TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 24/02229 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FOUI

Minute :

JUGEMENT

DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

[E] [L], [Z] [L]

C/

[I] [T]

Copie certifiée conforme

— M^e PARISY

— M^e PIEL

Copie exécutoire

— M^e PARISY

— M^e PIEL

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [E] [L]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [Z] [L]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [I] [T]

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Stéphanie PIEL de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

[E] MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 23 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 7 juillet 2011, madame [I] [T] a fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] sur la commune de [Localité 11].

Par contrat de location de logement meublé sous seing privé en date du 13 octobre 2018, elle l’a donnée à bail à monsieur [Z] [K] [J] et madame [E] [K] [J], pour une durée d’un an, renouvelable pour une durée minimum de 12 mois fermes, moyennant un loyer mensuel de 1.200 €, en plus de la taxe sur les ordures ménagères et un forfait d’entretien de jardin à l’année à hauteur de 70 € par mois. Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction par durées successives d’un an.

Les parties ont signé le 8 octobre 2022 un contrat de location concernant le même bien, en vue de son renouvellement au 13 octobre 2022 pour une durée de 12 mois, renouvelable pour une durée minimum de 12 mois fermes, moyennant un loyer mensuel de 1.250 €, outre la suppression des charges relatives à l’entretien du jardin.

Madame [T] a fait délivrer à monsieur [Z] [L] (alias [K] [J]) et madame [E] [L] (alias [K] [J]) par actes de commissaire de justice en date 3 juillet 2024, un congé aux fins de reprise au bénéfice de sa mère, madame [S] [R] pour le 12 octobre 2024.

Par courrier recommandé du 19 juillet 2024, le conseil des époux [L] a demandé à madame [T] de lui faire parvenir son titre de propriété, le bail initial visé dans le congé, un justificatif du lien de parenté avec madame [S] [R] et un justificatif du domicile actuel de celle-ci, ainsi que de faire le nécessaire rapidement concernant une fuite d’eau non résolue depuis un an rendant hors d’usage la salle d’eau principale, tout en contestant la qualification du bail d’un logement meublé.

Par lettre officielle du 27 août 2024, le conseil de madame [T] a confirmé sa volonté de récupérer les lieux loués au plus tard le 12 octobre 2024, en apportant une réponse aux différents points soulevés par le conseil des locataires.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, monsieur et madame [L] ont fait assigner madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire appelée à la première audience du 11 décembre 2024 a fait l’objet deux renvois contradictoires.

A l’audience du 23 avril 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur et madame [L] demandent dans les termes de leurs conclusions en réplique et récapitulatives, à voir au visa des articles 25-4 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

— requalifier le contrat de location de logement meublé en contrat de location de droit commun, constituant la résidence principale du locataire et dire que le bail prendra effet à la date du jugement à intervenir ;

— annuler le congé pour reprise signifié le 3 juillet 2024 ;

— ordonner à madame [T] de vider la maison de ses effets personnels laissés dans les placards et abri de jardin fermés à clé, sous un mois à compter de la décision à intervenir et, au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

— condamner madame [T] à faire poser un carrelage dans la cuisine par un professionnel qualifié, ou tout autre matériau spécifique pour les pièces d’eau, sous trois mois à compter de la décision à intervenir et, au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

— condamner madame [T] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, ainsi qu’à celui de leurs enfants ;

— écarter l’exécution provisoire ;

condamner madame [T] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner madame [T] aux entiers dépens de l’instance.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur demande de requalification du contrat de location, ils invoquent une novation au sens des articles 1329 et suivants du code civil par l’effet de la signature d’un second bail le 8 octobre 2022, date à retenir comme point de départ du délai de prescription de 3 ans.

Au soutien de leur demande de requalification du contrat de location, ils font valoir que la liste des meubles annexée au bail concédé par madame [T] ne comprend pas les meubles nécessaires à la vie courante, faute de lit, de table et de sièges, ainsi que de vaisselle nécessaire à la prise des repas. Ils soutiennent qu’en acceptant le retrait des meubles, madame [T] ne pouvait déroger aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Ils arguent avoir accepté de signer le bail proposé, en raison de la pression du marché locatif et du montant du loyer mensuel.

A l’appui de leur demande d’annulation du congé, ils invoquent le non-respect du préavis de 6 mois, contestent la sincérité de son motif et soulèvent qu’il est fondé sur un bail inexistant du fait de la novation.

Madame [T] demande dans les termes de ses conclusions N°2, à voir au visa des articles 6, 7, 25-4, 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1103, 1104, 1112-1, 1137, 1178 et 1240 du code civil :

— in limine litis, déclarer irrecevable, car prescrite, la demande de requalification du contrat de location de logement meublé en contrat de location de droit commun ;

sur le fond,

— débouter monsieur et madame [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— juger régulier et valide le congé pour reprise donné par elle à monsieur et madame [L], mettant fin au bail le 12 octrobre 2024 ;

— juger que depuis cette date, monsieur et madame [L] sont occupants sans droit ni titre du logement loué [Adresse 3] ;

— ordonner l’expulsion de monsieur et madame [L] dudit logement et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement monsieur et madame [L] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges d’un montant de 1.335,86 € jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamner solidairement monsieur et madame [L] à lui payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral consécutif au dol commis lors de la conclusion du contrat de location ;

— condamner solidairement monsieur et madame [L] à lui payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, elle fait valoir que le délai de 3 ans prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 a commencé à courir le jour de la signature du bail initial, soit le 13 octobre 2028, conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil. Elle fait observer que le contrat signé le 8 octobre 2022 est dépourvu d’ambiguïté, aux fins de renouvellement du bail, en visant précisément la première période de location. Elle argue par ailleurs que madame [L], qui exerçait la profession d’agent immobilier, n’a jamais contesté qu’il s’agissait en 2022 d’un renouvellement du contrat de location meublé initial. Elle se réfère à un arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 13] le 30 avril 2024, retenant comme point de départ du délai de prescription de l’action en requalification du bail meublé en bail d’un local non meublé le jour de la conclusion du bail meublé, peu important que le contrat ait été renouvelé.

Elle défend la régularité du congé signifié aux époux [L] pour reprise d’un logement meublé. Elle soutient prouver le caractère réel et sérieux du motif de reprise au bénéfice de sa mère.

Elle fait valoir que la dégradation du sol de la cuisine relève de la responsabilité des locataires, ayant remplacé le lave-vaisselle sans l’en informer, d’autant plus qu’il était neuf lors de leur entrée dans les lieux.

S’agissant des infiltrations provenant de la douche, elle souligne avoir immédiatement déclaré le sinistre auprès de son assureur, dès qu’elle a été informée du refus de prise en charge par l’assureur des locataires. Elle expose les conclusions du rapport d’expertise en date du 5 octobre 2023. Faute de réponse donnée à son courriel du 21 janvier 2024, elle soutient avoir cru que la cause de l’infiltration était résoluée. Elle dénonce le caractère tardif du courriel de monsieur [L] l’informant le 6 avril 2024 de la persistance d’un défaut d’étanchéité de la douche, en soulignant sa réactivité pour la recherche de fuite diligentée par son assuruer et le recours à l’entreprise LEROUX, qui s’est rendue sur place le 22 mai 2024. Elle déplore s’être vue notifier la résiliation de son contrat d’assurance, en raison de la fréquence des sinistres le 27 juin 2024 et s’être trouvée contrainte à souscrire un nouveau contrat d’assurance avant de faire réaliser les travaux réparatoires en septembre 2024. Elle soulève la négligence des locataires qui ont attendu six mois pour solliciter de nouveaux travaux, en arguant que la dégradation du plafond n’a pas eu pour effet de rendre le logement inhabitable et que la famille disposait de la salle d’eau parentale. Elle invoque également l’absence de pièce justificative du préjudice allégué dans le but de battre monnaie.

Au soutien de sa demande indemnitaire pour dol, elle dénonce la mauvaise foi du couple qui l’a contactée en juillet 2018 en réponse à une annonce hébergée par le site ABRITEL, la faisant renoncer à la location saisonnière du logement pour une location meublée pour une période de 24 mois, dans l’attente de la construction de leur maison. Elle se réfère à l’écrit manuscrit qu’ils lui ont remis se présentant comme “[K] [J] [Z] et [E]” et rappelant l’accord sur les conditions financières du bail de 12 mois, reconductible. Elle souligne leur avoir retourné le projet du contrat pour qu’ils complètent les éléments de leur état civil et leurs coordonnées téléphoniques et électroniques. Elle déplore avoir découvert lors de la signification du congé qu’ils s’étaient présentés sous une fausse identité et pire à la lecture de l’assignation avec des dates de naissance erronnées. Elle leur reproche d’avoir provoqué son acceptation de leur donner à bail son bien immobilier, en faisant valoir que si le dossier de location avait été exactement renseigné, elle aurait refusé compte tenu des condamnations prononcées à leur encontre notamment pour tentative d’escroquerie, faux et usage de faux. Elle argue que la dissimulation de leur réelle identité empêchait toute exécution forcée à leur égard en cas d’impayés. Elle invoque un préjudice moral consécutif au dol commis lors de la conclusion du contrat de location.

Pour un exposé plus ample des moyens, il convient de se référer aux écritures respectives des parties.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son premier alinéa, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, monsieur et madame [L] louent le bien immobilier comme logement meublé auprès de madame [T] depuis le 13 octobre 2018. Ils ont assigné cette dernière pour demander la requalification du bail le 3 septembre 2024, soit bien au-delà de l’expiration du délai de prescription de 3 ans, ayant commencé à courir lors de la signature du premier contrat de location. La signature d’un autre contrat modifiant les seules conditions financières du rapport locatif entre les mêmes parties à l’occasion d’un renouvellement ne saurait constituer une novation au sens des articles 1329 et suivants du code civil, pour emporter un effet interruptif du délai de 3 ans, par ailleurs déjà expiré le 8 octobre 2022.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de requalification du contrat de location de logement meublé, ainsi que les demandes subséquentes d’injonction de vider la maison des effets personnels de la bailleresse.

II – Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lors qu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, madame [T] a donné congé pour reprise par acte de commissaire de justice signifié le 3 juillet 2024, motivé par sa volonté de reprendre le logement au bénéfice de sa mère, madame [S] [R] née le 25 septembre 1948, actuellement domiciliée à [Adresse 9] (Maine et [Localité 12]), précisée en ces termes “souhaite rapprocher sa mère pour s’en occuper ; son beau-père a été placé en EHPAD spécialisé suite à un diagnostic d'[7] avancé, donc aucun retour à domicile n’étant possible compte tenu de son état de santé ; madame [S] [R] se trouve isolée à [Localité 8] et elle souhaite se rapprocher de ses trois filles qui résident toutes en [Localité 12]-Atlantique”.

Monsieur et madame [L] sont mal fondés à se prévaloir du délai de préavis de six mois prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, non applicable au logement meublé.

Le délai de préavis de 3 mois a été respecté. Ainsi, doit être rejetée la demande de nullité du congé pour reprise, le délai de six mois n’étant pas applicable au contrat de location liant les parties.

Le congé signifié fait référence au bail signé le 13 octobre 2018 entre les parties ; la signature du contrat le 8 octobre 2022 aux fins de renouvellement du rapport locatif n’a pas emporté novation.

Les époux [L] contestent la sincérité du motif de reprise, en faisant valoir que la maison dont les 4 chambres se trouvent toutes à l’étage, relativement éloignée de tous commerces et accessible par une sorte de rampe, en pente, glissante par temps humide n’est pas adaptée à la vie quotidienne d’une personne âgée. Ils allèguent que madame [T] ait utilisé la situation de son beau-père, lequel est décédé le 4 août 2024, de manière fallacieuse, afin de remettre en location son bien, de manière plus rentable.

Pour autant, madame [T] justifie de la réalité du motif allégué, par les extraits d’actes de mariage de madame [S] [R], ses démarches pour vendre le bien immobilier situé à [Localité 8] à la suite du départ de son époux en EPHAD placé sous sa tutelle par jugement du 12 mars 2020, initiées concomitamment à la délivrance du congé contesté et confirmées par la signature d’un mandat de vente exclusif à la suite du décès de monsieur [B].

Madame [R] née en 1948 était alors âgée de 75 ans : s’il est invoqué sa volonté de se rapprocher de ses filles, il n’est pas allégué de problèmes de santé, notamment de difficultés de mobilité, susceptibles d’amener la juridiction à apprécier le caractère adapté du bien immobilier.

Faute de preuve apportée par les époux [L] d’élément sérieux de nature à remettre en cause le motif du congé, il convient de constater sa régularité et sa validité.

Le bail a ainsi pris fin le 12 octobre 2024.

Les époux [L] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 1.335,86 €, afin de réparer le préjudice découlant pour madame [T] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité d’en offrir la jouissance à sa mère.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion des époux [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

III – Sur les demandes fondées sur le comportement fautif de la bailleresse

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

31. Sur la demande de travaux de réfection du sol de la cuisine

En l’espèce, les époux [L] justifient d’un SMS adressé à madame [T] “avez-vous des informations pour le changement du sol dans la cuisine?”, tout en l’informant avoir débuté des travaux de remise en état à l’intérieur de la maison. Ils se fondent sur l’expertise diligentée par l’assureur de la bailleresse, concluant à une prise en charge des dommages.

Madame [T] se défend de toute obligation, considérant que le sol a été dégradé, consécutivement à un mauvais raccordement du tuyau d’eau du lave-vaisselle remplacé par les locataires sans en avoir été informée.

Madame [T] produit le compte-rendu établi par son conjoint à la suite de sa visite des lieux loués le 27 juillet 2023. Il en résulte que le sol stratifié est à remplacer dans son intégralité à la suite d’un dégât des eaux lié au lave-vaisselle lequel a été remplacé par les locataires. Le sinistre a été déclaré le 25 juillet 2023 dans un premier temps par les locataires auprès de leur assureur puis par la bailleresse auprès de son propre assureur. Il ressort du rapport d’expertise diligentée par la MAAF que le 30 juin 2023 le locataire a constaté la présence d’eau au sol de la cuisine d’une surface de 10 m , provenant d’une fuite sur le robinet d’alimentation du lave-vaisselle causée par une défaillance de joints.

Les époux [L] ne démontrent pas l’état hors d’usage du lave-vaisselle qu’ils ont remplacé, ni en avoir informé madame [T]. Il leur appartenait dans le cadre d’une location meublée de solliciter le remplacement de l’appareil électroménager appartenant à celle-ci s’il était dévenu hors d’usage depuis leur entrée dans les lieux.

Or lors de l’état des lieux établi contradictoirement en octobre 2018, le lave-vaisselle avait été décrit comme en “bon état”, avec le commentaire manuscrit de la présence de “tâches de rouille sur le bandeau allumage”. S’agissant du sol, “parquet flottant beige”, il avait été noté la préconisation de ne pas le laver avec serpillère et eau. Le commentaire manuscrit suivant avait été ajouté “cuisine entièrement refaite en 2017 et neuve”; son équipement a été précisé dans l’inventaire des meubles.

Il en résulte que la bailleresse ne saurait être tenue comme responsable du dégât des eaux, ni même du dommage consécutif au sol.

En conséquence, monsieur et madame [L] seront déboutés de leur demande à ce titre.

32. Sur la demande de réparation pour préjudice moral

En l’espèce, les époux [L] dénoncent le comportement peu diligent de la bailleresse, laquelle a fini par effectuer les travaux de la salle d’eau après de multiples relances et la délivrance de l’assignation.

Ils lui font grief également de leur avoir fait entretenir le jardin tel qu’elle le souhaitait (passage d’un jardinier 4 fois par mois) et repeindre le muret en façade, à leur charge, en arguant que cette intrusion a entravé leur jouissance paisible du bien. Ils dénoncent le caractère abusif de la clause “charges récupérables” moyennant un forfait de 70 € par mois en sus du loyer, laquelle n’a pas été reprise dans le bail du 8 octobre 2022. Ils dénoncent des exigences devenues de plus en plus pressantes de la bailleresse la dernière année de location, en exigeant de visiter le bien le 27 juillet 2023, dont l’époux s’est introduit dans la maison sans même signaler sa présence. Ils dénoncent le mépris du respect de leur vie privée, par l’ouverture de tous les placards, la prise d’une multitude de photographies, pour leur adresser par la suite une longue liste de tâches à effectuer afin de rendre le bien conforme à leurs attentes. Ils arguent une instrumentalisation de l’état de faiblesse de leur situation familiale, après avoir dû vendre leur maison à la suite d’une faillite d’entreprise, avec deux jeunes enfants à charge, tout en invoquant un marché tendu sur le secteur. Ils tiennent à préciser que madame [L], exerçant la profession d’agent immobilier, n’a aucune compétence dans la gestion locative.

Monsieur et madame [L], parents de deux enfants nés en 2011, démontrent avoir informé madame [T] le 27 novembre 2020 d’un problème de production d’eau chaude et de chauffage, du fait de la dégradation de l’intérieur du conduit de cheminée en fibro-ciment empêchant la chaudière de fonctionner. Il ressort de leurs échanges de correspondance écrite que l’entreprise LEROUX qui a elle-même “fait toute l’installation” s’est avérée indisponible pour intervenir dans de brefs délais ; qu’ils se sont plaints en avril 2024 d’une douche inutilisable depuis septembre 2023 malgré la réfection des joints et du changement de la partie supérieure de la bonde, en raison d’infiltrations persistantes dans le salon.

Il ressort des pièces produites par madame [T] en défense que monsieur et madame [L] sous leur alias [K] [J] ont accepté et signé le devis établi le 8 octobre 2018 par l’entreprise BMG pour l’entretien à l’année du jardin hors tonte d’un montant total TTC de 840 €, leur ouvrant droit à un avantage fiscal ; que l’entreprise BMG a refusé de reconduire une prestation d’entretien dans les mêmes conditions, en raison de difficultés pour organiser ses interventions aux moments opportuns et obtenir le règlement de ses factures.

Un second dégât des eaux est survenu en décembre 2023. Il ressort du rapport d’expertise diligentée par la MAAF que le 18 septembre 2023, le locataire a constaté une infiltration au travers du plafond de la pièce de vie ; qu’après constatations visuelles, elle provient d’un défaut d’étanchéité des joints sanitaires en pourtours de douche. Monsieur [L] a informé madame [T] par courrier du 6 avril 2024 avoir “de nouveau condamné la douche de la salle d’eau”, “malgré les joints refaits à neuf” ; “le plafond sous cette douche est toujours humide, l’eau semble couler sous le receveur”. Il est justifié qu’une recherche de fuite a été effectuée le 13 mai 2024, concluant à un défaut d’étanchéité du siphon de la douche et préconisant son remplacement en totalité avec dépose du receveur. Madame [T] a pris contact avec un plombier et voulu le faire intervenir avec un couvreur pour deviser la réfection de la toiture le 22 mai 2024. Il apparaît que cette visite s’est mal déroulée, madame [T] déplorant dans un courriel du même jour le refus des locataires à ce que son époux et le couvreur entrent.

Madame [T] s’est vu notifier la résiliation de son contrat d’assurance auprès de la MAAF en raison de la fréquence des sinistres au 31 décembre 2024. Elle justifie avoir effectué la réparation du bac à douche et du plafond endommagé, en produisant une facture afférente à ces travaux en date du 3 octobre 2024. Elle explique le retard par le refus que lui a opposé l’entreprise LEROUX de réaliser les prestations devisées le 27 mai 2024 en raison du comporterment inadapté des locataires et l’indisponibilité des autres entreprises pendant l’été. Elle justifie avoir indiqué à monsieur [L] par courriel du 17 mai 2024 avoir sollicité l’entreprise LEROUX pour l’établissement d’un devis et avoir reçu le jour même l’information selon laquelle madame [L] ne lui a pas réglé ses factures pour trois interventions courant 2023, représentant la somme totale de 324,30 €.

Si les premières réparations ont été effectuées avec célérité, il apparaît qu’elles n’ont pas remédié au problème d’étanchéité de l’installation sanitaire. Or force est de constater que la bailleresse en a été informée tardivement ; qu’elle a immédiatement informé son assureur pour la réalisation de nouvelles investigations ; que les travaux ont été réalisés plus de 4 mois après.

Il est établi que les locataires disposaient d’une autre douche mais installée dans la chambre parentale. Seul le préjudice moral résultant du défaut de jouissance d’une des deux douches postérieurement aux démarches effectuées par la bailleresse (recherche de fuite, visite d’un professionnel pour devis) doit être indemnisé.

Madame [T] sera condamnée à verser aux époux [L] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs prétentions, faute de démontrer un autre manquement de la bailleresse à ses obligations légales qui leur ont été préjudiciable.

IV – Sur la demande indemnitaire de la bailleresse

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, madame [T] dénonce avoir eu la désagréable surprise d’apprendre lors de la délivrance du congé soit en 2024 que les locataires n’avaient pas déclaré leur véritable état civil lors de la conclusion du contrat de location en 2018 ni même lors du renouvellement en 2022, après qu’ils l’aient contactée en juillet 2018 en réponse à une annonce hébergée par le site ABRITEL. Elle dénonce une dissimulation intentionnelle de leur réelle identité et de leur condamnation correctionnelle, informations déterminantes pour son consentement au vu de la nature du contrat de location d’une maison meublée, la faisant renoncer à la location saisonnière, en se fondant sur les articles 1112-1, 1137 et 1178 alinéa 4 du code civil.

Monsieur et madame [L] se défendent d’avoir caché leur véritable identité, en expliquant que le patronyme [K] [J] est un nom d’usage issu de l’histoire familiale de monsieur et qu’ils ont remis à madame [T] une copie de leur carte d’identité au moment de la signature du bail ; qu’ils ont réglé les loyers par virement bancaire depuis le compte de madame dont le nom [L] apparaît dans le libellé ; qu’ils ont communiqué avec la bailleresse par courriers électroniques sans aucune dissimulation de leur identité. Ils font même observer que madame [T] s’adressait expressément à madame [L].

De plus, ils soulèvent l’absence de préjudice faute d’arriéré locatif. Ils arguent au contraire qu’elle avait connaissance de leur condamnation pour leur imposer un “faux bail meublé” de courte durée.

Madame [T] justifie certes avoir déposé plainte le 7 septembre 2024 pour des délits dont elle pourrait être victime de la part de monsieur et madame [L], après que l’huissier de justice ait tenté une première signification du congé et qu’il ait pris un avocat pour répondre aux contestations du congé. Néanmoins, il est établi par les échanges entre les parties qu’elle avait alors connaissance du nom [L].

Si le doute est permis lors de la négociation du contrat de location meublée, pour autant, il n’est pas sollicité l’annulation du contrat pour dol ; surtout, il n’est pas démontré un préjudice causé par ce défaut d’information, d’autant plus qu’il lui était possible de solliciter une pièce justificative d’identité des personnes se portant candidates à son annonce de location.

En conséquence, madame [T] sera déboutée de cette demande de dommages et intérêts.

V – Sur les dépens et frais irrépétibles

Monsieur et madame [L] qui succombent pour l’essentiel à l’instance seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse l’intégralité des frais engagés pour la défense de ses intérêts, en particulier la validité du congé délivré à ses locataires pour reprise. Pour autant, il convient de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Les époux [L] seront condamnés solidairement à payer à madame [T] la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

VI – Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, monsieur et madame [L] soutiennent que s’ils étaient déboutés de leur demande de requalification du bail et d’annulation du congé, l’exécution provisoire de la décision est incompatible avec la nature de l’affaire, en ce qu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives les privant en réalité du double degré de juridiction, en se référant à deux décisions redues par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

Madame [T] sollicite le bénéfice de l’exécution provisoire, considérant que les époux [L] ont déjà bénéficié de larges délais ; qu’ils ne justifient pas de démarches pour se reloger. Elle argue par ailleurs qu’ils disposent d’une solution rapide de relogement, pour avoir déclaré être propriétaires de deux appartements à [Localité 10] loués en location saisonnière, tout en prouvant qu’ils sont inconnus du service de la publicité foncière au 14 avril 2025.

Monsieur et madame [L] n’ont pas sollicité à titre subsidiaire dans le cadre de la présente instance le bénéfice de délais supplémentaires pour quitter les lieux, en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ils ne justifient pas de difficultés dans leurs démarches de recherche d’un autre logement adapté à leur famille, pour se prévaloir du risque de conséquences manifestement excessives.

Il n’y a pas lieu ainsi de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de requalification du contrat de location de logement meublé, ainsi que les demandes subséquentes d’injonction de vide la maison des effets personnels de la bailleresse ;

DÉCLARE régulier et valable le congé délivré à monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] le 3 juillet 2024, pour le 12 octobre 2024 ;

DIT que depuis cette date, monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] sont occupants de la maison meublée située [Adresse 1] sur la commune de [Localité 11], sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] des lieux loués, faute pour eux de les avoir libérés dans le délai de deux mois après le commandement prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] à payer à madame [I] [T] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 1.335,86 €, à compter du 13 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] de leur demande aux fins de voir condamner madame [I] [T] à faire poser un carrelage dans la cuisine par un professionnel qualifié, ou tout autre matériau spécifique pour les pièces d’eau, sous trois mois à compter de la décision à intervenir et, au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

CONDAMNE madame [I] [T] à payer à monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour la réparation tardive d’une des deux douches de la maison ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] à payer à madame [I] [T] la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les demandeurs du surplus de leur prétention indemnitaire pour préjudice moral ;

DÉBOUTE madame [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif au dol commis lors de la conclusion du contrat de location ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [L] et madame [E] [L] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à déroger au principe selon lequel le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 12]-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. MEYER H. CHERRUAUD