MINUTE N° : 25/00547

DU : 26 Décembre 2025

RG : N° RG 25/00439 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JSNE

AFFAIRE : S.C. [K] C/ [U] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt six Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. [K],

dont le siège social est sis 5 route de FROUARD – 54460 LIVERDUN

représentée par M^e Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDEUR

Monsieur [U] [H]

demeurant 19 RUE DE NANCY – 54250 CHAMPIGNEULLES

représenté par M^e Delphine EL FEKRI – RODICQ, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 095

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Décembre 2025.

Et ce jour, vingt six Décembre deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seings privés en date du 30 septembre 2016, la SCI [K] a donné à bail à M. [U] [H] des locaux commerciaux situés 19 rue de Nancy à CHAMPIGNEULLES (54250, avec effet au 1er octobre 2016, pour exercer une activité de restauration rapide et à emporter.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2025, la SCI [K] a fait assigner en référé M. [U] [H] pour voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 30 septembre 2016, et ce à effet du 03 juillet 2025, voir prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des loyers et charges exigibles au 30 juin 2025 et une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer exigible, taxes et charges comprises.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives numéro 2, la SCI [K] demande, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile , de :

— constater que dans le mois de la délivrance du commandement de payer , les causes n’en ont pas été apurées,

— constater que le bail est, à effet du 03 juillet 2025, résolu de plein droit,

— ordonner, à défaut de départ volontaire passé un délai de huit jours courant de la date de signification de la décision à intervenir, l’expulsion de M. [U] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si besoin est, les assistances de la force publique et d’un serrurier,

Par ailleurs et quoi qu’il en soit :

— condamner M. [U] [H] à lui régler à titre provisionnel :

* 12.834, 45 € pour loyers et charges exigibles au 30 juin 2025 , intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025 sur la somme de 5.310 € et pour le surplus , à compter de la date de délivrance du présent acte d’assignation,

*à compter du 03 juillet 2025, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer exigible , taxes et charges comprises (590, 00 € )

— à titre subsidiaire, condamner M. [U] [H] à lui payer, à titre provisionnel, à titre d’arriéré de loyers et de provisions sur charges arrêté au 09 octobre 2025, la somme de 15.277, 95 € se ventilant comme suit :

*créance locative arrêtée au 30 juin 2025 : 12.917, 35 €,

* loyers et provisions sur charges échus sur la période postérieure jusqu’au 09 octobre 2025 : 590 € x 4 = 2.360 €

— condamner M. [U] [H] à régler une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’intégralité des dépens dans lesquels seront inclus, outre les frais d’exécution à venir, le coût du commandement de payer délivré le 03 juin 2025,

— dire et juger M. [U] [H] mal fondé en ses demandes, le débouter de chacune d’elles.

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir fait délivrer à M. [U] [I], au regard d’un arriéré de loyers s’élevant à 5.310 € au 31 décembre 2024, un commandement de payer cette somme , reproduisant la clause résolutoire insérée au bail, signifié le 03 juin 2025 , et qui n’a été suivi d’aucune régularisation dans le délai d’un mois prévu au contrat.

Sur le prétendu défaut de qualité à agir invoqué par M. [U] [H], la SCI [K] fait valoir que l’exemplaire du bail produit par M. [H] , présentant au dessus de son nom et de son prénom la mention « LE DELICE DU SAHARA » est surchargée, cette mention ne figurant pas dans l’exemplaire initial, et rien n’indiquant dans le bail que M. [H] ait agi au nom de la SASU LE DELICE DU SAHARA, fût-ce au nom de la société en formation. Elle en conclut qu’elle a contracté avec M. [U] [H] à titre personnel. Elle ajoute que la société LE DELICE SU SAHARA est en liquidation judiciaire depuis le 20 février 2024, et que Me [J], liquidateur de la société, indique que rien n’établit l’existence d’un lien juridique entre la SCI [K] et cette société. Elle souligne que M. [U] [H] a été condamné le 11 février 2025 à une interdiction de gérer prononcée par le tribunal des activités économiques de Nancy.

Elle fait valoir que l’acte de cession intervenu le 26 janvier entre la société LE DELICE DU SAHARA et la société SKO lui est inopposable comme n’ayant pas été signifié dans les conditions de forme et de délai mentionnées au bail.

Elle considère enfin que le commandement de payer signifié le 03 juin 2025 est parfaitement valide et dénué d’imprécision, l’acte permettant à M. [H] de comprendre le décompte de la somme demandée et les périodes visées.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en défense, M. [U] [H] demande au tribunal de :

— constater que la société SKO est devenue le nouveau locataire depuis le 1er janvier 2023,

— constater que son commandement de payer délivré est imprécis sur la période de dette,

— constater que la SCI [K] ne joint aucun justificatif à ses demandes,

En conséquence,

— déclarer l’action visant la mise en jeu de la clause résolutoire engagée par la SCI [K] irrecevable pour défaut de qualité à agir,

— débouter la SCI [K] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [U] [H],

— condamner la SCI [K] à payer à M. [H] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse, M. [H] invoque en premier lieu l’irrecevabilité des demandes de la SCI [K] pour défaut de qualité à agir, en exposant que le local exploité par ses soins l’était dans le cadre d’une société LE DELICE DU SAHARA, et non en son nom personnel, et que cette société a cédé son fond de commerce en janvier 2023 à la société SKO, qui s’est substitué à l’ancien locataire dans le bail signé le 30 septembre 2016 et ce à compter du 1er janvier 2023 ; il produit un exemplaire du contrat de bail où figure le nom de la société en formation LE DELICE DU SAHARA et affirme que les loyers ont toujours été réglés par cette société et non par lui personnellement ; il soutient que l’acte de cession a bien été porté à la connaissance de la SCI [K], le contrat de bail n’exigeant pas de formalisme particulier  ; il demande à voir déclarer la mise en œuvre de la clause résolutoire pour des dettes postérieures à la cession au droit au bail irrecevable ; il soutient également que le commandement de payer délivré le 03 juin 2025 est nul, en ce qu’il fait état d’une dette globale, sans préciser les dates ou périodes correspondantes, et en ce qu’il aurait dû être délivré à la société SKO et non à lui ; il ajoute que le juge des référés, saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, ne peut se prononcer que sur les manquements précisément visés dans le commandement de payer et non sur des dettes antérieures et non visées dans le commandement de payer ; il ajoute enfin que les demandes formées au titre des charges ne sont pas justifiées , pour certaines sont prescrites, pour d’autres auraient du être déclarées au passif de la liquidation judiciaire de la société LE DELICE DU SAHARA, et pour l’année 2023 concernent la société SKO.

Il conclut enfin à l’incompétence du juge des référés au regard des contestations sérieuses soulevées.

A l’audience du 14 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, les parties ont repris oralement leurs écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir

En l’espèce, la SCI [K] et les défendeurs produisent deux versions différentes du même bail en date du 30 septembre 2016.

Sur la version produite en pièce 1 par la demanderesse, figure sous la mention « le preneur » l’identité de M. [H] [U], 40 rue de Nancy 54950 CHAMPIGNEULLES ; cette version, rédigée à l’encre bleue, apparaît comme l’original.

M. [H] produit en pièce 3 un exemplaire du bail sur lequel, au- dessus de son nom, figure la mention « LE DELICE du Sahara » . D’autres différences existent avec la version produite par la SCI [K], en ce sens que des mentions figurant dans la description des lieux loués ont été barrées (« DOUCHE NEUVE AVEC MEUBLE LAVABO NEUF » ) et qu’est rajoutée la mention « cave superficie 40 m2 » . Cette version apparaît clairement comme une copie.

Il apparaît par conséquent que le locataire des lieux loués est bien M. [U] [H] et non la société « le Délice du Sahara » dont le nom a été ajouté au dessus postérieurement à la signature du bail, étant précisé au demeurant que cette simple mention, sans autre précision, ne démontre pas que M. [H] aurait agi au nom de la société « le Délice du Sahara » fut-elle en formation à la date de signature du bail. Aucune mention de numéro SIRET n’apparaît. Il n’est pas indiqué que M. [H] agisse au nom de cette société.

Le courriel de Me [J] du 10 mars 2024 (pièce 2 de la SCI [K]) établit que la société « le Délice du Sahara » n’est pas locataire de la SCI [K], qui ne figure pas parmi les créanciers de la procédure collective.

Peu importe dès lors que M. [H] produise un acte de cession du fonds de commerce de la société « le Délice du Sahara » à la société SKO , et les conditions de signification de cet acte de cession à la SCI [K].

Il sera dès lors dit que la SCI [K] a dirigé à bon droit son action contre M. [H], qui est toujours resté son locataire durant toute la période.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

M. [U] [H] est donc locataire des locaux commerciaux situés 19 rue de Nancy à CHAMPIGNEULLES (54250, avec effet au 1er octobre 2016, en vertu d’un bail commercial conclu le 30 septembre 2016 et prévoyant l’application d’une clause résolutoire un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2025 la SCI [K] a fait délivrer à M. [U] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas été suivi de paiement .

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à la date du 03 juillet 2025, d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] [H] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, , et de le condamner à verser à compter du 03 juillet 2025, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer exigible , taxes et charges compris.

En outre, la SCI [K] produit, outre le commandement de payer du 03 juin 2025 portant sur la somme de 5.310 € , précisant les mois impayés sur une période de janvier à décembre qui, même si l’année n’est pas précisée sur le commandement de payer , ne peut être que 2024, un décompte des loyers et charges impayés au titre des années 2023, 2024 et 2025 (pièce 4 de la SCI [K]) , outre les avis de taxe foncière et de taxes sur les ordures ménagères pour les années 2019 à 2025 justifiant des sommes demandées. Dès lors, il convient de condamner M. [U] [H] à verser à la SCI [K] la somme de 12.834, 45 euros à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayées au 30 juin 2025.

Sur les demandes accessoires

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais exposés par elle pour obtenir le paiement des montants qui lui sont dus, de sorte qu’une somme de 1.200 euros lui sera allouée à ce titre.

Enfin, M. [U] [H] sera condamné aux frais et dépens de la présente procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir invoquée par M. [U] [H] pour défaut de qualité à agir,

CONSTATONS l’acquisition au 03 juillet 2025 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 30 septembre 2016 portant sur des locaux situés 19 rue de Nancy à CHAMPIGNEULLES (54250),

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [U] [H] ainsi que de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, et ce si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS à titre provisionnel, M. [U] [H] à payer à la SCI [K] une indemnité d’occupation journalière correspondant au montant du dernier loyer journalier augmenté des charges, soit la somme de 590 euros par mois à compter du 03 juillet 2025 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués,

CONDAMNONS à titre provisionnel, M. [U] [H] à payer à la SCI [K] la somme de 12.834, 45 euros (douze mille huit cent trente- quatre euros quarante -cinq centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayées,

CONDAMNONS M. [U] [H] à payer à la SCI [K] la somme de 1.200,00 euros (mille deux-cent euros ) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision nonobstant appel,

CONDAMNONS M. [U] [H] aux dépens de la présente procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Le greffier Le président

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le