COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

2

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 21/01717 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NDRF

Pôle Civil section 3

Date : 29 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit

DEMANDEURS

Monsieur [S] [I]

né le 06 Juin 1981, demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [F]

née le 11 Février 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Maître Thierry VERNHET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Madame [E] [P] [G] [T] épouse [X]

née le 18 Juillet 1939 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [J] [N] [X]

né le 30 Juillet 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Anne CROS DE GOUVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SELAS NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP, inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le N° 438 332 256 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Gilles LASRY de la SCP BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES

Juges : Sophie BEN HAMIDA

Corinne JANACKOVIC

assistés de Cassandra CLAIRET, greffier, lors des débats et Tlidja MESSAOUDI, greffier lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 01 Octobre 2024 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 29 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 29 Novembre

2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [X] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 2] pour l’avoir acquis le 13 janvier 1969 par acte de Maître [C].

Par acte de Maître [V] du 17 novembre 2008, Monsieur [X] a fait donation à son épouse de la moitié de la propriété du bien.

Monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] ont été bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente notariée passée le 10 août 2020 portant sur cette maison d’habitation signée par Monsieur [D] [X] et son épouse, Madame [E] [T] épouse [X] pour laquelle l’acte de vente n’a pas depuis été formalisé.

Les futurs acquéreurs ont été autorisés à accéder au bien en octobre 2020, par une remise des clefs.

Lors d’une réunion en l’étude de Maître [B] et en présence des futurs acquéreurs et de leur notaire, le notaire a informé de la nécessité d’obtenir l’accord des deux enfants d’un premier lit de Monsieur [X] pour autoriser la vente en ce que dans le cadre de la régularisation de l’acte de vente, le notaire estimait nécessaire l’intervention des héritiers afin qu’ils renoncent à exercer l’action en réduction ou revendication.

Il s’est avéré que cet accord n’a pu être obtenu et que la vente n’a en conséquence pas été formalisée.

Par courrier de leur conseil du 3 mars 2021 , les époux [X] ont fait connaître que la vente serait impossible pour défaut de qualité des vendeurs du fait de la découverte par les Notaires de l’absence des deux enfants de Monsieur [X] à la vente, alors que ces enfants s’y opposeraient.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

Selon acte du 19 avril 2021, Monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] ont assigné Monsieur [D] [X] et son épouse, Madame [E] [T] épouse [X] aux côtés du notaire, l’office notarial NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP aux fins d’indemnisation d’un préjudice lié aux travaux qu’ils ont réalisés dans le bien, et d’un préjudice moral au titre de la non-réalisation de la vente soit :

—  27 916€ au titre des travaux réalisés dans le bien appartenant aux époux [X]

—  5 412.60 € en remboursement de la cuisine ou des travaux correspondants

—  40 000€ à titre de dommages et intérêts

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 20 juin 2023, Monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] maintiennent l’intégralité des demandes formulées dans leur assignation, en sollicitant :

DIRE n’y avoir lieu à indemniser de quelque somme que ce soit les consorts [X].

Tout au contraire,

DIRE et JUGER que les consorts [X] devront payer aux concluants in solidum avec les Notaires du Pic Saint Loup :

—  27 916€ en remboursement des travaux,

—  5 412.60€ en remboursement du paiement relatif à la cuisine ou des travaux correspondants,

—  40 000€ à titre de dommages et intérêts pour inexécution de leurs obligations par les époux [X],

—  5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir que :

— toutes les conditions de la promesse de vente étaient remplies, les clefs leur avaient été confiées pour qu’ils réalisent des travaux, ce qu’ils ont fait,

— le défaut de régularisation ne ressort que de la responsabilité des vendeurs sur le fondement de l’article 1217 du code civil, qui doivent en assumer les conséquences, à savoir en premier lieu le coût des travaux réalisés et le préjudice moral en résultant, alors que les futurs acquéreurs sont toujours en location avec leurs 5 enfants,

— si l’acte de vente n’a donc pu être régularisé cela ne peut être imputé qu’aux vendeurs, et au notaire rédacteur qui n’a pas donné à l’acte l’efficacité requise, en omettant de s’enquérir de la situation juridique des parties et du bien,

— ils doivent être indemnisés de ces fautes, alors qu’ils ont engagé des frais, pour des travaux que le vendeur avait autorisé ce dont témoigne la remise des clefs sans conditions et un préjudice moral en résultant.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 20 avril 2023 , Monsieur [D] [X] et Madame [E] [T] épouse [X] demandent au tribunal de:

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes comme injustifiées

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER les notaires du PIC SAINT LOUP à relever et garantir les époux [X] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit des époux [I]

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE des époux [X]

CONDAMNER in solidum les époux [I] et les notaires du PIC SAINT LOUP au titre de leur préjudice matériel à leur payer la somme de 51 364,O4€ ,

CONDAMNER in solidum les époux [I] et les notaires du PIC SAINT LOUP au titre de leur préjudice moral à leur payer la somme de 40 000€,

CONDAMNER in solidum les époux [I] et les notaires du PIC SAINT LOUP au titre de l’article 700 du CPC à leur payer la somme de 8 000€ ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que :

— ils n’ont commis aucune faute, puisque cette situation leur était totalement inconnue avant qu’en décembre 2020, les notaires ne s’interrogent sur la nécessité de l’accord des enfants du premier lit, et ils ont donc découverts cet obstacle en même temps que leurs acquéreurs,

— le notaire, de surcroît notaire de famille, a incontestablement commis une faute en ne relevant pas avant la signature de la promesse de vente, l’accord des enfants du premier lit qu’il estime désormais indispensable,

— l’échec de la vente à ce stade n’ait donc pas imputable au refus des enfants mais bien à une négligence flagrante du notaire qui aurait dû s’en enquérir avant de faire signer la promesse de vente, et alors même que c’est le notaire des acquéreurs qui a attiré l’attention du notaire rédacteur sur ce point,

— les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral ou de jouissance et la promesse de vente ne prévoyait une entrée en jouissance qu’au jour de la signature de l’acte authentique,

— les vendeurs ont découvert en décembre 2020, l’étendue des travaux engagés passant par des démolitions qu’ils n’ont pas autorisées alors qu’ils avaient autorisé l’accès pour de simples travaux aux embellissements et aucune autorisation écrite pour ce type de travaux n’est démontrée,

— ils sont donc fondés à solliciter le paiement des frais de remise en état de leur immeuble et outre leur âge, 83 et 86 ans, ils ont subi un préjudice moral important notamment au regard de l’état désastreux dans lequel ils ont récupéré leur bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 3 janvier 2023 , l’office notarial NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP demande de :

DIRE ET JUGER que les consorts [I] [F] ne justifient pas de l’existence d’une faute du notaire

DIRE ET JUGER que tant les époux [X] que les consorts [I][F] ont commis une faute en s’accordant, sans information du notaire, sur la réalisation de travaux avant la réitération authentique de la vente

DIRE ET JUGER que les consorts [I] [F] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention du notaire

LES DEBOUTER de leurs demandes

DEBOUTER les époux [X] de leurs demandes subsidiaires à l’égard du Notaire

CONDAMNER tout succombant à payer à l’office notarial NOTAIRES PIC SAINT LOUP la somme de 3700 € au titre de l’article 700 du CPC

LES CONDAMNER aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ils font valoir que :

— une difficulté est intervenue pendant le cours de la vente tenant l’attitude des enfants du premier lit qui ont refusé de consentir à cet acte pour renoncer au droit de suite,

— le notaire n’a commis aucune faute alors que les vendeurs ont autorisés par anticipation la réalisation de travaux, alors que l’acte authentique n’avait pas été signé,

— les préjudices invoqués sont donc sans lien causal avec les fautes invoquées, mais avec le comportement imprudent et négligent de l’ensemble des parties, qui pour l’un autorise des travaux, et pour l’autre les engage voire au-delà de ce qui avait été autorisé,

— en toute hypothèse, le préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance.

Le tribunal se référera aux écritures susvisées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties.

MOTIVATION

LA RESPONSABILITE NOTARIALE

Une des fonctions du notaire est de rédiger des actes authentiques dont la fiabilité est telle que la sécurité des transactions juridiques est ainsi assurée, ce qui l’oblige à rédiger des actes valables et sûrs.

Le notaire est ainsi tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il va rédiger.

Lorsque le notaire méconnaît ses obligations statutaires explicites ou implicites, sa responsabilité est délictuelle ou quasi délictuelle puisqu’il y a manquement à une obligation légale ou dérivant de la loi.

Ces obligations lui incombent quelle que soit la nature de son intervention professionnelle et donc y compris quand un acte ne requiert pas la forme authentique, dés lors que son intervention a été requise et qu’il l’a acceptée.

Le notaire mis en cause, en participation avec un autre notaire, Maître [A], a été en charge de la rédaction de la promesse de vente du 10 août 2020 aux termes de laquelle les époux [X] s’engageaient à vendre le bien situé [Localité 5] à monsieur [S] [I] et madame [Y] [F], option que ces derniers ont levée après la notification d’accord de leur prêt délivrée le 20 octobre 2020.

Il était en charge aussi de la réitération en la forme authentique.

Il n’est pas contesté que la réitération en la forme authentique de cet acte a avorté en l’absence d’intervention d’enfants d’un premier lit de monsieur [X] à l’acte pour renoncer à une éventuelle action en réduction ou en revendication, qui pouvait leur être ouverte eu égard à la donation consentie sur ce bien par monsieur [X], à son épouse.

Il n’est pas plus contesté que l’absence d’un tel assentiment des enfants du premier lit à l’acte fragilisait la vente.

Le notaire se devait d’envisager l’existence d’enfants d’un premier lit au regard de la donation faite à l’épouse ( ressortant de l’origine de propriété) ce qui devait l’amener à interroger les droits de ces potentiels héritiers et les effets de leurs droits sur cette vente.

Il n’est pas plus contesté que l’information par le notaire sur la nécessité de cet assentiment a fini par être donnée en décembre 2020, en suspendant la réitération authentique de l’acte , mais postérieurement donc à la signature de la promesse de vente et alors même que les vendeurs s’étaient engagés et que les acquéreurs avaient confirmé l’intention d’acquérir.

En effet, la promesse de vente est du 10 août 2020 et le projet de vente authentique a été proposé le 9 octobre 2020 sans se référer à l’accord nécessaire puisque le livret de famille des vendeurs n’a été demandé par le notaire, maître [A], que le 10 décembre 2020 au motif de la vérification de l’absence d’enfants d’un premier lit pour une signature prévue initialement le 10 décembre 2020

En conséquence, l’information n’a été recherchée et donnée par les notaires que tardivement alors que la vente était parfaite et ne nécessitait plus que la réitération en la forme authentique.

Le notaire, dont la responsabilité est recherchée, a ainsi laissé se dérouler les opérations de vente, omettant un élément essentiel pour les parties, permettant d’assurer l’efficacité de l’acte et sa validité dans le temps.

Il n’a donc pas plus informé les acquéreurs et les vendeurs de l’obstacle pouvant exister pour la formalisation de cette vente, les laissant ainsi réciproquement s’engager dans une vente qui leur paraissait certaine, alors même qu’elle était affectée d’un obstacle de droit sur lequel aucune information préalable n’a été donnée pour ne pas avoir été envisagée par le notaire.

Il ne peut qu’être relevé un manquement au devoir de conseil et d’information du notaire au regard de l’information tardive donnée, constitutif d’une faute, qui doit cependant présenter un lien de causalité avec le dommage, pour générer un préjudice indemnisable.

Le préjudice invoqué par les parties s’entend de la perte d’une chance de ne pas engager de travaux dans le bien pour lequel l’acte de vente était confié au notaire et d’un préjudice moral.

Cette promesse de vente pour être unilatérale, ne valait pas vente avant la levée de l’option, et la promesse prévoyait un transfert de propriété et de jouissance au jour de l’acte authentique mais prévoyait aussi que la levée d’option par le bénéficiaire à l’intérieur du délai transformerait la promesse unilatérale de vente en vente.

Ainsi, la volonté des parties, qui ici ne fait aucun doute, était de considérer la vente si ce n’est parfaite mais certaine, une fois l’option et les conditions suspensives notamment d’obtention du prêt levées et c’est communément ainsi que les parties, non juristes, envisagent de telles ventes une fois que l’ensemble des obstacles de droit, dûment explicité par leur notaire, sont levés.

La vente est certaine sans même que l’instrumentum qu’est l’acte authentique n’intervienne, si bien que les parties pouvaient à juste titre, une fois les conditions suspensives de l’acte levées, et en l’absence de toute information péjorative du notaire sur la vente, penser que la réitération en la forme authentique n’était qu’une formalité, ce qu’elle est.

L’option était implicitement levée par la transmission de l’accord de prêt (le 20 octobre 2020), transformant la promesse en vente qui ne nécessitait plus alors que la formalité de réitération en la forme authentique même si le notaire a ensuite demandé la confirmation de la levée de l’option le 20 décembre 2020.

Le 22 octobre 2020, deux jours après la transmission de l’accord de prêt, madame [X] a ainsi proposé aux acquéreurs de récupérer les clefs du bien acheté.

Il en résulte que l’absence de conseil et d’information donné par le notaire, sur la nécessité de l’accord d’enfants du premier lit se présentant comme un éventuel obstacle à la vente, a donné aux parties l’apparence d’une vente certaine, que rien ne pouvait remettre en cause.

En effet, si le notaire avait donné cette information utile, les parties n’auraient vraisemblablement pas envisagé cette vente comme certaine, leur faisant donc ainsi perdre une chance de ne pas engager les travaux pour les acquéreurs et de ne pas les autoriser pour les vendeurs.

En revanche, le préjudice moral résultant de cette situation ne s’analyse pas en terme de perte de chance mais a directement été causé par une faute du notaire qui en laissant se dérouler les opérations de vente, omettant un élément essentiel pour les parties, n’ a pas seulement fait disparaître une éventualité favorable mais a été à l’origine du préjudice moral en résultant qui aurait été évité si le notaire avait immédiatement informé les parties de cet obstacle à la vente.

LE PRÉJUDICE

Il a été retenu une faute du notaire et un lien de causalité entre le préjudice en résultant constitué par une perte de chance de ne pas autoriser les travaux et de ne pas les engager et par un préjudice moral à évaluer.

La chronologie de la vente démontre que les vendeurs n’ont autorisé ces travaux qu’après que le notaire ait reçu l’offre de prêt et donc à un moment où tout obstacle connu par les parties à la vente était levé, tout comme les acquéreurs qui ne les ont entrepris que tout autant que leur prêt était accordé.

Le 22 octobre 2020, deux jours après la transmission de l’accord de prêt, madame [X] a donc proposé aux acquéreurs de récupérer les clefs du bien acheté dans la perspective de réaliser des travaux avant leur entrée dans les lieux.

Si en septembre 2020, madame [X] évoque dans un mail de simple travaux de détapissage, les échanges postérieurs entre parties permettent de se convaincre de ce que les vendeurs n’ignoraient pas que les travaux entrepris étaient de plus grande envergure.

Il ressort des échanges entre parties notamment par messages écrits téléphoniques que les vendeurs n’ignoraient pas les travaux entrepris comme allant au-delà de simples détapissages, notamment en ce qu’ils savaient qu’un panneau de chantier était posé devant la maison vendue.

Il ressort aussi d’un mail des acquéreurs écrivant aux vendeurs du 28 novembre 2020 que « nous n’utilisons plus le gaz puisque nous avons déposé toute l’installation liée »

Ils avaient par ailleurs toute latitude, une fois un jeu de clefs donné, de se rendre compte par eux mêmes des travaux engagés et de les stopper s’ils ne devaient pas correspondre à ce qu’ils souhaitaient autoriser, ce d’autant qu’après la remise des clefs, ils avaient encore des effets personnels à venir récupérer.

L’agent immobilier en charge de la vente, mandaté par les vendeurs, atteste de ce que monsieur et madame [X] « ont proposé et autorisé le commencement des travaux avant la signature de l’acte authentique » en précisant que pour sa part, elle l’avait déconseillé et sans en préciser l’étendue.

S’il peut être retenu une légèreté blâmable des vendeurs et acquéreurs au titre des travaux, confiant dans la réalisation de l’acte de vente confié au notaire, il sera rappelé que les parties à l’acte n’auraient pas ainsi procédé si le notaire les avait informés de l’empêchement à la vente dont le notaire a pris conscience in extremis.

Il ne saurait être imputé aux vendeurs comme le soutiennent les acquéreurs, une faute tenant au fait qu’ils ne pouvaient qu’avoir connaissance de la nécessité de l’intervention d’enfants d’un premier lit, alors même que le notaire, professionnel du droit, l’avait omis.

En conséquence, le notaire sera déclaré responsable des préjudices résultant de la faute qu’il a commise au titre des travaux à hauteur de 70 % des dommages et il sera retenu une part de 30 %, relative à cette perte de chance qui sera imputée aux vendeurs et acquéreurs.

Les vendeurs et acquéreurs ont tous deux contribué dans une même proportion à la réalisation de ce dommages dans la mesure où tous deux pensant que la vente était certaine se sont accordés pour la réalisation de travaux avant la réitération en la forme authentique, sans que ne soit établi par exemple un écrit précisant l’autorisation donnée et détaillant les travaux autorisés, ce qui conduira le tribunal à retenir leur responsabilité venant atténuer celle du notaire à hauteur de 15 % pour chaque couple uniquement au titre des préjudices matériels.

Seuls les notaires pourront être tenus du préjudice moral subi tant par les acquéreurs que les vendeurs, dans la mesure où aucun faute ne peut leur être reprochée à ce titre.

LE MONTANT DU PRÉJUDICE

Les préjudices matériels

Les vendeurs font valoir un préjudice matériel pour un montant de 51 364,04€ et un préjudice moral évalué à 40 000€.

Le préjudice matériel est soutenu comme correspondant à la remise en état des lieux non dans leur intégralité mais pour disposer de 3 pièces habitables sur 6 et de la piscine, nécessaire pour des soins de rééducation de madame [X].

Ils expliquent que pour être à même d’occuper à nouveau les lieux, ils ont dû procéder à des travaux et ont donc occupé la résidence « senior » rejointe dans la perspective de la vente du 8 août 2020 au 4 mai 2021, ce dont ils justifient pas une attestation de locataires.

Ils produisent un constat d’huissier du 23 février 2021 pour attester de l’état de la maison lorsqu’ils en ont repris possession, qui sans qu’il ne soit repris intégralement par le tribunal dans le présent jugement, démontrent que des travaux avaient été entrepris nécessitant une remise en état pour occuper le bien.

Ce constat établit en effet, que différents travaux avaient été engagés, tant d’électricité, que sur les embellissements ou encore la plomberie, et que les lieux ont été laissés en l’état de chantier.

Monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] ne contestent pas l’état des lieux en lui-même tel qu’il ressort de ce constat mais les remises en état nécessaires et leur coût.

Au titre des remises en état, les époux [X] produisent :

— deux devis de nettoyage datés du 27 février 2021 pour un montant de 360 €

— une facture d’un plombier du 3 mai 2021 pour un montant de 8248,18 € et un devis de faïence seule pour un montant de 2449 €, complété d’une attestation sur des factures acquittées d’un montant de 478 € le 12 décembre 2021 et 1500 € le 3 janvier 2022.

— un devis de peinture du 1 mars 2021 pour un montant de 7146,15 €

— des factures afférentes à des réparations diverses comme de gouttières ( du 8 décembre 2022 pour 165 €) , de pose de porte manquante ( du 5 décembre 2022 pour 209 €), de réparations de fuite ( du 30 octobre 2022 pour 154 €), de forfait bricolage ( du 8 juin 2022 pour un montant de 440 €), de rénovation de salle de bain ( du 25 février 2022 pour un montant de 1815 €), de peinture ( du 8 avril 2021 pour un montant de 3434,20 €)

— une facture de rénovation électrique du 14 avril 2021 pour un montant de 4760 €

— un devis de remplacement de l’abri de piscine du 13 mars 2018 pour un montant de 10 800 € et un autre devis du 5 janvier 2023 pour un serre d’un montant de 24 020 €.

Monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] soutiennent qu’ils ont engagés des frais pour réaliser les travaux avec l’accord des propriétaires, soit au total 27916 € de travaux et 5412,60 € pour la cuisine outre différents frais de fournitures et de dossiers pour cette vente et qu’ils subissent un préjudice moral qu’ils évaluent à 40 000 €.

Ils font valoir une clause stipulée au bénéfice des vendeurs en cas d’échec de la vente du fait des acquéreurs qui aurait fixé le préjudice à 40 000 € mais qui n’est pas stipulée au bénéfice des acquéreurs et il sera rappelé qu’il n’a pas été retenu de faute à l’égard des vendeurs, en lien avec l’échec de la vente.

Pour les travaux en cause, les factures et devis produits ( mentionnant pour certains une date de livraison en février 2021) sont datés du mois de février 2021.

Les devis et facture pour la cuisine, d’un montant de 8800 € sont datés du 6 février 2021 mais avec un paiement le 13 août 2020, pour cette cuisine d’un acompte versé de 2820 € et une date de commande du 13 août 2020, avec une date de pose initiale prévue le 15 décembre 2020.

Les éléments produits tant par les acquéreurs que les vendeurs ne permettent pas au tribunal de déterminer leur préjudice matériel.

S’agissant des vendeurs :

D’une part, il n’est pas démontré par les vendeurs que les travaux qu’ils ont réalisés notamment dans leur étendue étaient strictement nécessaires à la remise en état des lieux tels qu’ils se trouvaient avant la vente. Le seul constat des travaux engagés par les acquéreurs ne permet pas d’en déduire que les travaux engagés, pour un montant demandé de 51 364,04€ , ne généreraient pas un enrichissement sans cause, en l’absence de tout avis technique sur leur nécessité en corrélation avec les travaux mis en œuvre par les acquéreurs que le constat d’huissier des travaux réalisés et de l’état de la maison ne peut suppléer.

D’autre part, certaines factures ( 2022) datent de plus d’un an après la date à laquelle les vendeurs ont rejoints leur logement (2021), ce qui interroge d’autant sur la nécessité des travaux engagés et d’autres ne sont que des devis alors même que les vendeurs soutiennent que ces travaux étaient nécessaires pour leur permettre d’habiter les lieux.

S’agissant des acquéreurs :

D’une part, les factures produites datent de 2021 à une date donc où la vente était

avortée et remise en cause depuis le 11 décembre 2020 , si bien que l’engagement dans des marchés de travaux à cette date ne peut avoir de lien de causalité avec le préjudice à indemniser.

D’autre part, la facture de la cuisine, elle aussi datée de 2021, mais prévoyant une exécution en décembre 2020, ne permet pas plus de connaître le montant engagé au-delà de l’acompte versé d’un montant acquitté de 2716 €, sans que le tribunal ne sache ce qu’il est advenu de ce contrat pour lequel les acquéreurs sollicitent 5412,60 € , montant ne correspondant pas au devis initial.

Enfin, les acquéreurs font valoir un préjudice matériel qui tiendrait à l’augmentation du coût de l’immobilier et des matériaux si un nouveau projet devait se concrétiser mais s’il est de notoriété publique que depuis quelques années le coût des matériaux tout comme le coût des intérêts des emprunts immobiliers ont effectivement augmenté, le tribunal ne peut déterminer un préjudice matériel sur ces bases, sans connaître le projet qui s’y serait substitué pour opérer a minima une comparaison des coûts définitifs à défaut de retenir un préjudice éventuel et hypothétique.

Ils ajoutent encore pour compléter ce préjudice matériel le fait qu’ils ont dû s’acquitter de loyers qu’ils n’auraient plus payés si la vente s’était concrétisée mais sans apporter aucun élément au débat, ne serait que le contrat de bail évoqué.

Ainsi, les éléments portés au débat tant par les vendeurs que les acquéreurs ne permettent pas de déterminer l’étendue du préjudice matériel de chacun en lien de causalité avec la faute commise, si bien que leurs demandes ne peuvent donc qu’être rejetées.

Le préjudice moral

La perturbation apportée par la connaissance tardive d’obstacles juridiques à la vente a nécessairement causé un préjudice moral tant aux vendeurs comme aux acquéreurs, que ces derniers évoquent pour justifier de l’indemnisation demandée.

Ce préjudice moral est constitué par les tracas occasionnés tenant notamment aux travaux engagés et aux complications que cela a suscité et par le fait que tant vendeurs qu’acquéreurs s’étaient organisés dans la perspective de cette vente outre le désappointement tenant à l’échec de cette vente que les uns et les autres souhaitaient voir aboutir.

Outre ses préjudices, les vendeurs et acquéreurs font valoir des préjudices spécifiques.

Concernant les vendeurs, il est en effet attesté de ce que leur état de santé tenant notamment à leur âge, postulait pour une autre type d’hébergement que leur maison individuelle, qu’ils avaient d’ailleurs quitté dés que la perspective de la vente se profilait pour choisir un hébergement de type « résidence senior » plus adapté à leurs besoins et qu’ils ont dû quitter pour réintégrer leur logement, moins d’un an après.

Les désagréments de ces déménagements successifs, d’autant plus prégnants, au regard de leurs âges respectifs ( 83 et 86 ans au moment de la vente) et l’échec de leur projet pour leurs vieux jours, caractérisent aussi ce préjudice moral.

Concernant les acquéreurs, ils font valoir plus spécifiquement qu’ils ont 5 enfants et se projetaient dans cette nouvelle maison alors qu’ils sont contraints de rester dans une location trop exiguë pour leur famille mais sans justifier de ces éléments.

En conséquence, le préjudice moral de monsieur et madame [X] sera évalué à la somme de 2500 € chacun et le préjudice de monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] sera évalué à la somme de 1250 € chacun, montants auquel la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP sera condamnée .

LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Il serait inéquitable de laisser à la charge des vendeurs et acquéreurs les frais engagés dans la présente action à l’encontre du notaire si bien qu’il leur sera à chacun alloué la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP supportera la charge des dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, après audience publique,

DIT que le notaire, la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP, a commis une faute dans la prise en charge de la vente projetée selon promesse de vente du 10 août 2020, entre monsieur et madame [X] et monsieur [S] [I] et madame [Y] [F],

REJETTE les demandes de monsieur et madame [X] et monsieur [S] [I] et madame [Y] [F] au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à madame [E] [T] épouse [X] la somme de 2500 € en indemnisation du préjudice moral résultant de cette faute,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à monsieur [D] [X] la somme de 2500 € en indemnisation du préjudice moral résultant de cette faute,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à monsieur [S] [I] la somme de 1250 € en indemnisation du préjudice moral résultant de cette faute,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à madame [Y] [F] la somme de 1250 € en indemnisation du préjudice moral résultant de cette faute,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à madame [E] [T] épouse [X] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à monsieur [D] [X] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à monsieur [S] [I] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP à payer à madame [Y] [F] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SELAS LES NOTAIRES DU PIC SAINT LOUP aux dépens.

La greffière La présidente

Madame Tlidja MESSAOUDI Madame Aude MORALES