TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/01652 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H4VC

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

AVANT DIRE DROIT

DU 27 mai 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MICHANHOM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 5]

Madame [R] [N] [Z], demeurant [Adresse 1] (BELGIQUE)

Madame [U] [L] [J], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

représentés par M^e Stéphane THOMANN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

Nature de l’affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Février 2025

JUGEMENT : avant dire droit

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 5 février 2010, Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] ont donné à bail un local commercial à la SARL MICHANHOM sis [Adresse 8] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 900 € outre un montant de 300 € au titre de la provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice du 17 juin 2022, la SARL MICHANHOM a assigné devant le tribunal judiciaire de Mulhouse Madame [R] [Z], Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] aux fins de voir :

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à produire entre les mains du conseil de la SARL MICHANHOM dans un délai de huit jours à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 € par jour de retard les décomptes de charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 pièces justificatives à l’appui,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 3789,60 € au titre des frais de remplacement de la chaudière,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 4000 € au titre de dommages et intérêts,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 1er décembre 2022 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SARL MICHANHOM, représentée par son conseil, a repris ses conclusions du 8 juillet 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à produire entre les mains du conseil de la SARL MICHANHOM dans un délai de huit jours à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 € par jour de retard les régularisations, pièces justificatives à l’appui pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 52200 € en remboursement des avances sur charges pour la période du mois de février 2010 au mois d’août 2024,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 3789,60 € au titre des frais de remplacement de la chaudière,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 4000 € au titre de dommages et intérêts,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] à payer à la SARL MICHANHOM un montant de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter les défendeurs de leur demande reconventionnelle comme étant irrecevable pour défaut de qualité à agir en tout état de cause comme étant non fondée,

— Condamner conjointement Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] aux entiers frais et dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle expose avoir sollicité dès le début de l’exploitation de son fonds de commerce les décomptes de charges notamment à Monsieur [E] [S] en sa qualité de gestionnaire des locaux. Elle soutient que ce dernier ne dispose d’aucun mandat de gestion puisque d’une part le mandat produit a cessé le 27 février 2017 et d’autre part Monsieur [E] [S] ne dispose pas d’une carte professionnelle l’autorisant à exercer une activité de gestion immobilière. Elle en déduit qu’il n’a pas qualité à agir dans le cadre de la présente procédure.

Elle rappelle l’obligation légale et contractuelle d’établir des régularisations des décomptes de charges et souligne que depuis la conclusion du bail aucun décompte de charges n’a été établi avant le mois de février 2022 malgré de multiples demandes. Elle estime que les décomptes produits n’ont aucune force probante puisque les premiers décomptes produits n’étaient corroborés par aucune pièce justificative. Concernant le tableau récapitulatif des charges de 2017 à 2021 et les pièces justificatives, elle souligne que les chiffres mentionnés ne correspondent pas aux chiffres communiqués en février 2022. Concernant les factures d’eau, elle relève que la facture concerne un abonné « copro [Adresse 10] » et concernant les taxes foncières, elle indique que les défendeurs sont propriétaires de multiples lots. Elle en déduit qu’en l’absence de clé de répartition, les décomptes des charges ne sont pas probants et que les dépenses concernées sont irrecouvrables. Elle estime que son action en répétition de provisions indues n’est pas prescrite et qu’elle est fondée à solliciter le remboursement de toutes les avances sur charges sur une période de 174 mois soit la somme de 52200 euros.

Concernant la demande d’indexation du loyer, elle rappelle que Monsieur [E] [S] n’a pas qualité à agir et que le délai de prescription d’indexation est de cinq ans. Elle estime que le point de départ doit être fixé au 2 octobre 2018 mais qu’en raison de l’exception d’inexécution elle est fondée à solliciter une réduction du prix correspondant à la non application de la clause d’indexation du prix.

Concernant le non-paiement des loyers des mois de mai et juin 2020, elle s’étonne de cette demande puisqu’en raison du COVID, le non-paiement desdits loyers avait été accordé par Monsieur [E] [S].

Elle sollicite la prise en charge des frais de remplacement de chaudière puisque cette dernière ne répond pas aux normes de sécurité et a présenté de nombreux dysfonctionnements. Elle rappelle que la chaudière est un élément indispensable à l’activité de la SARL MICHANHOM et qu’en cas de défectuosité, le remplacement incombe au bailleur.

En défense, Madame [R] [Z], Madame [U] [M] [F] et Monsieur [E] [S] représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— Dire et juger la demande de la SARL MICHANHOM mal fondée,

En conséquence,

— Débouter la SARL MICHANHOM de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions,

— Condamner la SARL MICHANHOM, prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] la somme de 14567,78 € au titre de l’arriéré de loyer dès lors que l’indexation n’a pas été faite par le locataire,

— Dire que ce montant portera intérêts au taux légal à l’issue de chaque année pour laquelle un arriéré est dû,

— Compenser l’arriéré de loyer avec un éventuel trop payé de charges,

— Condamner la SARL MICHANHOM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] la somme de 1500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mettre hors de cause Monsieur [E] [S],

— Condamner la SARL MICHANHOM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [E] [S] :

La somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, La somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – Dire que ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du jour du jugement à intervenir,

— Condamner la SARL MICHANHOM aux entiers frais et dépens.

Ils font valoir que le contrat de bail commercial lie Madame [R] [Z] et Madame [U] [M] [F] en qualité de bailleur et la SARL MICHANHOM en qualité de preneur. Ils en déduisent qu’aucune demande ne peut être formée à l’encontre de Monsieur [E] [S] et que lesdites demandes sont irrecevables. Ils indiquent néanmoins que si un mandat a été conclu avec Monsieur [E] [S] ce dernier peut faire l’objet d’un renouvellement tacite et que ce dernier dans le cadre de son activité professionnelle n’encaisse aucune somme d’argent. S’agissant d’allégations mensongères, ils sollicitent des dommages et intérêts pour obtenir réparation du préjudice subi.

Ils produisent des décomptes de charges pour les années 2017 à 2021 et un tableau récapitulatif des charges établi par l’expert comptable ainsi que les avis de taxes foncières et les factures d’eau desquels il ressort un trop perçu en faveur de la SARL MICHANHOM d’un montant de 5166,89 €.

Concernant les sommes sollicitées, ils précisent que le bail commercial porte sur une surface totale de 142 m2 et que la surface cadastrale totale du bien est de 406 m2. Ils indiquent que la SARL MICHANHOM occupe 35 % du bien et que c’est ce tantième qui a été retenu pour la quote part au titre de la taxe foncière. Concernant les factures d’eau, ils rappellent que la SARL MICHANHOM est la seule reliée sur le compteur d’eau. Ils en déduisent que le tableau récapitulatif ne souffre d’aucune contestation possible et que le bail signé entre les parties prévoit les charges récupérables. Ils rappellent que la loi Pinel postérieure au bail litigieux n’est pas applicable au cas d’espèce.

Concernant l’action en répétition de l’indu, ils soulèvent la prescription.

Concernant l’arriéré de loyer, ils rappellent que depuis la conclusion du bail le loyer n’a jamais été révisé alors qu’il était convenu qu’il serait révisé annuellement et exigible sans notification préalable. Ils précisent que l’arriéré de loyer pour la période de 2017 à 2021 s’élève à la somme de 10846,95 € et après compensation, la SARL MICHANHOM est redevable de la somme de 5680,06 €. Ils estiment qu’aucune exception d’inexécution n’est recevable puisque la partie adverse procède par affirmation et que rien ne justifie la non application de l’indexation du loyer.

Concernant le non-paiement des loyers de mai, juin et décembre 2020, ils soulignent qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties et rappelle l’obligation de paiement des loyers incombant au preneur.

Concernant le remplacement de la chaudière, ils font référence au contrat de bail prévoyant que le preneur fera son affaire personnelle du remplacement de l’installation du chauffage et qu’il n’est pas démontré une défectuosité de la chaudière.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 446-3 du code de procédure civile énonce par ailleurs que « le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer (…) ».

En l’espèce, les pièces produites par les défendeurs dans le cadre des annexes 3-1 et 3-2 sont partiellement illisibles. Ainsi, le tribunal invite les défendeurs à produire lesdites pièces en original ou à tout le moins en un exemplaire lisible à l’œil nu.

Par ailleurs, le tribunal invite les défendeurs à expliciter les calculs figurant sur la page 6 des conclusions datées du 26 février 2025 (notamment l’addition des deux chiffres au titre de la taxe foncière) et de justifier de l’occupation des différents lots et des compteurs en place afin d’établir que les factures produites dans le cadre de l’annexe 4 concernent uniquement le compteur d’eau de la SARL MICHANHOM. En effet, à la lecture des factures produites l’adresse de l’abonné indiquée est « COPRO 76 AV PDT KENNEDY ».

Enfin, le tribunal invite les défendeurs à produire les décomptes de charges pour les années 2022 et 2023 et les justificatifs s’y rapportant ou à défaut de présenter leurs observations sur cette demande.

Ainsi en application des articles 444 et 446-3 du code de procédure civile, il convient de réouvrir les débats.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE les parties et en particulier Madame [U] [M] [F], Madame [R] [Z] et Monsieur [E] [S] à produire :

— Les annexes 3-1 et 3-2 en original ou à tout le moins en un exemplaire lisible à l’œil nu

— Les décomptes de charges pour les années 2022 et 2023 et les justificatifs s’y rapportant ou à défaut de présenter leurs observations sur cette demande

INVITE les parties et en particulier Madame [U] [M] [F], Madame [R] [Z] et Monsieur [E] [S] d’une part à justifier de l’occupation des différents lots et des compteurs en place afin d’établir que les factures produites dans le cadre de l’annexe 4 concernent uniquement le compteur d’eau de la SARL MICHANHOM et d’autre part d’expliciter les calculs figurant sur la page 6 des conclusions datées du 26 février 2025 ;

RENVOIE la présente affaire à l’audience du tribunal judiciaire de Mulhouse le :

Jeudi 06 Novembre 2025 à 9 heures

Tribunal judiciaire de Mulhouse – site Athéna – salle 114

[Adresse 3]

DIT que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l’audience ;

RESERVE les demandes des parties ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,