Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 20 août 2025, n° 25/01536

TJ Meaux 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison de l'inexécution des obligations de paiement par les locataires.
Autre
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés aux locataires pour le paiement de leur dette, empêchant ainsi l'expulsion immédiate.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires étaient tenus solidairement au paiement de l'arriéré locatif, en raison de leur reconnaissance de la dette.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que les locataires seraient redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Responsabilité des locataires pour les dépens
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu de condamner les locataires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour des raisons d'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 20 août 2025, n° 25/01536
Numéro(s) :	25/01536
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. FOYER REMOIS

Texte intégral

Min N° 25/00709

N° RG 25/01536 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5BN

S.A. FOYER REMOIS

M. [X] [Z]

Mme [O] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

Madame [O] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 24 mai 2019, la S.A FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] sur des locaux situés [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 441,08 euros et 20,13 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A FOYER REMOIS a, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la S.A FOYER REMOIS a ensuite fait assigner Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner leur expulsion,condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] au paiement de la somme de 2.561,80 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, la S.A FOYER REMOIS, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 1.800,01 euros arrêtée au 18 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), précisant être favorable à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme mensuelle supplémentaire de 200 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A FOYER REMOIS produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] restent lui devoir, hors frais, la somme de 1.800,01 euros à la date du 18 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°10), Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1.800,01 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 18 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A FOYER REMOIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2019 contient une clause résolutoire (article n°VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.622,38 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé, avec une reprise du loyer depuis plusieurs mois, et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. En effet, Monsieur [X] [Z], qui était en arrêt de travail pour panne de véhicule de service, a repris son service. Madame [O] [R] bénéficie d’une prime d’activité versée par la CAF en sus de sa rémunération salariale mensuelle dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée signé en septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A FOYERS REMOIS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2019 entre la S.A FOYER REMOIS, d’une part, et Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 5] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] à verser à la S.A FOYER REMOIS la somme de 1.800,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 180,01 euros minimum chacune et une 10ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 17 décembre 2024;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] seront condamnés solidairement à verser à la S.A FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A FOYERS REMOIS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [R] aux entiers dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge