TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 25/00217 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JI3T

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 10 février 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [H] [L]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas GRIMAL, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [Z] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas GRIMAL, avocat au barreau de MULHOUSE

requérants

à l’encontre de :

Monsieur [S] [Q]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [E] [R]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE

S.A.S. PAQUIN IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE

S.A.R.L. [J] [C]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY, avocat au barreau de MULHOUSE

CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (CAMBTP)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE

S.E.L.A.R.L. MJ AIR, prise en la personne de Maître [Y] [P], ès qualités de liquidateur de la S.A.R.L. [J]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY, avocat au barreau de MULHOUSE

requis

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 16 décembre 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique daté du 10 juin 2024, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ont acquis auprès de M. [S] [Q] et Mme [E] [R] une maison d’habitation sise [Adresse 10] à [Localité 2].

Par assignation signifiée les 26 et 27 mars 2025, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ont attrait M. [S] [Q], Mme [E] [R], la société PAQUIN IMMOBILIER, la société [J] [C] et la Caisse d’Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (CAMBTP) devant la juridiction des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 septembre 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] font valoir à l’appui de leur demande :

— qu’ils ont constaté, après leur entrée dans les lieux, un nombre important de fissures sur l’ensemble de la maison, et notamment sur la façade Est,

— que des fissurations importantes ont également été constatées au niveau du balcon,

— que dans un rapport établi le 25 novembre 2024, le bureau d’études HNDE a préconisé des travaux de confortement de l’infrastructure et des réparations de la superstructure,

— que l’expert a en effet constaté des tassements dans la partie Est de la construction, caractérisés par des fissures horizontales dans les façades Est, Sud et Nord,

— que l’expert a également relevé que la façade Est n’était plus hors gel, et que les travaux d’excavation de la piscine ont pu influer sur l’assise de la fondation,

— que l’ouverture pratiquée au rez-de-chaussée par M. [S] [Q] et Mme [E] [R] a fortement modifié la descente de charges,

— que si les fissures transversales sur le balcon n’ont pas de caractère structurel, l’expert a indiqué que des infiltrations d’eau pouvaient mettre l’ouvrage en péril,

— que M. [S] [Q] et Mme [E] [R] ont procédé eux-mêmes à la construction de la piscine,

— que les vendeurs ne pouvaient ainsi ignorer les conséquences de cette construction, les fissures étant vraisemblablement apparues postérieurement aux travaux d’excavation et de mise en place de la piscine,

— que les fissures sont évolutives et apparaissent à l’intérieur de la maison,

— que la société PAQUIN IMMOBILIER s’était montrée rassurante en affirmant que les fissures étaient uniquement esthétiques,

— que l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d’information sur les désordres apparents, et devait attirer leur attention sur leur gravité potentielle et leur origine probable,

— que les travaux de création d’une ouverture dans un mur porteur ont été réalisés par la société [J] [C], assurée auprès de la CAMBTP.

Par assignation signifiée le 8 juillet 2025, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ont attrait la SELARL MJ AIR, prise en la personne de Me [Y] [P], ès qualités de liquidateur de la société [J] [C], devant la juridiction des référés, aux fins de lui voir étendre les opérations d’expertise à intervenir.

Les deux procédures ont été jointes le 19 août 2025, par mention au dossier.

Suivant conclusions déposées le 19 août 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la CAMBTP ne s’oppose pas à l’expertise judiciaire sollicitée, tous droits et moyens réservés.

Suivant conclusions déposées le 19 août 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société PAQUIN IMMOBILIER conclut au débouté de M. [H] [L] et Mme [Z] [D] de leur demande, et à leur condamnation aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PAQUIN IMMOBILIER soutient en substance :

— qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de se prononcer sur l’origine des fissures et leur caractère structurel,

— que sa présence aux opérations d’expertise n’apporterait aucune utilité à la mesure,

— qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur un éventuel manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil,

— que les fissures étaient visibles et apparentes au moment de la visite du bien par M. [H] [L] et Mme [Z] [D],

— que de jurisprudence constante, l’agent immobilier n’est pas tenu d’informer sur ce qui est manifeste pour tout acquéreur normalement attentif,

— que le devoir de conseil de l’agent immobilier ne porte que sur les éléments dont il a connaissance, ou sur les vices susceptibles d’échapper à la vigilance de l’acquéreur.

Suivant conclusions déposées le 2 octobre 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société [J] [C], représentée par la SELARL MJ AIR, ès qualités de liquidateur judiciaire, s’en remet quant à la demande d’expertise judiciaire.

Suivant conclusions déposées le 14 octobre 2025, M. [S] [Q] et Mme [E] [R] sollicitent, avant dire droit, qu’il soit enjoint à M. [H] [L], Mme [Z] [D] et la société PAQUIN IMMOBILIER de communiquer le nom, la forme sociétale, le siège social, le marché privé et la facture d’intervention de l’entreprise de maçonnerie intervenue lors des visites et ayant donné son avis sur la maison d’habitation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

À titre principal, M. [S] [Q] et Mme [E] [R] concluent au débouté de M. [H] [L] et Mme [Z] [D] de leur demande, et à leur condamnation aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils formulent les protestations et réserves d’usage.

M. [S] [Q] et Mme [E] [R] soutiennent pour l’essentiel :

— que les demandeurs ne démontrent aucunement que les fissurations proviendraient des travaux d’excavation pour l’implantation de la piscine,

— que les fissurations litigieuses étaient manifestement apparentes au moment de la vente, même pour des profanes en la matière,

— que M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ont par ailleurs visité le bien accompagné d’un maçon, de sorte qu’ils ne pouvaient pas les ignorer,

— qu’ils ont donc acquis la maison en parfaite connaissance de cause, de sorte que toute action qui serait menée par les acheteurs à leur encontre est manifestement vouée à l’échec,

— que les travaux d’excavation de la piscine ont été réalisés par la société HK TERRASSEMENT,

— qu’ils n’ont jamais touché à la terrasse Sud.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces formée par M. [S] [Q] et Mme [E] [R] :

M. [S] [Q] et Mme [E] [R] demandent qu’il soit enjoint à M. [H] [L], Mme [Z] [D] et la société PAQUIN IMMOBILIER de communiquer le nom, la forme sociétale, le siège social, le marché privé et la facture d’intervention de l’entreprise de maçonnerie intervenue lors des visites et ayant donné son avis sur la maison d’habitation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Toutefois, une telle demande, formée avant dire droit, n’apparaît pas justifiée et sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire formée par M. [H] [L] et Mme [Z] [D] :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour obtenir la désignation d’un expert, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] exposent qu’ils ont constaté, après l’acquisition de la maison d’habitation auprès de M. [S] [Q] et Mme [E] [R], un nombre important de fissures traversant la façade.

Ils invoquent la potentialité d’un litige qui serait fondé sur la garantie des vices cachés, ainsi que sur la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier.

À cet égard, l’acte authentique de vente du 10 juin 2024 comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi libellée : “L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés”.

Ainsi, les vices apparents ou connus des acquéreurs avant la vente ne peuvent donner lieu à aucune garantie de la part des vendeurs sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du diagnostic structurel établi le 25 novembre 2024 par le bureau d’études HNDE, que la maison d’habitation acquise par M. [H] [L] et Mme [Z] [D] présente en effet de nombreuses fissures en façade, caractéristiques de tassements au niveau des fondations.

Pour autant, il n’est nullement contesté par M. [H] [L] et Mme [Z] [D] que ces fissurations étaient d’ores et déjà présentes et apparentes au moment de la vente, relevant d’ailleurs avoir été rassurés par la société PAQUIN IMMOBILIER sur la nature purement esthétique desdites fissures.

Il importe de relever sur ce point qu’il n’est pas justifié par les acquéreurs du caractère évolutif des fissures depuis la vente, ni de ce que la société PAQUIN IMMOBILIER aurait écarté la nature potentiellement structurelle des désordres.

À ce titre, même si l’on admettait l’existence d’un vice caché en considérant que, nonobstant le caractère apparent et l’importance des fissures, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ne pouvaient se douter, en tant que profanes, de l’ampleur et de la gravité potentiellement structurelle du désordre, l’action en garantie des vices cachés à l’encontre des vendeurs serait tout autant manifestement vouée à l’échec en raison de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

De fait, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ne pourraient faire écarter l’application de cette clause qu’en démontrant la mauvaise foi des vendeurs, ce qui ne peut être sérieusement soutenu en l’état.

En outre, l’action à l’encontre de l’agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle apparaît manifestement vouée à l’échec. En effet, l’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, M. [H] [L] et Mme [Z] [D] ne peuvent pas soutenir que le vice était caché pour eux, mais apparent pour celui-ci. Par ailleurs, même si la présence de fissures a pu être constatée par l’agent immobilier, il n’est pas établi que cela lui aurait permis d’envisager l’existence d’un désordre général structurel. Il en résulte que M. [H] [L] et Mme [Z] [D] n’ont été privés par l’agence immobilière d’aucune information, dont elle ne disposait pas elle-même.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [H] [L] et de Mme [Z] [D] ne justifient d’aucun motif légitime à l’appui de leur demande d’expertise judiciaire, qui sera rejetée.

Sur les frais et dépens :

Il s’avère inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [Q] et Mme [E] [R], d’une part, et la société PAQUIN IMMOBILIER, d’autre part, la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [L] et Mme [Z] [D] à leur payer respectivement la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTONS M. [S] [Q] et Mme [E] [R] de leur demande de communication de pièces ;

DÉBOUTONS M. [H] [L] et Mme [Z] [D] de leur demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS M. [H] [L] et Mme [Z] [D] à payer à M. [S] [Q] et Mme [E] [R] la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [L] et Mme [Z] [D] à payer à la société PAQUIN IMMOBILIER la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [L] et Mme [Z] [D] aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,