EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2026

N° RG 25/00254 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEXG

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 21 Octobre 2025

Prononcé : le 03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. [M], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alex BOUVARD de la SCP SCP CABINET BOUVARD, avocas au barreau de BONNEVILLE,

DEFENDERESSE

S.A.S. [X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe COTTET-BRETONNIER de la SCP COTTET-BRETONNIER NAVARRETE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2013, la société civile immobilière [M] a donné en location à la société par actions simplifiée TALATRAS, pour une durée de neuf années commençant à courir le jour-même, un local à usage commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel HT et HC d’un montant initial de 18 600 euros, soumis à la taxe sur la valeur ajoutée et payable mensuellement, et d’une provision sur charges mensuelle d’un montant initial de 250 euros. Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2022, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années commençant à courir le 1er décembre 2022, le montant du loyer annuel HC et HT étant alors fixé à la somme de 21 000 euros. Le 1er mars 2023, la société par actions simplifiée [X] a acquis le fonds de commerce exploité dans le local comprenant le droit au bail. Par acte d’huissier en date du 25 février 2025, la société civile immobilière [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 19 306,88 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2025, la société civile immobilière [M] a fait assigner la société par actions simplifiée [X] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains statuant en matière de référé aux fins de faire :

constater la résiliation du bail conclu avec la société défenderesse,ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef,condamner la société défenderesse à lui payer,- une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 7 235 euros, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 20 093,78 euros assortie des intérêts au taux légal, à titre de provision à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation,

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

d’ordonner la distraction des dépens au profit de la société civile professionnelle CABINET BOUVARD.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 21 octobre 2025, la société civile immobilière [M] réitère ses prétentions et s’oppose à la demande de délais formée par la société défenderesse.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société par actions simplifiée [X] demande au juge des référés de débouter la société civile immobilière [M] de l’ensemble de ses prétentions, à défaut de suspendre les effets de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement et de fixer le montant de la dette à la somme de 20 094,78 euros.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1224, 1225, 1228, 1231-5, 1728 et 1359 du code civil et L.145-41 et L.143-2 du code de commerce ;

Le contrat de bail liant les deux parties comporte une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après commandement de payer demeuré infructueux, et une clause pénale stipulant que toute somme impayée sera majorée de 3% à compter du premier acte d’huissier et qu’en cas de maintien dans les lieux du preneur après cessation de la location, celui-ci sera redevable d’une indemnité d’occupation égale à trois fois le loyer.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le locataire était redevable de la somme de 19 306,88 euros. Il ne peut en effet être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit. De simples attestations ne peuvent donc permettre de démontrer l’existence d’un accord contredisant le contenu du contrat de bail, de son renouvellement et de l’acte constatant son transfert à la société défenderesse, lesquels ne font état d’aucune remise ou franchise de loyer consentie au preneur en contrepartie de la réalisation de travaux d’aménagement dans le local.

Il est bien fait état dans le commandement de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire précitée et les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce faisant apparaître le délai d’un mois devant séparer la délivrance du commandement de l’acquisition de la clause résolutoire y sont reproduites. L’état des inscriptions et nantissements versé aux débats ne révélant pas de créanciers inscrits antérieurement à la délivrance de l’assignation et la société défenderesse ne justifiant pas avoir payé la somme visée dans le commandement dans le mois suivant sa délivrance, il conviendra de constater la résiliation du bail au 26 mars 2025.

Le preneur ne justifiant aucunement avoir repris depuis la délivrance du commandement de payer le règlement du loyer courant (seul un règlement de 2 500 euros étant reconnu par le bailleur), ni avoir commencé à apurer la dette, et ne produisant aucune pièce comptable de nature à caractériser sa situation financière (un prévisionnel ne pouvant permettre de démontrer la situation réelle de l’entreprise), ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ne pourront qu’être rejetées.

Le maintien dans les lieux de la société défenderesse en dépit de la résiliation du bail constituant un trouble manifestement illicite et causant nécessairement un préjudice à la société demanderesse puisqu’il la prive de la jouissance du bien dont elle est propriétaire, ll y aura lieu de lui ordonner sous astreinte de libérer les lieux, d’autoriser son expulsion à défaut de libération volontaire et de la condamner, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Si les parties sont libres de déterminer à l’avance, dans le contrat de bail, le montant de l’indemnité d’occupation dont sera redevable le preneur en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le juge a la possibilité de modérer cette somme lorsqu’elle est manifestement excessive. Le juge des référés ne peut effectuer cette modération mais ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’éventualité d’une modération de la clause pénale par le juge du fond constitue une contestation sérieuse. Le montant de l’indemnité d’occupation habituellement stipulée dans les baux commerciaux varie entre une fois et deux fois le dernier loyer. Une indemnité d’occupation fixée à trois fois le montant du loyer est donc inhabituellement élevée et est susceptible de modération. Il est certain en revanche que le juge du fond ne réduira pas le montant de l’indemnité d’occupation stipulée au bail en-deçà du montant du dernier loyer. L’indemnité d’occupation provisionnelle à laquelle la société défenderesse sera condamnée sera donc fixée à la somme de 2 411,70 euros par mois.

Il ressort du décompte joint au commandement de payer que la dette locative s’élevait au 28 février 2025 à la somme de 19 306,88 euros. L’obligation pour la société par actions simplifiée [X] de payer cette somme ainsi que la somme de 579,20 euros, correspondant à 3% de la dette locative, au titre de la clause pénale précitée, n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de la condamner à payer une provision d’un montant de 19 886,08. Le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire sera lui intégré aux dépens.

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

La société par actions simplifiée [X] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de la société civile professionnelle CABINET BOUVARD, et à payer à la société civile immobilière [M] une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

Constatons la résiliation au 26 mars 2025 du bail commercial liant la société civile immobilière [M] et la société par actions simplifiée [X] et portant sur un local à usage commercial constituant le lot n° 95 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant stipulée,

Déboutons la société par actions simplifiée [X] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Ordonnons en conséquence à la société par actions simplifiée [X], ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer le local à usage commercial constituant le lot n° 95 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

Nous réservons le cas échéant, la liquidation de l’astreinte,

Autorisons la société civile immobilière [M], à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de la société par actions simplifiée [X] et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi qu’à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la société par actions simplifiée [X], sauf pour cette dernière à demander au juge des référés ou au juge de l’exécution des délais,

Condamnons la société par actions simplifiée [X] à payer à la société civile immobilière [M] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 2 411,70 euros, du 26 mars 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux,

Condamnons la société par actions simplifiée [X] à payer à la société civile immobilière [M] la somme de 19 886,08 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 février 2025 et sur la pénalité de 3% stipulée au bail,

Condamnons la société par actions simplifiée [X] à payer à la société civile immobilière [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société par actions simplifiée [X] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance, avec distraction au profit de la société civile professionnelle CABINET BOUVARD,

Ainsi jugé et prononcé publiquement à Thonon-Les-[Localité 3], par mise à disposition au greffe, le 3 mars 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence,

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et ordonne

A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.

Pour exécutoire certifié conforme à l’original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.

Le Directeur de Greffe.