Tribunal Judiciaire de Nanterre, Saisies immobilieres, 28 novembre 2024, n° 24/00062

TJ Nanterre 28 novembre 2024

Arguments

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Autre
Validité de la déclaration de créance
Le tribunal a constaté des irrégularités dans la communication des pièces, ce qui nécessite une réouverture des débats pour examiner la validité de la procédure.
Autre
Prescription de l'ordonnance de référé
Le tribunal n'a pas statué sur ce moyen en raison de la réouverture des débats.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, saisies immobilieres, 28 nov. 2024, n° 24/00062
Numéro(s) :	24/00062
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ACQUERESéverine RICATEAU
Cabinet(s) :	SLRD AVOCATS
Parties :	son Syndic la SOC GESTION, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 13 ], LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00062 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKR2

AFFAIRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la société JMJ IMMOBILIER SUD DE SEINE, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 SCP2i Chatillon- LA PETITE AGENCE 92., [Localité 25] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13]

[D] [B] [V] [B] [V] [I], [K] [I] ès qualité d’héritier de Madame [G] [S], et ès qualité d’héritier de la succession de Monsieur [V] [I], veuf de Madame [G] [S], né à [Localité 26] le [Date naissance 8] 1948, décédé le [Date décès 12] 2013 à [Localité 29].

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Géraldine MARMORAT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

[Localité 21]

représenté par M^e Séverine RICATEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

CRÉANCIER INSCRIT:

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] représenté par son Syndic la SOC GESTION IMMOBILIERE, [Adresse 9]

[Localité 19]

représenté par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [B] [V] [B] [V] [I] ès qualité d’héritier de Mme [G] [S] et de la succession de M. [V] [I], veuf de Mme [G] [S]

né le [Date naissance 7] 1993 à [Localité 27]

[Adresse 4]

[Localité 20]

représenté par M^e Sophie ACQUERE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 393

Monsieur [K] [X] [P] [I] ès qualité d’héritier de Mme [G] [S] et de la succession de M. [V] [I], veuf de Mme [G] [S],

né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 27]

[Adresse 10]

[Localité 22]

non comparant

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024 en audience publique.

JUGEMENT

prononcé par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements de payer valant saisie immobilière délivrés les 5 et 6 mars 2024, et publiés le 4 juillet 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 30] 2, Volume 2024 S n°18 et Sn°19, [Adresse 16]), représenté par son syndic en exercice, a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à messieurs [K] et [D] [I], situés dans un ensemble immobilier, [Adresse 14], à [Adresse 24] (Hauts-de-Seine), cadastré sur les parcelles section F n°[Cadastre 18], [Cadastre 23], [Cadastre 2], [Cadastre 3], et sur le lot volume 1 section F n°[Cadastre 5] à [Cadastre 6], en l’espèce les lots n°103, 104, 146, 147 et 180, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, créancier poursuivant a fait assigner monsieur [K] [I] et monsieur [D] [I], es qualité d’héritier de madame [G] [S], et es qualité d’héritier de la succession de monsieur [V] [I], veuf de madame [S], devant le juge de l’exécution de NANTERRE à l’audience d’orientation du 20 juin 2024 aux fins notamment de constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière, ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 50 000 euros et de fixer la date de la vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 25 904,45 euros en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 15 janvier 2024, outre les intérêts, de désigner la SCP [F], commissaires de justice à Boulogne-Billancourt aux fins de procéder aux visites, et d’ordonner l’emploi des dépens en frais taxés de vente, qui comprendront notamment le coût de la visite et des divers diagnostics dont distraction au profit de maître Séverine RICATEAU, avocat associée de la SELARL SLRD Avocats.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 28] le 30 avril 2024.

Par acte du 29 avril 2024, la procédure a été dénoncée au syndicat des copropriétaires.

Par déclaration enregistrée au greffe le 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 27 602,67 euros arrêtée au 23 mai 2024 sur le fondement d’une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 14 janvier 2013.

Après deux renvois, l 'affaire a été retenue à l’audience d’orientation du 7 novembre 2024.

Aux termes de ses écritures notifiées via le RPVA le 8 octobre 2024 et signifiées à monsieur [K] [I] le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et en réponse à l’incident a demandé en outre de :

— DEBOUTER Monsieur [D] [B] [V] [I], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— FIXER la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16]), en sa qualité de créancier inscrit sommé, et ce en vertu de son inscription d’hypothèque judiciaire du 21 février 2014 publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 30] 2 le 6 mars 2014 sous les références volume 2014 V n° 892, formalité régularisée le 25 mars 2014 référence enliassement 9224P02 volume 2014 V n° 1177, formalité dont les effets ont été renouvelés par bordereau du 19 juin 2023 publié le 23 juin 2023 sous les références volume 2023 V n° 3463, à la somme de 27 602.67 €, selon décompte arrêté au 23 mai 2023 visé dans la déclaration de créance déposée le 6 juin 2024 et dénoncée les 6 et 7 juin 2024.

— CONDAMNER Monsieur [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16]) la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [D] [I] aux dépens de l’incident.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 11], représenté par son avocat, fait principalement valoir que la déclaration de créance régularisée le 6 juin 2024 est valide en vertu de son inscription d’hypothèque judiciaire du 21 février 2014 et l’absence de totue prescription de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2013, ayant été empêché d’agir dans l’attente de la connaissance de l’identité des héritiers des débiteurs.

Il affirme que son mandat aux fins d’action en saisie immobilière est parfaitement valable, justifiant de la décision d’assemblée générale du 12 mars 2020 et de l’attestation de non-recours.

Sur la validité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière, il fait valoir que le décompte arrêté au 15 janvier 2024 est détaillé et ne souffre d’aucune erreur, le taux d’intérêt légal pour les professionnels s’appliquant bien au syndicat des copropriétaires. Il relève encore que les frais pour un montant de 2208,73 euros à la date du 30 mai 2022 sont justifiés et détaillés au vu du décompte de frais d’exécution de la SCP [F].

Il souligne les nombreuses mesures d’exécution précédentes pour justifier la proportionnalité de la procédure et le montant de la créance, soulignant l’existence de nouveaux impayés de charge.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités, relevant la mauvaise foi du débiteur et de l’absence de tout document afférent à sa solvabilité.

Enfin, il s’oppose à la demande de vente amiable formulée, en l’absence de justificatif de toute démarche.

Aux termes de ses écritures notifiées via le RPVA le 6 novembre 2024, monsieur [D] [I] demande quant à lui,

In limine litis,

— PRONONCER la nullité de la déclaration de créance du 28 mai 2024,

— JUGER prescrite l’exécution de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2013.

— JUGER que le créancier inscrit est irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir.

A titre principal

— DEBOUTER le créancier inscrit de ses demandes.

— ANNULER le commandement de payer en date du 6 mars 2024,

En conséquence :

— DEBOUTER le créancier poursuivant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la main levée de la saisie immobilière,

— DEBOUTER le créancier poursuivant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre très subsidiaire :

— ACCORDER à Monsieur [D] [I] un échéancier de 24 mois pour un montant mensuel de 1.600 euros pendant 23 mois et le solde à la 24 ème mensualité.

A titre infiniment subsidiaire :

— AUTORISER la vente amiable du bien de Monsieur [D] [I].

En tout état de cause :

— CONDAMNER le créancier poursuivant à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, monsieur [D] [I] représenté par son avocat, invoque la prescription de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2013 pour voir prononcer la nullité de la déclaration de créance. Il soutient que le syndicat avait parfaitement connaissance du nom des héritiers et ne démontre pas s’être trouvé dans l’impossibilité d’accomplir dans le délai de dix ans les diligences de nature à lui permettre d’agir en recouvrement de sa créance à l’encontre de la succession.

Il soulève le défaut de qualité à agir du syndic compte tenu de l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mars 2020 aux indivisaires, l’attestation de non recours étant insuffisante à démontrer que le délai de deux mois a commencé à courir. Il note que les dispositions de cette assemblée générale n’ont pas été respectées en l’absence du curateur à la succession dans la cause.

Il invoque encore la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière compte tenu de l’imprécision de la somme réclamée, l’absence de décompte annexé au commandement et l’inexactitude des sommes réclamées in fine. Il considère en outre que la mise en oeuvre d’une saisie immobilière est disproportionnée, au regard du montant de la dette. Il demande des délais de paiement et à titre infiniment subsidiaire l’autorisation de vendre amiablement le bien.

Monsieur [K] [I] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur l’absence des pièces figurant au bordereau et de numérotation

Aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 766 alinéa 2 du code de procédure civile, la communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Il est admis que le juge ne peut fonder sa décision sur l’absence au dossier de pièces dont la communication n’avait pas été contestée, sans inviter les parties à s’en expliquer (C. Cass 1ère civ 10 mars 2021 Pourvoi n° Q 19-23.112).

En l’espèce, il est constaté que l’intégralité des pièces visées aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires selon bordereau de communications de pièces n°2 n’est pas produite. Les pièces 13, 23 et 25 sont manquantes. En outre, les pièces précédentes la pièce n°12 ne sont pas numérotées.

Cette communication n’étant par ailleurs pas contestée par les parties en défense, le tribunal doit inviter la partie en demande à s’expliquer sur cette communication incomplète.

En conséquence, il convient d’inviter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à fournir toute observation sur l’absence au dossier des pièces numérotées 13, 23 et 25 et l’absence de numérotation pour les pièces précédentes la pièce n°12 et de procéder à la réouverture des débats avec injonction de communication d’un dossier de plaidoirie conforme au bordereau.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la réouverture des débats le jeudi 6 février 2025 en salle B à l’extension du tribunal judicaire de Nanterre, aux fins de recueillir les observations des parties sur l’absence des pièces numérotées 13, 23 et 25 et l’absence de numérotation des pièces précédentes la n°12;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires à produire l’intégralité des pièces visées,

RÉSERVE les demandes et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 28 Novembre 2024

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Sophie ACQUERE ccc toque

M^e Séverine RICATEAU ccc toque