N° RG 24/00438 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M55Q

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Novembre 2024

— ----------------------------------------

[V] [G]

C/

S.A.R.L. MAITR’IMMO

Entreprise [F] [D]

[H] [K]

Société CONSTRUC RENOVA

S.A. MIC INSURANCE

[R] [K]

S.A. ALBINGIA

S.E.L.A.R.L. PHILIPPE [W] ET ASSOCIES

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 28/11/2024 à :

M^e Antoine FEREZOU – 298

copie certifiée conforme délivrée le 28/11/2024 à :

la SELARL ARMEN – 30

M^e Elisa DE BERNARD – 301

la SELARL DENIGOT – [Localité 26] – GUIDEC – 103

M^e Antoine FEREZOU – 298

la SELARL RACINE – 57

la SELAS CHETIVAUX SIMON

dossier

copie électronique délivrée le 28/11/2024 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 19]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 07 Novembre 2024

PRONONCÉ fixé au 28 Novembre 2024

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [V] [G],

demeurant [Adresse 16]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. MAITR’IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Christelle GILLOT-GARNIER, avocat au barreau de NANTES

Entreprise individuelle [F] [D]

(RNE n° 398 112 656),

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 9]

Non comparante

Monsieur [H] [K], gérant de la société MAITR’IMMO,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

Société CONSTRUC RENOVA (Société de droit espagnol),

dont le siège social est sis [Adresse 25]

[Localité 10] (ESPAGNE)

Non comparante

S.A. MIC INSURANCE (RCS Paris N°885241208) en qualité d’assureur de la société CONSTRUC RENOVA,

dont le siège social est sis [Adresse 24]

[Localité 14]

Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [R] [K], gérant de la société MAITR’IMMO,

demeurant [Adresse 15]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Christelle GILLOT-GARNIER, avocat au barreau de NANTES

S.A. ALBINGIA en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société MAITR’IMMO,

(RCS [Localité 20] N°429 369 309),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 17]

Rep/assistant : Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX SIMON, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Elisa DE BERNARD, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. PHILIPPE [W] ET ASSOCIES es qualités de mandataire judiciaire de la société MAITR’IMMO,

(RCS de [Localité 21] N°378 969 810),

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Christelle GILLOT-GARNIER, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

La S.A.R.L. MAITR’IMMO a entrepris la rénovation d’un bien immobilier situé [Adresse 13] et a notamment fait réaliser des travaux d’extension d’un bâtiment existant en fond de parcelle afin d’y créer un logement qui a été vendu le 21 décembre 2023, sous forme de lot de copropriété, à Madame [V] [G].

Se plaignant de l’absence de justification des assurances couvrant le chantier et de différents désordres notamment d’infiltrations, d’humidité, de défaut affectant le bardage et les soudures de la toiture en zinc ainsi que d’un litige sur les limites avec les voisins, Madame [V] [G] a fait assigner en référé la S.A.R.L. MAITR’IMMO par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise aux frais de la défenderesse et la condamnation de cette dernière à communiquer ses attestations d’assurance dommages ouvrage, responsabilité civile marchand de bien et garantie décennale.

La S.A.R.L. MAITR’IMMO, formulant toutes protestations et réserves, a appelé en cause la société de droit espagnol CONSTRUC RENOVA, la S.A. MIC INSURANCE en qualité d’assureur de CONSTRUC RENOVA et la S.A. ALBINGIA son propre assureur de responsabilité civile professionnelle par actes de commissaires de justice des 10 et 13 juin 2024 afin de leur rendre les opérations d’expertise communes et opposables.

La S.A.R.L. MAITR’IMMO a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 3 juillet 2024 ayant désigné Maître [W] en qualité de mandataire judiciaire.

Selon actes de commissaire de justice des 11, 13, 19 et 20 septembre 2024, Madame [V] [G] a appelé en intervention forcée la S.A. ALBINGIA, la S.A.R.L. PHILIPPE [W] ET ASSOCIES et Monsieur [H] et [R] [K] es qualités respectives d’assureur, de mandataire judiciaire et de co-gérants de la société MAITR’IMMO afin de leur rendre les opérations d’expertise communes et opposables.

La S.A. ALBINGIA conclut à sa mise hors de cause avec condamnation de Madame [G] et la société MAITR’IMMO à lui payer chacune une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnation in solidum des mêmes aux dépens, avec autorisation de recouvrement direct au profit de son avocat en objectant que :

— seule l’activité de marchand de bien est couverte par ses garanties à l’exclusion des risques couverts par des assurances dommages ouvrage et constructeur non réalisateur,

— les désordres relèvent des exclusions n° 8, 38 et 42 de l’article 7 des conventions spéciales afférentes à la police souscrite, en ce qu’ils concernent un ouvrage neuf.

La S.A. MIC INSURANCE COMPANY formule toutes protestations et réserves.

La S.A.R.L. MAITR’IMMO, la SELARL PHILIPPE [W] ET ASSOCIES et Monsieur [R] [K] demandent que les opérations d’expertise sollicitées par Madame [G] soient opposables aux parties appelées en cause avec rejet de la demande de mise hors de cause d’ALBINGIA et condamnation de cette dernière à payer une somme de 800 € à Maître [W] et Monsieur [R] [K] chacun, en soulignant que les frais ne sauraient être avancés par la société MAITR’IMMO, qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la mobilisation des garanties et que les dommages garantis comprennent ceux allégués.

Monsieur [H] [K] conclut également en formulant toutes protestations et réserves et en s’opposant à la mise hors de cause de la société ALBINGIA au motif que la société MAITR’IMMO a limité son intervention à une réhabilitation et alors que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter le contrat.

Madame [V] [G] maintient sa demande d’expertise aux frais avancés de MAITR’IMMO à l’égard des parties appelées en cause avec rejet de la demande de mise hors de cause formulée par ALBINGIA, en faisant valoir que :

— la société MAITR’IMMO n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage obligatoire ni d’assurance décennale, alors qu’elle a fait construire un ouvrage neuf dans le jardin avant de le lui céder et qu’elle a pris la responsabilité de piloter le chantier sans maître d’œuvre, de sorte que la responsabilité de ses dirigeants peut être envisagée,

— il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier les garanties souscrites auprès d’ALBINGIA et la société MAITR’IMMO est bien intervenue en qualité de marchand de bien relevant des garanties souscrites sachant que la garantie des vices cachés ne peut être écartée s’agissant d’un professionnel de l’immobilier et que la garantie après livraison s’applique.

Soutenant que l’entreprise [D] [F] a procédé à la révision de la toiture et posé trois Velux, travaux susceptibles d’être à l’origine des désordres, Madame [V] [G] a également fait assigner cette entreprise par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024 afin de lui rendre les opérations d’expertise communes et opposables et pour réclamer sa condamnation à communiquer ses attestations d’assurance dommages ouvrage, responsabilité civile et décennale sous astreinte de 50 € par jour de retard.

La société de droit espagnol CONSTRUC RENOVA, citée selon les modalités de transmission des actes prévues par le règlement européen UE 2020/1784, et l’entreprise [D] [F], citée à l’épouse de l’intéressé, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [V] [G] présente des copies des documents suivants :

— annonce immobilière,

— acte notarié,

— courriers,

— factures CONSTRUC RENOVA et assurance décennale,

— extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés de la société MAITR’IMMO et annonce au BODACC la concernant,

— jurisprudence,

— procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 avril 2024.

La S.A.R.L. MAITR’IMMO y rajoute notamment le devis CONSTRUC RENOVA, des attestations d’assurance MIC INSURANCE, les conventions spéciales et générales ALBINGIA.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint Madame [V] [G] concernant notamment des infiltrations et de l’humidité ainsi qu’un litige avec le voisin sur les limites sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Seule une action vouée à l’échec pourrait justifier la mise hors de cause de l’assureur de la société MAITR’IMMO et en l’espèce la société ALBINGIA ne démontre pas que toute demande en application de ses garanties serait irrémédiablement impossible, alors qu’il est établi :

— par le bulletin de souscription que la société MAITR’IMMO est assurée auprès de cette compagnie en qualité de marchand de biens,

— que cette activité est définie en page 6 des conventions spéciales notamment comme commerçant achetant et revendant des immeubles et maître de l’ouvrage pour des opérations de rénovation/réhabilitation complète ou partielle d’immeuble dont il est propriétaire,

— que les pouvoirs limités du juge des référés ne lui permettent pas de vérifier l’étendue des garanties ni d’appliquer une cause d’exclusion contestée, d’autant plus que ces arguments supposent une appréciation d’éléments de fait sur lesquels l’expertise permettra d’apporter un avis utile,

— que la présentation du bien comme s’il était neuf au moment de sa revente relève manifestement du dolus bonus ancestralement toléré dans l’activité commerciale tendant à comparer le « comme neuf » à du « neuf ».

Il convient donc de rejeter la demande de mise hors de cause et la demande accessoire au titre des frais formulées par la société ALBINGIA.

Compte tenu de la longueur de la procédure au cours de laquelle différentes parties ont été successivement appelées en cause, il ne peut être considéré que l’argumentation non pertinente de la société ALBINGIA a fait supporter des frais supplémentaires aux autres parties.

Il convient donc de laisser la charge des dépens à chaque partie qui les a exposés et de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de la mesure d’instruction seront partagés entre la demanderesse initiale et la société MAITR’IMMO compte tenu des appels en cause réalisés par cette dernière, ces deux parties ayant intérêt partagé à l’exécution de la mesure.

L’entreprise [D] [F] appelée en cause n’a pas comparu alors qu’il lui est réclamé la communication de ses attestations d’assurance. Elle sera donc condamnée à le faire sous une astreinte qui sera limitée à ce qui est strictement nécessaire, sauf à préciser que la défenderesse n’est pas tenue de souscrire une assurance dommages ouvrage.

Par ailleurs il est constaté que la demanderesse n’a pas maintenu sa demande initiale de condamnation à communiquer des attestations d’assurance par la société MAITR’IMMO.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à

Monsieur [M] [N],

expert près la cour d’appel de [Localité 23],

demeurant [Adresse 11],

Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 22]. : 06.60.90.02.61, Mèl : [Courriel 18]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane, et préciser s’ils sont de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou s’ils en diminuent l’usage,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que Madame [V] [G] devra consigner au greffe avant le 28 janvier 2025, sous peine de caducité, une somme de 2 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert et que la S.A.R.L. MAITR’IMMO devra consigner une même somme de 2 500,00 € avant la même date,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025,

Condamnons l’entreprise [D] [F] à communiquer à Madame [V] [G] ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle et décennale dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision ou à préciser si elle n’est pas assurée, sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant un mois,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE