TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01318 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2GA

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [E] [J], né le 04 Octobre 1962 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 février 2020, Monsieur [E] [J] a donné en location à Monsieur [G] [N] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 330 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Monsieur [G] [N] a quitté le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par acte de commissaire de justice le 9 mars 2023.

Monsieur [E] [J] a sollicité de la part de son locataire le règlement de la somme de 17611,09 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et des dégradations locatives mais ce dernier n’a procédé à aucun versement.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, Monsieur [E] [J] a assigné Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 17611,09 € correspondant à un arriéré de loyers et provisions sur charges, régularisation de charges et frais de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du 03.11.2023,

— Constater, et au besoin ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, malgré opposition ou appel,

— Mettre les frais et dépens à la charge de Monsieur [G] [N], en ce compris le coût de la sommation de payer notifiée le 03.11.2023 d’un montant de 56,68 € ainsi que le coût de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 5 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [E] [J], comparant a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il précise que suite à l’état des lieux de sortie, Monsieur [G] [N] est redevable de la somme de 17611,09 € au titre de l’arriéré de loyers, de la régularisation des charges et des dégradations commises dans le logement. Il justifie l’arriéré de loyers en produisant un décompte et pour justifier des dégradations commises il se réfère aux états des lieux d’entrée et de sortie ainsi qu’aux différentes factures.

Monsieur [G] [N] bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.

Monsieur [E] [J] justifie de la créance locative invoquée, en versant aux débats un décompte daté du 9 mars 2023. Il justifie du montant du loyer mensuel de 330 € et d’une provision sur charges mensuelle de 80 €.

Il en résulte que Monsieur [G] [N] est redevable au titre de loyers et provisions sur charges impayés au titre de la période de décembre 2022 au 9 mars 2023 de la somme de 1349,02 €.

Il convient d’ajouter à cette somme, celle correspondant à la régularisation des charges. Pour justifier du montant sollicité, Monsieur [E] [J] produit les décomptes des charges, les relevés effectués par le commissaire de justice dans le cadre de l’état des lieux de sortie et les factures s’y rapportant.

Ainsi Monsieur [G] [N], au titre de la régularisation des charges est redevable de la somme de 1584,72 €. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 720 € correspondant à la provision de charges versés par Monsieur [G] [N]. Au titre de la régularisation des charges, ce dernier est redevable de la somme de 864,72 €.

Dès lors, Monsieur [G] [N] est redevable de la somme totale de 2213,74€. Ce dernier non comparant n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2213,74 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 mars 2023.

Au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] verse au débat :

— l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties

— l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties

— une facture correspondant aux réparations locatives d’un montant de 15634,30 €

Il ressort de l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement par les parties que le logement était qualifié en très bon état pour toutes les pièces le composant. Il était également mentionné qu’un nettoyage complet de l’appartement est intervenu avant la signature de l’état des lieux d’entrée et que la propreté dudit appartement a été qualifiée en très bon état.

Un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice en présence de Monsieur [G] [N]. Il ressort dudit constat concernant le séjour et la cuisine que les murs présentent des trous et sont sales notamment dans le coin de la cuisine. En outre, la porte d’entrée est dégradée (présence d’une trace d’enfoncement), le chambranle de la porte de la salle de bains est décalée, le radiateur a été déposé et les fixations arrachées. Il est noté un état de saleté de ces deux pièces avec notamment un carreau de carrelage du sol cassé. En outre, le détecteur de fumée est manquant. Concernant la salle de bains, outre la présence de moisissures, de joints noircis et d’un nettoyage partiel, il est mentionné une fissure verticale dans le coin communiquant avec le séjour, la dégradation partielle du bouton de la chasse d’eau et enfin une porte dégradée avec des gonds arrachés. Concernant la chambre, le sol de cette dernière présente des impacts, les murs présentes des traces et des trous rebouchés et les portes du placard ne sont pas fonctionnelles. Enfin, il est précisé que la poubelle extérieure n’a pas été nettoyée.

Monsieur [G] [N], présumé responsable des dégradations et pertes qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Monsieur [E] [J] est dès lors en droit de solliciter la réparation du préjudice en résultant, et sollicite à ce titre une indemnité de 15634,30 euros.

Au soutien de sa demande, le bailleur produit une facture de l’entreprise 2H datée du 14 octobre 2023.

Il ne peut être mis à la charge de Monsieur [G] [N] les frais relatifs à la boite aux lettres, aux frais relatifs au transport d’un canapé, à la fourniture et pose de panneaux de bois de sous toiture en l’absence de précisions sur l’état des lieux de sortie. En outre, le bailleur sollicite la somme de 2770 € au titre des travaux effectués dans la chambre. Si la somme de 45 € correspondant à la fourniture et la pose d’un détecteur de fumée ainsi que la somme de 280 € correspondant à la fourniture et la pose d’un rail pour le placard sont justifiées, il ne peut être mis à la charge totale du locataire les autres sommes. En effet, au regard de l’état des lieux de sortie, le sol présentait des impacts et les photographies jointes ne justifient pas d’un remplacement total du parquet et des plinthes. En outre, concernant les murs, il convient de prendre en compte la durée d’occupation du logement et de souligner que le bailleur ne peut prétendre à une remise à neuf de ladite pièce.

Concernant les sommes sollicitées au titre du séjour et de la cuisine, la somme relative au remplacement du double abattant du wc, en l’absence de précisions sur l’état des lieux de sortie ne peut être imputable au locataire. En outre, il est sollicité des sommes au titre de la porte de la salle de bains et de son chambranle, néanmoins il n’est pas justifié au regard de l’état des lieux de sortie que ladite porte devait être changée et qu’il fallait procéder au démontage du mur de placostil à gauche et à droite de la porte de la salle de douche en raison de la présence de fissures.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, de la durée d’occupation du logement et du fait qu’il ne peut être facturé au locataire une remise à neuf de l’appartement, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [E] [J] et de condamner Monsieur [G] [N] à lui payer la somme de 6430 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les frais relatif à l’état des lieux de sortie

Les frais inhérents au procès-verbal de constat du commissaire de justice valant état des lieux de sortie contradictoire seront partagés par moitié entre les parties.

En conséquence, Monsieur [G] [N] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [E] [J] une somme de 76,60 € en remboursement de la moitié des frais d’huissier avancés par le bailleur.

Sur la somme totale due

Monsieur [G] [N] est redevable de la somme de 2213,74 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 mars 2023, de la somme de 6430 € au titre des dégradations locatives et de la somme de 76,60 € au titre de l’état des lieux de sortie. Il convient de déduire de cette somme, le dépôt de garantie soit la somme de 300 €.

Au total, Monsieur [G] [N] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 8420,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et réparations locatives.

Les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 29 mai 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [N] sera condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de la sommation de payer de 56,68 € et de la présente assignation

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [E] [J] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 700 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 8420,34 euros (huit mille quatre cent vingt euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, régularisation de charges et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 29 mai 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [J] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer (56,68 €) et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,