44 € en date du 20 mars 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, conditionne la recevabilité de la demande à la délivrance préalable d’une mise en demeure laquelle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et viser le délai de 30 jours pour s’en acquitter du paiement ;

Qu’en l’occurrence le syndicat des copropriétaires requérant, qui fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, verse au débat le courrier de mise en demeure en date du 20 mars 2025 ;

Que cette mise en demeure porte sur le paiement d’une somme totale de 10208,44 € qui inclut des charges antérieures impayées depuis le 1er janvier 2020, des frais de recouvrement ainsi que des provisions à échoir ;

Qu’en ne portant pas exclusivement sur les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, la mise en demeure du 20 mars 2025 ne répond pas aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les conditions de mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par application de l’article susvisé, ne sont pas réunies ;

Que par voie de conséquence, les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, sont irrecevables ;

Sur les autres demandes au fond

Attendu que la demande principale ayant été déclarée irrecevable, les demandes du syndicat des copropriétaires de condamnation de Monsieur [G] [S] et Madame [P] [S] au paiement de dommages et intérêts, au motif de leur résistance abusive et de frais sont sans objet et seront rejetées ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant ;

Que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, conservera la charge des entiers dépens de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, irrecevable en ses demandes principales en paiement ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, de dommages-intérêts ainsi qu’au titre de frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT