TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Y] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07143 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PND

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 20 février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 3, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [M], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07143 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PND

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 3 a donné en location à Madame [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 980 euros par mois.

Madame [M] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SAS APEC DEV PROPERTY 3 lui a fait délivrer un commandement de payer le 22 avril 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2248,98 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 3 a fait assigner Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire insérée à l’engagement de location à effet au 03 octobre 2023, et en conséquence, constater que ledit engagement se trouve résilié de plein droit,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire au besoin avec l’assistance du commissaire de police,

▸ ordonner la séquestration soit sur place soit dans tel local ou garde meubles au choix de la locataire et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

▸ condamner Madame [M] à lui payer la somme de 4633,82 euros, montant des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

▸ condamner Madame [M] à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à son départ effectif des lieux loués, équivalente aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

▸ condamner Madame [M] à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre tous les dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer livré le 22 avril 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 03 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024.

Lors des débats, la SAS APEC DEV PROPERTY 3 par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3133,18 euros.

En défense, Madame [M] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et proposant de régler 100 euros par mois pour rembourser la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été produit avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 03 juillet 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS APEC DEV PROPERTY 3 justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 22 avril 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [M], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 02 octobre 2023, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 juin 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [M] restait devoir la somme de 3133,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 décembre 2024.

Madame [M], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de la reprise du paiement des loyers avant l’audience et de l’accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Madame [M] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [M] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [M] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 23 juin 2024, du bail consenti par la SAS APEC DEV PROPERTY 3 à Madame [M] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [M] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 3 la somme de 3133,18 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 05 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [M] à s’acquitter de la dette en 30 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 31e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [M] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [M] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS APEC DEV PROPERTY 3 pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Madame [M] sera condamnée à verser à la SAS APEC DEV PROPERTY 3 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.