TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 24/02278 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWCU

3 copies

GROSSE délivrée

le 04/08/2025

à la SELARL AUSONE AVOCATS

la SELARL BARDET & ASSOCIES

Rendue le QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Josselyne NORDET, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [V] [F] [D]

né le 12 Mars 1974 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [E] [X]

née le 12 Janvier 1977 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

LA S.A.R.L. CHARLOTTEACROQUER

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 30 octobre 2024, Monsieur [D] et Mme [X] ont assigné la SARL CHARLOTTEACROQUER, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux, le sort des meubles étant traité selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges contractuellement prévus jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 9 257,45 euros au titre de sa dette locative majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la débouter de toutes ses demandes reconventionnelles ;

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluantnotamment le coût du commandement de payer.

Les demandeurs exposaient que, par acte du 06 février 2024, ils ont donné à bail à la défenderesse, pour une durée de 9 années, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 7], se composant d’un magasin et d’une réserve en rez-de-chaussée, pour y exercer une activité de biscuiterie, chocolaterie et salon de thé sur place et à emporter ; que dès le mois de mai 2024, la locataire s’est acquittée irrégulièrement de ses loyers ; que des désordres structurels sont intervenus dont l’origine n’est pas établie avec certitude, dont la locataire s’est prévalue pour les assigner en référé pour demander la suspension du versement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état, et leur condamnation à lui verser une provision de 38 000 euros à valoir sur le préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter le local ; qu’elle a été déboutée de ses demandes par ordonnance du 05 août 2024 en l’absence d’urgence et faute de démontrer son préjudice ; que la locataire, qui n’a pas relevé appel de l’ordonnance, n’a pourtant pas repris le paiement du loyer, ce qui les a contraints à lui délivrer le 08 octobre 2024 un commandement de payer la somme principale de 6 617,45 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans suite, la dette s’élevant, à la date du 08 novembre 2024, à la somme de 9 257,45 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 décembre 2024. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 30 juin 2025.

Les parties ont soutenu leurs conclusions écrites. Elles ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 27 juin 2025, par des écritures dans lesquelles ils demandent :

— que soit rejetée la fin de non-recevoir de la défenderesse ;

— qu’elle soit condamnée à leur payer à titre provisionnel la somme de 8 712 euros au titre du loyer et des charges ou à défaut la somme de 7 920 euros pour le loyer et les charges sans les pénalités contractuelles ;

— qu’il soit statué ce que de droit sur d’éventuels délais de paiement qui ne pourront excéder une durée de 6 mensualités avant le 05 de chaque mois en sus du loyer exigible avec déchéance du terme sans mise en demeure préalable en cas de non respect ;

— qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024

— qu’il soit dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ils font valoir que la situation a évolué puisque depuis l’assignation, un arrêté de péril a été pris le 04 octobre 2024, qui a été levé le 06 mai 2025 au vu des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, de sorte que les loyers sont de nouveau exigibles depuis le mois de juin 2025 ; que le loyer de juin 2025 a été payé, et que l’inauguration du magasin a eu lieu ; qu’ils renoncent à leur demande visant la clause résolutoire ; que la défenderesse, qui a délivré une assignation au fond à des fins indemnitaires, élude l’origine du sinistre, pourtant susceptible de résulter des travaux qu’elle a elle-même entrepris notamment sur la devanture bois sans l’autorisation des bailleurs ni du syndic ni les autorisations administratives et dont elle refuse toujours de justifier.

— la société CHARLOTTEACROQUER, le 24 juin 2025, par des écritures dans lesquelles elle demande :

— à titre principal, que les demandeurs soient déclarés irrecevables en leurs demandes faute d’intérêt à agir né et actuel au moment de la délivrance de l’assignation ;

— à titre subsidiaire, que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

— à titre très subsidiaire, que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes de provision à valoir sur des loyers et charges afférents à des périodes temporelles identiques, sur le loyer du mois de juin, sur les charges, soit 720 euros pour les mois de mai à octobre 2024 en raison du non-respect des dispositions de la loi Pinel sur l’inventaire précis et limitatif des charges, et en application de la clause pénale dont il convient à défaut de réduire le montant à de plus justes proportions, et qu’un délai de 24 mois lui soit accordé pour régler l’arriéré;

— en tout état de cause et à titre reconventionnel,

— que soit ordonnée la suspension de l’exigibilité des loyers à compter du 1er novembre 2024 jusqu’au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée, soit le 31 mai 2025,

— que les demandeurs soient condamnés à lui payer une provision à valoir sur son préjudice de jouissance d’un montant de 7 220 euros ;

— qu’ils soient condamnés à lui payer une provision à valoir sur la restitution des charges indues d’un montant de 334,29 euros ;

que soit ordonnée la compensation entre les créances réciproques ;

— qu’il soit fait injonction aux demandeurs d’installer une vitrine assurant le clos du local sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs demandes ;

— qu’ils soient condamnés in solidum à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le maire de la ville de [Localité 6] a pris le 24 septembre 2024 un arrêté de péril ordinaire qui a été affiché le 04 octobre 2024 ; que le commandement de payer délivré le 08 octobre 2024 porte sur une période au cours de laquelle l’exploitation était compromise ; qu’il résulte du PV de constat du 24 octobre 2024 quu les travaux n’ont troujours pas été réalisés ; qu’à la date de l’assignation, le délai d’un mois imparti par le commandement de payer n’était pas expiré, de sorte que les bailleurs ne disposaient pas d’un intérêt à agir né et actuel.

La présente décision se rapporte à ces conclusions pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur l’irrecevabilité tenant à un défaut d’intérêt à agir :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention (…).

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Si la défenderesse fait ainsi valoir utilement qu’à la date de l’assignation, le 30 octobre 2024, le commandement délivré le 08 octobre 2024 n’avait pas encore produit ses effets, de sorte que les bailleurs ne disposaient pas d’un intérêt à agir né et actuel en constat de résiliation du bail, les demandeurs sont fondés à soutenir qu’ils justifiaient à tout le moins d’un intérêt à agir en paiement de la dette locative qui existait bien et existe encore à ce jour.

Les demandeurs ayant au demeurant renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et abandonné leurs demandes en découlant, ils seront déclarés recevables en leurs demandes.

sur la demande en paiement :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans leurs dernières écritures, le loyer de juin 2025 ayant été réglé, les demandeurs sollicitent le paiement d’une somme de 8 712 euros au titre des loyers impayés de mai à octobre 2024 (1 320 X 6) outre pénalités contractuelles, ou à défaut la somme de 7 920 euros pour le loyer et les charges sans les pénalités contractuelles.

La défenderesse soutient que la demande se heurte à des contestations sérieuses en faisant valoir

— que l’assignation vise de manière erronée la loi du 06 juillet 1989 et un commandement de payer en date du 07 décembre 2020 ;

— que la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre dans les conditions requises et doit être réputée non-écrite ;

— qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution ;

— que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi.

Le premier moyen sera écarté, les mentions erronées ayant été rectifiées dans les écritures ultérieures sans qu’il soit démontré de grief par la défenderesse, les termes de l’assignation étant sans ambiguité s’agissant du fondement des demandes et des éléments du litige.

De même, il n’y a pas lieu de retenir les arguments tenant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, les demandeurs y ayant renoncé.

Le seul moyen utilement opposé est l’exception d’inexécution dont se prévaut la société locataire qui soutient que le local est inexploitable et inexploité commercialement depuis la signature du bail du fait du vice grave affectant la façade de l’immeuble ; que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance justifie sa demande de suspension de paiement des loyers.

C’est cependant à bon droit que les demandeurs font valoir que ces arguments sont strictement les mêmes que ceux développés par la locataire dans le cadre de son assignation en référé délivrée le 16 juillet 2024 aux fins de suspension des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état, et de condamnation des bailleurs à lui verser une provision de 38 000 euros à valoir sur le préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter le local ; qu’elle a été déboutée de ses demandes par ordonnance du 05 août 2024 dont elle n’a pas relevé appel. C’est ainsi de manière inopérante qu’elle reprend une exception d’inexécution sur laquelle l’ordonnance a déjà statué, ordonnance revêtue de l’autorité de la chose décidée, et qu’il n’y a pas lieu de modifier ou de rapporter en l’absence de cirocnstances nouvelles puisque l’essentiel de la dette porte sur la période antérieure à l’ordonnance, et qu’aucune somme n’est demandée par les bailleurs au titre de la période du 04 octobre 2024 au 06 mai 2025 concernée par l’arrêté de péril.

Il n’y a pas lieu de déduire en l’état les provisions sur charges prévues contractuellement aux termes de l’acte notarié, dont le principe n’est pas remis en cause par la loi Pinel et dont le bien fondé pourra être débattu le cas échéant lors de la régularisation des charges.

Les contestations opposées par la défenderesse ne pouvant dès lors être considérées comme sérieuses, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement pour une somme de 6 600 euros (1 320 X 5) correspondant aux loyers dus de mai à septembre 2024, déduction devant être faite du loyer d’octobre compte tenu de l’arrêté de péril rendu le 04 octobre 2024, cette somme n’étant pas sérieusement contestable.

La demande au titre des pénalités prévues à l’acte sera en revanche écartée car fondée sur une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses dont l’examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse sollicite en tout état de cause :

— la suspension de l’exigibilité des loyers à compter du 1er novembre 2024 jusqu’au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée, soit le 31 mai 2025 ;

— la condamnation des demandeurs à lui payer une provision à valoir sur son préjudice de jouissance d’un montant de 7 220 euros pour la période du 20 avril au 31 octobre 2024 ;

— leur condamnation à lui payer une provision à valoir sur la restitution des charges indues d’un montant de 334,29 euros ;

— la compensation entre les créances réciproques ;

— qu’il soit fait injonction aux demandeurs d’installer une vitrine assurant le clos du local sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Les demandeurs ne formulant aucune demande indemnitaire au titre de la période du 1er novembre 2024 au 31 mai 2025 couverte par l’arrêté de péril, la demande de suspension sera déclarée sans objet.

Pour les motifs exposés plus haut, la défenderesse sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité provisionnelle au titre de son préjudice de jouissance, demande déjà formulée, et rejetée, par l’ordonnance du 05 août 2024, aucune circonstance nouvelle ne justifiant la révision de cette décision cependant que les demandeurs sont fondés à opposer une contestation sérieuse, qui font valoir qu’aucune responsabilité ne leur incombe dans les désordres affectant les parties communes, qu’ils ne disposent d’aucun pouvoir d’intervention, et ne répondent pas de ces nuisances, qu’ils ont accompli les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropiétaires y mette fin et n’ont pas à assumer les conséquences de travaux effectués par une entreprise sous contrôle du syndicat ; que la reprise des désordres allégués est en cours malgré le manque de réactivité de la locataire aux propositions de contact du syndic.

Cette incertitude sur le débiteur de l’obligation doit conduire de la même façon à rejeter la demande d’injonction, l’obligation des bailleurs de remédier au désordre étant en l’état sérieusement contestable.

Ce débat ne relève pas du pouvoir du juge des référés, et les parties auront tout loisir de développer leurs arguments dans le cadre de l’instance au fond introduite par la société locataire.

La demande de remboursement des charges versées d’un montant de 334,29 euros, qui s’inscrit dans un débat de fond qui suppose l’analyse des termes de l’acte, se heurte elle aussi à une contestation sérieuse qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés et sera rejetée.

sur les délais :

La défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois sans fournir cependant le moindre jjustifcatif comptable à l’appui de sa demande.

Compte tenu des circonstances, il y a lieu de lui allouer un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités précisées au dispositif.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par eux dans le;cadre de l’instance. La défenderesse sera condamnée à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce

Déclare Monsieur [V] [D] et Mme [O] [X] recevables en leur demandes en paiement,

Condamne la SARL CHARLOTTEACROQUER à payer à Monsieur [V] [D] et Mme [O] [X] la somme de 6 600 euros (1 320 X 5) correspondant aux loyers dus de mai à septembre 2024,

Accorde à la SARL CHARLOTTEACROQUER un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par 12 versements de 550 euros qui devront être réglés le 05 de chaque mois, en sus du loyer courant, à compter du 05 septembre 2025 ;

Dit que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne la SARL CHARLOTTEACROQUER aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 octobre 2024, et la condamne à payer à Monsieur [V] [D] et Mme [O] [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,