COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [RY] [B] [SS], [TS] [PY], [G] [UE], [XL] [UL] [Z] [DP] épouse [R], [U] [F] [H] [DJ], [EE] [C], [N] [M] [WL] [FH], [EH] [X] [DV], [CY] [DY] [TY] [L], [B] [W] [EB] [T], [EW] [E], [A] [EK], [VY] [K], [UY] [YF], [J] [DM], [DW] [Y] c/ S.D.C. Immeuble [Adresse 12], S.A.S. Cabinet “Easy [Localité 13]”

N° 24/

Du 10 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/01571 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OEYK

Grosse délivrée à

la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO

la SELARL DAVID JACQUEMIN

expédition délivrée à

le 10 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Décembre deux mil vingt quatre

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Taanlimi BENALI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [I] [RY] [B] [SS]

[Adresse 10] (Tantième 122)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [TS] [PY] (Tantièmes 63)

[Adresse 17]

[Localité 15]/Italie

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [G] [UE]

[Adresse 10] (Tantièmes 120)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [XL] [UL] [Z] [DP] épouse [R]

[Adresse 10] (Tantièmes 220)

[Localité 13]

représentée par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [U] [F] [H] [DJ]

[Adresse 10] (Tantièmes 58)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [EE] [C]

[Adresse 10] (Tantièmes 18)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [N] [M] [WL] [FH] (Tantièmes 57)

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [EH] [X] [DV] (Tantièmes 152)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [CY] [DY] [TY] [L]

[Adresse 10] (Tantièmes 8)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [B] [W] [EB] [T]

[Adresse 10] ( Tantièmes 148)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [EW] [E] (Tantièmes 116)

[Adresse 14]

[Localité 2]/Estonie

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [A] [EK]

[Adresse 10] ( Tantièmes 62)

[Localité 13]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [VY] [K] (Tantièmes 64)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [UY] [YF] (Tantièmes 96)

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [J] [DM] (Tantièmes 99)

[Adresse 18]

[Localité 15]/Italie

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [DW] [Y] (Tantièmes 78)

[Adresse 16]

[Localité 15]/Italie

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice PHILIPPE BOURE EASY IMMOBILIER – Cabinet EAZY [Localité 13], SAS dont le siège social est sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.S. Cabinet EAZY [Localité 13], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [I] [RY] [B] [SS], de Monsieur [CY] [DY] [TY] [L], de Monsieur [B] [W] [EB] [T], de Monsieur [EW] [E], de Monsieur [A] [EK], de Monsieur [VY] [K], de Monsieur [UY] [YF], de Monsieur [J] [DM], de Monsieur [DW] [Y], de Monsieur [TS] [PY], de Monsieur [G] [UE], de Madame [XL] [UL] [Z] [DP] épouse [R], de Monsieur [U] [F] [H] [DJ], de Monsieur [EE] [C], de Monsieur [N] [M] [WL] [FH] et de Monsieur [EH] [X] [DV], ci-après dénommés les demandeurs, à l’encontre du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 12] et de la SAS Cabinet Easy [Localité 13], par acte du 8 avril 2022.

Vu les dernières conclusions des demandeurs, notifiées par voie de RPVA le 16 septembre 2024, par lesquelles il est demandé au tribunal d’annuler l’assemblée générale du 27 janvier 2022 pour non-respect du délai de convocation de 21 jours ; d’annuler ladite assemblée générale pour irrégularité de certains mandats de vote ; à titre subsidiaire, de juger que le syndicat a soumis au vote l’approbation du budget prévisionnel 2021 lequel a été modifié sur le procès-verbal d’assemblée en approbation du budget prévisionnel 2022 ; d’annuler en conséquence la résolution numéro 6 relative à l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 ; de juger que les votes par correspondance des copropriétaires [AX], [DT], [P], [VS], [EY], [S], [V] et [EM] contreviennent aux dispositions de l’article 17 – 1a de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 ; de constater que la prise en compte de ces votes est de nature à modifier le résultat du vote de la résolution numéro 10, approuvée avec 35 tantièmes de plus que la majorité de l’article 25 applicable ; d’annuler en conséquence la résolution numéro 10 relative à la ratification des travaux d’électricité ; de constater qu’il n’est pas précisé sur le procès-verbal d’assemblée générale si le vote a porté sur l’approbation de l’état descriptif de division 2018 ou sur l’approbation de l’état descriptif de division 2019 ; d’annuler en conséquence la résolution numéro 14 ; de juger que le syndic a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission en tenant compte de formulaires de votes non datés, reçus hors délai, pour des assemblées précédentes et dont certains ont manifestement été modifiés ; en conséquence, de condamner la SAS Cabinet Easy [Localité 13] à payer aux requérants la somme de 5000 EUR à titre de dommages-intérêts ; de condamner les défendeurs à leur payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété [Adresse 12] et de la SAS Philippe Boure Easy Immobilier, notifiées par voie de RPVA le 25 juin 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que certaines parties demanderesses ne justifient pas de leur qualité à agir ou de la recevabilité de leur action ; de juger que Messieurs [FH], [L], [E], [DM], [EK], [DJ], [DV] et [UE] ne justifient pas de la qualité de propriétaires et sont irrecevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale en son entier ; de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ; à titre subsidiaire, de juger que les demandeurs sont irrecevables à solliciter la nullité des résolutions pour lesquelles ils ne se sont pas opposés ; en conséquence, de juger irrecevables les demandes en annulation de résolutions formulées par Messieurs [CY] [L], [FH], [DJ], [DM], [YF], [D] [O] [L] et Madame [XL] [R] ; à titre encore plus subsidiaire, de juger que les moyens soulevés par les demandeurs pour solliciter la nullité des résolutions querellées sont infondés ; en conséquence. de juger irrecevables les demandes en annulation de résolutions formulées par Messieurs [CY] [L], [FH], [DJ], [DM], [YF], [D] [O] [L] et Madame [R] ; de juger que les demandeurs ne justifient pas de la moindre faute ni d’un quelconque préjudice à l’encontre du syndic ; de les débouter de l’intégralité de leurs prétentions à son encontre ; à titre reconventionnel, de condamner solidairement les demandeurs à payer la somme de 5000 EUR au syndicat de copropriété [Adresse 12] et la même somme à la SAS Philippe Boure à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; de les condamner solidairement à payer au syndicat de copropriété [Adresse 12] et à la SAS Philippe Boure la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 26 juin 2024 fixant la clôture au 19 septembre 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que le jeudi 27 janvier 2022 s’est tenue une assemblée générale de la copropriété dénommée [Adresse 12], sise [Adresse 10] à [Localité 13], dont 16 copropriétaires sollicitent la nullité ;

Attendu que le syndicat de copropriété soulève tout d’abord l’irrecevabilité de la demande formulée par certains demandeurs et notamment celle de Messieurs [FH], [CY] [L], [E], [WS], [EK], [DJ], [DV] et [UE], pour défaut de qualité, au motif qu’ils ne justifient pas de leur qualité de propriétaires ;

Mais attendu qu’un tel moyen qui constitue une fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, lequel n’a pas été saisi ; que le syndicat de copropriété est irrecevable à soulever un tel moyen devant le juge du fond ;

Attendu qu’à titre superfétatoire, il échet de relever que les demandeurs rapportent la preuve suffisante de leur qualité de propriétaires au vu de la liste régulièrement tenue à jour par le syndic et par les pièces produites ;

Attendu que le syndicat de copropriété soulève également la fin de non-recevoir résultant de la forclusion de l’action ;

Mais attendu que, de la même manière, il échet de relever que cette fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, lequel n’a pas été saisi ; en conséquence, le syndicat de copropriété est irrecevable à soulever le moyen devant le juge du fond ;

Attendu, sur le fond, que les demandeurs soutiennent qu’ils n’ont pas été convoqués par le syndic dans le délai légal de 21 jours ;

Attendu que le syndicat de copropriété répond que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils n’ont pas été convoqués dans le délai légal ;

Mais attendu que cette preuve négative est impossible à rapporter ; qu’il appartient en conséquence au syndicat de copropriété de justifier qu’il a convoqué les demandeurs dans le délai légal, ce qu’il ne fait pas ;

Attendu que le syndicat de copropriété soutient d’autre part qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation dans son entier d’une assemblée générale s’il a voté en faveur de certaines résolutions, quand bien même il n’aurait pas été convoqué régulièrement ; que tous les demandeurs ont voté en faveur de la désignation de Monsieur [K] comme scrutateur à l’exception de Monsieur [CY] [L], lequel a voté en faveur d’autres résolutions ;

Mais attendu qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale que 44 copropriétaires étaient absents non représentés parmi lesquels figure Monsieur [EE] [C] ; que ce dernier, en sa qualité de défaillant, est recevable à solliciter la nullité de l’assemblée générale pour défaut de convocation régulière ;

Attendu que le syndicat de copropriété, à qui s’impose cette preuve, n’établit pas qu’il a régulièrement convoqué Monsieur [C] dans le délai légal ; qu’il échet en conséquence de prononcer l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens ;

Attendu, sur la demande de dommages-intérêts sollicités, qu’il résulte des éléments ci-dessus visés que le syndic ne rapporte pas la preuve qu’il a convoqué la totalité des copropriétaires dans le délai légal de 21 jours ; qu’à ce seul titre, il est établi qu’il a commis une faute délictuelle, à tout le moins à l’égard de Monsieur [C] ; qu’il échet de le condamner à payer à celui-ci la somme de 1000 EUR à titre de dommages-intérêts ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne permet d’exonérer le syndicat de copropriété de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par Monsieur [C] ; qu’il échet de le condamner à lui payer de ce chef la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale du 27 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la SAS Philippe Boure Easy Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 1000 EUR à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété [Adresse 12] à payer à Monsieur [C] la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété [Adresse 12] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT