TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/11/2025

à : Maître Xavier LOREAL

Copie exécutoire délivrée

le : 20/11/2025

à : Maître Plamenka KUNA RENARD

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 24/09949

N° Portalis 352J-W-B7I-C6FI6

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Plamenka KUNA RENARD de la SELARL SELARL SKILLS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0145

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Xavier LOREAL de la SELARL LOREAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0285 substituée par Maitre Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0285

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09949 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FI6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 mars 2017, Madame [T] [X] a donné à bail à Monsieur [O] [D] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1040 euros, outre 50 euros de provisions sur charges. Il a été procédé à un état des lieux d’entrée le 2 mars 2017 et un dépôt de garantie d’un montant de 2080 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 octobre 2024 en dernier lieu, Madame [T] [X] a donné congé à Monsieur [O] [D] à effet au 2 mars 2025. Madame [T] [X] a à son tour délivré congé le 10 janvier 2025. Un état des lieux de sortie a été effectué le 14 février 2025 par acte de commissaire de justice.

Se plaignant d’avoir résidé dans un logement indécent, Monsieur [O] [D] a fait assigner Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La réduction du montant du loyer de 50% pour « la période courant de la date du jugement à intervenir au 1er mars 2025 » et la condamnation de Madame [T] [X] à lui restituer le trop-perçu,

— Sa condamnation à verser de 1350,21 euros (456,21+894) en réparation du préjudice matériel et 1000 euros en réparation du préjudice moral,

— Sa condamnation au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [D] a été représenté par son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses, la réduction du montant du loyer de 50% pour la période du 1er janvier 2023 au 21 février 2025 et la condamnation de Madame [T] [X] à lui restituer le trop-perçu, sa condamnation au versement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros pour résistance abusive, 1000 euros en réparation du préjudice moral et 3350,21 euros (456,21+894+2000) en réparation du préjudice financier, sa condamnation à restituer la somme de 1190 euros correspondant au solde du dépôt de garantie, et sa condamnation au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Madame [T] [X] a été représentée à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions de Monsieur [O] [D], sa condamnation au paiement de 3000 euros pour procédure abusive et 21,50 euros en réparation du préjudice financier, sa condamnation au paiement d’une amende civile, la saisie du Procureur de la République à l’encontre de Monsieur [O] [D] pour faux et usage de faux s’agissant de son attestation du 28 avril 2025, subsidiairement, d’écarter cette pièce des débats, et la condamnation de Monsieur [O] [D] au paiement de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le droit proportionnel à la charge du créancier appelé par le commissaire de justice.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Décision du 20 novembre 2025

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Par ailleurs, au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Enfin, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et ses conséquences

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 7 de cette loi précise notamment que le locataire est obligé d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 9], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 4], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 15 janvier 2024 que « la ventilation électrique (dans la salle de bain) est commandée lorsque l’alimentation électrique de la lumière artificielle est en marche. L’évacuation de l’extracteur de l’air se fait dans la pièce principale » et non à l’extérieur. Il en résulte que « l’atmosphère est humide » et la présence de « champignons et de moisissures » sur le châssis de la fenêtre de la pièce à vivre ainsi que sur un blouson en cuir noir dans le placard. Dans ce contexte, le diagnostic versé aux débats met en évidence une absence d’isolation de l’appartement, celui-ci étant actuellement classé « G ». L’état des lieux de sortie du 14 février 2025 effectué par acte de commissaire de justice montre la persistance « d’importantes traces d’humidité » et de « traces de moisissures et de champignons » autour des deux fenêtres de toit.

Décision du 20 novembre 2025

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En conséquence, il est établi que le logement est indécent, compte-tenu d’une ventilation insuffisante du logement litigieux ne permettant pas le renouvellement de l’air (la VMC de la salle d’eau n’est pas reliée à l’extérieur et ne fonctionne que lumières allumées), ceci indépendamment de l’état des fenêtres de toit, ce qui génère une atmosphère humide, des champignons et des moisissures, dans un appartement par ailleurs dépourvu d’isolation thermique (actuellement classé « G »).

Monsieur [O] [D] est ainsi bien fondé en son principe à solliciter une indemnisation de son préjudice en raison des manquements de son bailleur. Il ne saurait donc être condamné à une quelconque amende civile, à la différence de ce que sollicite Madame [T] [X].

Sur la demande en réduction des loyers et restitution

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire ne peut pas profiter d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer, sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux (CA [Localité 5], 1re ch., 21 oct. 2010, n° 09/02465).

La réduction du loyer est ainsi présentée comme une sanction subsidiaire par l’article 20-1 de la loi de 1989, si bien qu’il est admis qu’en principe le locataire ne peut pas agir à titre principal en réduction de loyers (CA [Localité 8], 3e ch., 7 juin 2005 : Juris-Data n° 2005-278696) : la réduction n’est possible qu’après que le juge ait prescrit des travaux qui n’auraient pas été accomplis. Par extension, elle est aussi ouverte en cas de mise en conformité techniquement impossible ou bien en cas de mise en conformité refusée par le bailleur (CA [Localité 6], 3e ch., 7 nov. 2002 : Juris-Data n° 2002-201362).

En l’espèce, Monsieur [O] [D] a sollicité à plusieurs reprises son bailleur afin que des travaux de mise en conformité soient entrepris, en dernier par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2024. En l’absence de toute réaction de Madame [T] [X], Monsieur [O] [D] est dès lors fondé à solliciter une réduction du loyer à titre principal.

Sur le montant du trop-perçu, il sera relevé qu’aucune pièce communiquée aux débats ne fait état du taux d’humidité présent dans l’appartement. L’état des lieux de sortie montre en outre un appartement en bon état, à l’exception toutefois des traces d’humidité et des moisissures comme vu plus haut. Par ailleurs, l’indécence du logement n’est objectivement établie que sur une année, à partir du constat de commissaire de justice du 15 janvier 2024 jusqu’au départ des lieux par le locataire le 15 février 2025. L’état des lieux d’entrée ne relève en effet aucun élément en ce sens. Dans ces conditions, la réduction du loyer sur la période d’une année sera fixée à 20%, soit la somme de 2671,18 euros.

Madame [T] [X] sera en conséquence condamnée à restituer 2671,18 euros de trop-perçu de loyers.

Sur les demandes indemnitaires

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire peut demander l’indemnisation des préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Sur le préjudice matériel, Monsieur [O] [D] invoque des frais de nettoyage de ses vêtements à hauteur de 894 euros. Au vu des photographies annexées au constat du 15 janvier 2024 et des factures de pressing, cette somme paraît correspondre au montant du préjudice réellement subi par le locataire. En revanche, les frais de déménagement ont été engagés en raison du congé initial du bailleur, dont la validité n’a pas été contestée à l’audience du 10 octobre 2025, et non pour le motif allégué de l’indécence du logement puisque le congé du preneur lui est postérieur, si bien qu’ils ne peuvent être pris en compte par l’octroi de dommages et intérêts. Au surplus, la demande porte sur une somme « forfaitaire » et ne s’appuie donc pas sur des éléments objectifs (devis, factures). Les frais de commissaire de justice intègreront quant à eux les dépens.

Sur le préjudice moral, Monsieur [O] [D] fait état d’un problème de santé causé et aggravé par l’atmosphère humide dans le logement. Cependant, la seule ordonnance médicale de prescription d’un traitement contre l’asthme est insuffisante pour étayer du lien de causalité allégué entre les difficultés de santé et l’état de l’appartement pris à bail. La demande indemnitaire en réparation du préjudice moral sera donc rejetée.

En conséquence, il sera alloué à Monsieur [O] [D] la somme de 894 euros de dommages et intérêts en raison de l’état de l’appartement, tous types de préjudices confondus.

Sur les demandes indemnitaires réciproques pour résistance abusive et la demande indemnitaire reconventionnelle en réparation d’un préjudice matériel

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, sur la prétention de Monsieur [O] [D], celui-ci indique que Madame [T] [X] n’a pas pris à sa charge les dépenses de changement d’une serrure endommagée de l’appartement et les dépenses d’entretien des installation électriques. Or, selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives à la charge du locataire : en matière de serrures et verrous de sécurité, le graissage et le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées ; en matière d’équipements d’installation d’électricité, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules, tubes lumineux, la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection. Dans le même temps, Monsieur [O] [D] n’établit pas, contrairement à ce qu’il affirme, que la défectuosité de la serrure et des installations électriques serait directement en lien avec l’humidité relevée dans le logement. Il n’apporte par ailleurs aucun autre élément pour étayer de l’existence d’un préjudice indépendant de ceux déjà invoqués et pour lesquels il lui a été accordé des dommages et intérêts. La demande indemnitaire de Monsieur [O] [D] pour résistance abusive sera en conséquence rejetée.

