N° RG 25/00540 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZSZ

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Septembre 2025

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S.C.I. RN 23

C/

S.A.S. [M]

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copie exécutoire délivrée le 18/09/2025 à :

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

la SELARL PUBLI-JURIS – 181

copie certifiée conforme délivrée le 18/09/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffiers : Sylvie GEORGEONNET lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l’audience publique du 04 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 18 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. RN 23 (RCS [Localité 6] N°485027932), dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [M] (RCS NANTERRE N°397767831), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00540 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZSZ du 18 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 février 2008, la S.A.S. E.G.I. a donné à bail commercial à la S.A.S. [M] des locaux à usage industriel et commercial d’environ 1 405 m² sur un terrain d’environ 5 325 m² situé [Adresse 3], à [Localité 8]. Un constat d’huissier d’état des lieux a été dressé à la requête conjointe des parties par Me [Y] [C] le 3 juillet 2008.

Après un congé avec offre de renouvellement signifié le 26 octobre 2016 à la requête de la S.C.I. RN 23 devenue propriétaire des locaux, le bail a été renouvelé à effet du 1er mai 2018.

Selon avenant des 19 et 21 juillet 2024, la S.C.I. RN 23 et la S.A.S. [M] ont convenu de la résiliation anticipée du bail à effet du 1er novembre 2024.

Me [Z] [N], commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux de sortie de la locataire le 29 novembre 2024 à la demande de la S.C.I. RN 23, en présence notamment de M. [H] [U], chef de projet représentant la locataire sortante pendant une partie de la visite.

Se basant sur des devis de réparation des locaux et une évaluation à 10 % de la maîtrise d’œuvre sous réserve de déduction du dépôt de garantie, la S.C.I. RN 23 a fait assigner en référé la S.A.S. [M] selon acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 afin de solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des provisions de :

—  30 000 € TTC venant se compenser avec le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux,

—  92 034,01 € TTC supplémentaires avec intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 19/12/24 et capitalisation par années entières conformément à l’article 1343-2 du code civil,

et de la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. RN 23 maintient ses demandes initiales et fait notamment valoir que :

— il n’est pas contestable, au regard des états des lieux d’entrée et de sortie, que la société [M] a manqué à son obligation de restituer les lieux en bon état d’entretien et de réparations locatives,

— au-delà d’un simple manque d’entretien, l’état des lieux résulte de dégradations volontaires et la locataire est incontestablement redevable du coût des travaux nécessaires à la remise en état estimée par devis à 128 871,03 €,

— elle détaille point par point les prestations justifiées,

— contrairement à la situation du bailleur concerné par la jurisprudence citée en défense, elle n’a pas revendu les locaux sans faire les travaux ni subir de dévalorisation, puisqu’elle est toujours propriétaire et que pour éviter une perte locative, elle a fait réaliser les travaux de remise en état, ce qui lui a permis de relouer,

— elle a fait réaliser pour 360 184,05 € de travaux, dont 128 871,03 € sont imputables à la locataire sortante au titre des défauts d’entretien et dégradations,

— il n’est pas nécessaire d’interpréter les clauses du bail, puisque les réparations locatives et l’entretien des locaux sont à la charge du preneur, que celui-ci doit rendre les lieux en bon état d’entretien et de réparation, que le bailleur peut exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif en cas de travaux exécutés par le preneur, et que la vétusté n’est pas à la charge du preneur,

— rien de ce qui relève de la vétusté n’a été réclamé,

— les exemples mis en exergue par la défenderesse portent non sur la vétusté mais sur la remise en état des lieux dans leur configuration initiale suite à des modifications non autorisées,

— ce n’est pas la liquidation du préjudice qui est demandée, mais une provision,

— elle a déjà dû subir des dégradations anormales et importantes à la sortie de la même locataire des locaux qui étaient loués par la S.C.I. RN 24, laquelle est dans les mêmes mains que la S.C.I. RN 23, au [Adresse 1], avec des réparations locatives de 76 712,40 € finalement réglées par la société [M].

La S.A.S. [M] conclut au débouté de la demanderesse et à la condamnation de celle-ci à lui restituer les sommes de 30 000 € au titre du dépôt de garantie, 17 601,05 € au titre du prorata de loyer du 4ème trimestre et 2 123 € de régularisation de taxe foncière, sous déduction d’éventuelles sommes dues au titre de la vétusté, outre une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en soutenant que :

— les dégradations volontaires alléguées sont contestées et la demanderesse ne subit aucun préjudice, puisque les locaux sont reloués sans réalisation de travaux,

— les devis ne peuvent suffire à justifier une indemnisation, comme le précise la jurisprudence, et la production en cours d’instance de factures ne surmonte pas la contestation sérieuse relative à l’interprétation des clauses du bail,

— l’interprétation de la notion de « bon état » revient au cas par cas au juge du fond et elle n’implique pas une remise à neuf des locaux et suppose de tenir compte d’un coefficient de vétusté au regard des obligations découlant de l’article 1755 du code civil,

— elle est restée locataire pendant 15 ans et justifie avoir procédé à des travaux de rafraîchissement pour un montant de 44 921,36 € HT soit 53 905,63 € TTC, et avoir souscrit des contrats d’entretien des espaces verts, de contrôle des installations électriques, de maintenance du portail, de la chaudière et de la télésurveillance,

— des exemples montrent que les travaux demandés correspondent à une remise à neuf et à de nouveaux aménagements,

— l’état des lieux de sortie caractérise la vétusté des locaux à la charge du bailleur,

— par courrier du 5 mars 2025, elle a proposé l’application d’un coefficient de vétusté aux différents postes de réclamation et la prise en charge d’une somme de 18 284,22 €,

— différentes prestations sont contestées, de même que le montant des devis,

— le montant des devis est supérieur aux travaux réalisés, qui ne s’élèvent qu’à 116 573,53 € TTC et la somme réclamée au titre de la maîtrise d’œuvre n’est pas justifiée,

— le bailleur retient indûment des sommes qui doivent lui être remboursées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le rapport de constat d’huissier du 3 juillet 2008 et les nombreuses photographies qui y figurent permettent de vérifier que les locaux ont été mis à disposition de la S.A.S. [M] en bon état, hormis plusieurs fissurations dans les enrobés extérieurs.

Le procès-verbal de constat dressé le 29 novembre 2024 fait au contraire ressortir un état des lieux dégradé, l’accumulation de déchets par endroits, des traces d’impacts sur les clôtures, des trous dans les murs, des peintures en mauvais état, le tout témoignant d’un manque d’entretien des locaux évident.

Point n’est besoin d’interpréter les clauses du bail pour constater que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontrent que la locataire a failli à son obligation figurant en page 9 du contrat ainsi libellée « Il devra également rendre les lieux loués en bon état de réparations qui lui incombent ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état. »

De même, la S.A.S. [M] conteste à tort la demande en relevant qu’elle n’est pas tenue de supporter la vétusté, alors que les dégradations constatées ne résultent pas de l’ancienneté des locaux et de leurs équipements, mais de l’usage sans précaution des lieux et du manque de réparation des dégradations commises à l’occasion de cet usage.

Si les devis produits initialement ne garantissaient pas la démonstration d’un préjudice effectif, la production des factures des travaux effectivement réalisés pour permettre la remise en location des locaux ne laisse aucun doute sur la prise en charge des dépenses dont le remboursement est demandé à hauteur des justificatifs produits.

La S.A.S. [M] conteste plus particulièrement un devis de la société SMA 2R d’un montant de 33 972 €, celui de [T] [B] d’un montant de 15 950,28 € et celui de l’entreprise [Localité 5] de 27 293,65 €, alors que le bailleur souligne que ces travaux résultent de la remise en état des lieux dans leur état primitif suite à des modifications de cloisons réalisées par le preneur.

La S.A.S. [M] ne conteste pas avoir réalisé des travaux de modification de cloisonnements, de sorte que la S.C.I. RN 23 peut se prévaloir de la dernière phrase du premier paragraphe en haut de la page 7 du bail qui stipule : »Le bailleur pourra exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur. », ce qui implique non seulement la reprise des cloisonnements par la société SMA 2R, mais aussi des remises en peinture par [T] [B] et la reprise des luminaires.

En revanche, la reprise des câblages pour 600 ml et de la baie informatique ne semble pas en rapport avec un simple entretien de locataire, si bien que la facture de la société CHARTIER [Localité 5] ne sera retenue que pour 1 790,41 HT soit 2 148,49 € TTC.

Un coefficient de vétusté ne peut être appliqué aux réparations, alors qu’il s’agit de prestations d’entretien et non de l’amortissement de travaux de remise à neuf.

S’agissant des panneaux de clôture et des poteaux remplacés, la S.A.S. [M] conteste la somme réclamée en soutenant qu’un seul panneau aurait été abîmé. En réalité, si un seul poteau bien tordu, visible sur les photos n° 16 et 17 nécessitait un remplacement, plusieurs grilles endommagées par des impacts ont bien dû être remplacées, de sorte que la contestation n’est pas fondée.

La contestation de la prestation relative à l’entretien de la pelouse est en revanche fondée, dès lors qu’une facture au titre du contrat d’entretien est produite pour le mois d’octobre 2024, démontrant que cet entretien a bien été réalisé jusqu’à la fin du contrat de bail alors que si l’état de la pelouse n’apparaît pas parfait à cette période de l’année, cela peut correspondre aux aléas saisonniers.

La contestation des travaux relatifs au bardage n’est pas fondée, étant donné qu’il était en parfait état à l’entrée dans les lieux et que c’est seulement le remplacement de tôles de bardage suite à l’installation du bloc de climatisation et de caméras ainsi que de l’entourage du sectionnel qui sont réclamés, correspondant aux constatations opérées à la sortie à propos de plusieurs lames de bardage endommagées, étant souligné que le bailleur a fait grâce au preneur du mauvais entretien général du bardage pourtant bien visible sur les photographies.

S’agissant du nettoyage, certes, la S.A.S. [M] justifie avoir payé une facture en date du 25 octobre 2024 pour l’entretien des bureaux et des fournitures sanitaires à la société DERICHEBOURG PROPRETE. Cependant, elle ne justifie pas avoir assumé une prestation de nettoyage après déménagement de ses bureaux, opération pourtant particulièrement salissante, de sorte que cette contestation n’est pas fondée.

La S.A.S. [M] conteste les prix pratiqués par les sociétés BATIMENT MAD SERVICES et [Adresse 7] en faisant état de prestations moins chères chez des concurrents sans en rapporter la preuve par la production des devis concurrents.

Il est toutefois exact que la comparaison des devis et factures de travaux réalisés permet de constater des écarts à la baisse, ce qui justifie de réduire la somme allouée par rapport à la demande, ou à la hausse, ce qui justifie de plafonner la somme allouée par rapport aux seuls travaux ayant fait l’objet de devis en rapport avec les obligations de la locataire, de sorte que ne seront retenus que les postes suivants :

espaces verts : 0 €

clôtures : 7 941,30 €

portail : 1 386,00 €

bardage : 3 192,71 €

menuiseries extérieures : 2 203,96 €

cloisons plafonds suspendus : 33 972,00 €

peintures toiles de verre : 19 568,18 €

revêtements de sols : 2 486,70 €

électricité : 2 148,49 €

chauffage climatisation sanitaires : 5 417,00 €

portails sectionnels : 438,00 €

nettoyage : 2 640,00 €

multiservices : 3 650,00 €

stores : 511,44 €

total : 85 555,78 €

Rien de justifie d’octroyer en sus des frais de maître d’œuvre, dont il n’est pas justifié de l’intervention ni de sa facturation.

Il est constant que la S.A.S. [M] a versé un dépôt de garantie de 30 000 € qui ne lui a pas été restitué après la libération des lieux.

De plus, la S.C.I. RN 23 reconnaît en page 7 de ses conclusions que doivent être déduits une somme de 17 601,05 € au titre du prorata de loyer du dernier trimestre 2024 et une somme de 2 123 € au titre du prorata de taxe foncière liées au départ anticipé de la locataire.

Il convient donc d’autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie et de condamner la locataire à payer une provision complémentaire de 85 555,78 – ( 30 000,00 + 17 601,05 + 2 123,00 ) = 35 831,73 €.

Sur les frais :

La S.A.S. [M] doit être considérée comme la partie perdante, dès lors qu’elle est condamnée au titre de l’inexécution de ses obligations de locataire sortante.

Il est néanmoins équitable de la dispenser du paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors qu’il existait un important écart entre les positions des parties et que la somme allouée est nettement inférieure à la réclamation.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Autorisons la S.C.I. RN 23 à conserver le dépôt de garantie versé par la S.A.S. [M] pour couvrir une partie des frais de remise en état des lieux loués,

Condamnons la S.A.S. [M] à payer à la S.C.I. RN 23 la somme de 35 831,73 € à titre de provision sur le complément dû au titre des réparations locatives,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. [M] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE