TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 14]

[Localité 6]

27/03/2025

4ème chambre

Affaire N° RG 23/03595 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MNTI

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 8], représenté par son syndic la Société CITYA [Localité 13]

Rep/assistant : M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR :

S.C.I. CASSARD

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

ORDONNANCE

du juge de la mise en état

Audience incident du 10 Janvier et délibéré au 27 Mars 2025

Le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CASSARD est propriétaire de divers locaux situés [Adresse 9] et [Adresse 2] [Adresse 3] à Nantes qui forment un ensemble unique, affectés à un usage de commerce.

Ce local dépend de trois copropriétés distinctes savoir :

— La copropriété du [Adresse 11] et [Adresse 1], pour la majeure partie des locaux ;

— La copropriété du [Adresse 4] pour une pièce située au fond ;

— La copropriété du [Adresse 7] pour la réserve du fond du magasin.

Le local fait l’objet d’un bail commercial au profit de la société MARIONNAUD LAFAYETTE et le fonds de commerce est exploité par la société MARIONNAUD ESPACES, dans le cadre de location gérance.

En décembre 2019, la SCI CASSARD a informé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], d’infiltrations dans les caves du local commercial, situé en dessous d’une circulation piétonne de la copropriété et d’une verrière.

Ce sinistre a donné lieu à une procédure de référé-expertise et Monsieur [X] [U] a été désigné comme expert judiciaire, par ordonnance du 18 mars 2021.

Suite à cette expertise, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a notamment été condamné par ordonnance du 09 juin 2022, à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture des parties communes, de la verrière et des travaux d’étanchéité du pied de canalisation des eaux usées et du dauphin dans le cagibi de l’arrière-boutique.

Par acte du 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Nantes a fait assigner la SCI CASSARD, devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de la condamner à remettre en état le dégagement situé entre les lots 84 et 86, partie commune annexée illégalement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant six mois et à verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident du 09 octobre 2024, la SCI CASSARD a sollicité du juge de la mise en état, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 2224 du code civil, de l’article 789 code de procédure civile, de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] à [Localité 13] irrecevable dans sa demande de remise en état du percement réalisé sans autorisation dans le mur séparatif de la copropriété du [Adresse 10] de la copropriété du [Adresse 4] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] à Nantes à verser à la SCI CASSARD la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile et de la procédure abusive intentée ;

Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] à [Localité 13] aux entiers dépens de l’incident ;

La SCI CASSARD fait valoir que l’action visant à sanctionner la réalisation de travaux non autorisés par le syndicat des copropriétaires, relève de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et est soumise à une prescription quinquennale, avec pour point de départ, le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle indique que le syndicat des copropriétaires avait nécessairement eu connaissance de ces travaux, avant l’expertise réalisée en 2021, dès lors qu’ils concernaient un local commercial ouvert au public. Elle précise que les travaux reprochés permettent de faire communiquer le volume du fond du magasin, dépendant de la copropriété du [Adresse 10], avec le reste de la surface commerciale ouvrant sur l’allée [Adresse 12] et souligne que le syndic était déjà intervenu lors d’un précédent sinistre en 2016. Elle soutient que le syndicat avait ainsi connaissance des travaux réalisés, à savoir le percement d’un mur commun.

Par conclusions d’incident du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13], a sollicité du juge de la mise en état de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] recevable en ses demandes ;

Débouter la SCI CASSARD de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la SCI CASSARD à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens ;

Le syndicat des copropriétaires conteste la prescription de son action, en faisant valoir qu’elle concerne non pas des travaux réalisés sans autorisation, mais une appropriation illégale de parties communes, à savoir le dégagement commun aux lots 84 et 86. Pour ce faire, la SCI CASSARD a condamné l’accès menant du sous-sol à l’escalier desservant le rez-de-chaussée des bâtiments C et D, puis percé le mur séparant les immeubles C et D, avec la copropriété du [Adresse 3], permettant ainsi de créer un accès aux parties communes qu’elle a enclavées illégalement. Selon le syndicat des copropriétaires, l’action visant à demander la remise en état du mur séparant les copropriétés est soumise à la prescription trentenaire, dès lors que ces travaux s’apparentent à une véritable appropriation des parties communes. Elle indique que le percement du mur, partie commune est une appropriation illégale soumise au délai de trente ans.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 10 janvier 2025 et mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription

Selon l’article 789 du code de procédure civile, "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir (…)".

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.»

La SCI CASSARD oppose la prescription quinquennale prévue par l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Nantes. Ce dernier conteste cette prescription en faisant valoir que l’objet de l’action est l’appropriation illégale de parties communes par un copropriétaire, soumise à la prescription trentenaire.

Le délai de prescription dépend de la nature de l’action, selon qu’elle est personnelle ou réelle, et donc de l’objet de la demande. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Nantes a assigné la SCI CASSARD, aux fins de la voir condamner à remettre en l’état les parties communes, conformément au règlement de copropriété et au plan de localisation, faisant valoir que le syndicat des copropriétaires aurait procédé à une annexion illégale du dégagement commun séparant les lots 84 et 86, en condamnant l’accès commun via la copropriété du [Adresse 7] et en procédant au percement d’un ouverture dans le mur séparant cette copropriété, de celle située [Adresse 3].

L’objet de l’assignation est dès lors de voir restituer le dégagement commun aux lots 84 et 86, soit une partie commune, considérée comme indûment approprié. Il s’agit également de voir remettre en état, l’accès de cette partie commune au rez-de-chaussée de l’immeuble, ainsi que le mur séparant les deux copropriétés voisines, ce qui constituent également des actes d’appropriations de parties communes. Les travaux et les usages ainsi imputés à la SCI CASSARD, par le syndicat des copropriétaires, dépassent la simple méconnaissance du règlement de copropriété. Ils peuvent être analysés comme des actes d’appropriation, privant les autres copropriétaires de l’usage de ces parties communes, pour en faire une réserve commerciale et comme portant atteinte aux droits indivis des autres copropriétaires. L’obstruction d’un accès entre parties communes ou le percement d’un mur, partie commune, sont également de nature à porter atteinte aux droits indivis des autres copropriétaires.

L’objet de la demande est ainsi réelle et non personnelle. Elle n’entre pas dans le champ de l’article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

La fin de non-recevoir soulevée par la SCI CASSARD est rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dépens seront mis à la charge de la SCI CASSARD qui succombe.

L’équité commande de débouter les parties de leur demande, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Stéphanie LAPORTE, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la fin de non-recevoir fondée sur la prescription opposée par la SCI CASSARD aux demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Nantes ;

CONDAMNONS la SCI CASSARD aux entiers dépens ;

REJETONS les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 25 juin 2025 pour préfixation ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le juge de la mise en état,

Franck DUBOIS Stéphanie LAPORTE

copie :

M^e Cédric BEUTIER – 209

Maître [O] CIZERON de la SELARL CABINET [G] – [Adresse 5]