Sur la prétention de Madame [T] [X], celle-ci justifie, au travers de ses relevés bancaires, que Monsieur [O] [D] a payé son loyer en retard à 25 reprises pendant la durée du bail. Ces retards ont impacté la trésorerie de Madame [T] [X] qui a été à plusieurs reprises en difficulté pour honorer les mensualités de son crédit immobilier, contracté pour l’achat du logement objet du présent litige. Or, Monsieur [O] [D] n’apporte aucun élément concret pour contester la réalité de ces retards dans le versement des loyers.

En revanche, les positions en solde débiteur de son compte courant, que relève Madame [T] [X] pour solliciter une indemnisation tant pour résistance abusive qu’en réparation de son préjudice matériel, qui ont généré l’envoi de trois courriers de relance par son organisme bancaire et des frais bancaires et de commission d’intervention pour défaut de règlement, ne sont pas directement et à elles seules en lien de causalité avec les retards de Monsieur [O] [D] dans le paiement de ses loyers. Elles résultent davantage d’un excès de charges au regard de ses ressources. La demande indemnitaire de Madame [T] [X] sur cet aspect (en résistance abusive et en réparation de son préjudice matériel) sera en conséquence rejetée.

Monsieur [O] [D] sera en conséquence condamné au paiement à Madame [T] [X] de la somme de 800 euros de dommages et intérêts tous types de préjudices confondus.

Sur le solde entre les parties et les compensations

Le preneur est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du contrat de bail.

Par ailleurs, l’article 1342-10 du même code dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [T] [X] expose dans ses écritures avoir restitué partiellement le montant du dépôt de garantie de 2080 euros (somme écrite en chiffres sur le contrat) à hauteur de 709,05 euros et donc avoir conservé la somme de 1370,25 euros afin de compenser l’absence du versement d’un mois entier de loyer (1090 euros), après imputation, et l’absence de versement du dernier loyer prorata temporis (280,25 euros). Aucune autre somme n’a été retenue en l’absence de dégradation locative. Pour le contester, Monsieur [O] [D] indique que le montant du dépôt de garantie s’élevait à 2180 euros (somme écrite en lettres sur le contrat). Il produit en outre une attestation de sa mère, ayant valeur de simple renseignement, faisant état qu’il aurait versé 1200 euros en liquide à Madame [T] [X] « afin qu’il puisse valider l’obtention de l’appartement ». Or, même si rien n’indique que le contenu de cette pièce serait mensonger, à la différence de ce qu’affirme Madame [T] [X] pour solliciter une saisine du Procureur de la République, Monsieur [O] [D] n’apporte aucun élément concret et objectif pour étayer cette affirmation d’un versement supplémentaire de 1200 euros au bailleur (échanges SMS ou mail au sein de la famille et/ou avec son bailleur, justificatif du retrait DAB de la mère de Monsieur [O] [D], etc). En revanche, il est logique que le montant du dépôt de garantie ait été fixé entre les parties à 2180 euros (somme écrite en lettres sur le contrat) et non seulement 2080 euros (somme écrite en chiffres), parce que cette somme de 2180 euros équivaut à exactement deux mois de loyers.

En conséquence, Madame [T] [X] sera condamnée à restituer 100 euros de reliquat du dépôt de garantie, Monsieur [O] [D], n’ayant effectué aucune demande de majoration sur cet aspect.

Dans ces conditions, en application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, Madame [T] [X] sera condamnée à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 2865,18 euros (2671,18+894+100-800), avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025.

Sur les mesures accessoires

Madame [T] [X], qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 15 janvier 2024.

Il sera alloué à Monsieur [O] [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [X], après compensation, à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 2865,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [X] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [T] [X] aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 15 janvier 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection