TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/02755 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAAV

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est situé15 [Adresse 9]

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [L] [R], devenue Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

Comparante,

Monsieur [H] [J] [V], demeurant [Adresse 3]

Comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 08 Avril 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] sont copropriétaires des lots n°266, 300 et 436, au sein de la copropriété de l’immeuble sise [Adresse 2] [Localité 10] [Adresse 7] (91).

Par exploit de commissaire de Justice du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de :

2 562,46 € à titre d’arriéré de charges, charges jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus;

2 265€ au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2024 rendues exigibles par la mise en demeure ;

300,00 € au titre de l’article 10-l de la Loi du 10 juillet 1965;

— condamner solidiairement Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropropriétaires du [Adresse 8] des intérets au taux légal à compter du 6 février 2024 date de la mise en demeure ;

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérets dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil;

— condamner in solidum Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropropriétaires du [Adresse 8] 1 300 € à titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-l du code civil;

— condamner in solidum Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropropriétaires du [Adresse 8] 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— condamner in solidum Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] àaux entiers dépens ;

A l’audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Les défendeurs ont comparu en personne et ont sollicité des délais de paiement, expliquant être séparés depuis une année, Monsieur [J] [V] occupant le logement. Ils précisent que l’appartement est mis en vente, et que le produit de la vente soldera l’arriéré. Monsieur [J] [V] perçoit des revenus mensuels de 1600 euros et Madame [L] [R], des allocations chômage de 2300 euros mensuels.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 6 février 2024 distribuée en recommandé à Monsieur [J] [V] et Madame [L] [R] qui en ont signé l’avis de réception le 8 février 2024.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2 934,46 euros au titre des charges de copropriété, et 120 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°266, 300 436 au sein de la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 10 juillet 2020, 30 juin 2021, 10 mai 2022, 12 avril 2023, ;

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 15 février 2024, pour la période du 01 avril 2022 au 15 février 2024, appel de fond 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 562,46 €.

— le Contrat de syndic

— le réglement de copropriété;

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] maintient sa demande.

Les défendeurs ne s’opposent pas au principe et au montant de la dette;

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01/04/2022 au 15/02/2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 2 562,46 euros.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit lerèglement de copropriété prévoyant la solidarité entre coindivisaires en cas de non paiement des charges, ce qui est le cas en l’espèce.

Par conséquent, Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] seront condamnés solidairement.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 8 février 2024, date de distribution de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (Résolution n°9 du procès-verbal de l’assemblée générale du12 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 avril 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 2265 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] réclame une somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fondés :

— les frais de relance des 10/02/2023 et 21/11/2023 en ce qu’il n’est pas justifié des modalités d’envoi de celles-ci;

— les frais de constitution de dossier de l’avocat en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles;

Seule apparait fondée la demande relative aux frais de relance des 7/12/2022, et 10/02/23 de 25 et 35 euros.

Par conséquent, Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique que les défendeurs en ne règlant pas causent un préjudice distinct du simple retard, que cela perturbe la gestion de l’immeuble et met en péril la trésorerie.

Les défendeurs expliquent à l’audience qu’ils se sont séparés il y a un an, que Monsieur [J] [V] s’est cassé les deux bras et a du arréter de travailler, qu’il occupe le logement et règle comme il peut les charges depuis cet accident. Les deux défendeurs, expliquent avoir mis en vente le bien pour solder l’arriéré.

Ces élements sont vérifiés par les piècesproduites au débat, si bien que ceux-ci établissent la bonne foi des défendeurs.

En conséquence, il y aura lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement, et expliquent avoir mis en vente le bien immobilier depuis le mois de mars 2024.

Monsieur [J] [V] explique avoir repris le travail récemment après un arrêt maladie. Ses revenus sont de 1600 à 1700 euros.

Madame [L] [R] précise être au chômage et percevoir 2300 euros d’allocations tout en recherchant un travail;

Monsieur [J] [V] justifie d’un arrêt maladie depuis le mois de mai 2023 jusqu’au 31 juillet 2024. Il ne justifie pas la reprise d’un travail ni de ses revenus actuels.

Madame [L] [R] justifie qu’elle est inscrite à Pôle emploi mais ne justifie pas de ses revenus.

Toutefois, il y a lieu de constater que des réglements certes partiels ont lieu régulièrement et qu’un mandat de vente de l’appartement auprès de BSK IMMOBILER pour 180 000 euros est produit par les défendeurs.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé aux défendeurs un délai pour s’acquitter de leur dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] , qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2 562,46 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 1/04/2022 au 15/02/2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024, date de distribution de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2 265 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts;

AUTORISE Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 200 euros, le dernier versement correspondant au solde de la dette;

DIT que, faute pour Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] [V] et Madame [Z] [L] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,