N° RG 24/00595 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/00595

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYBA

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 9]

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 56 B 141

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [X] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

Madame [K] [W] épouse [G]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [B] [J], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2017, la SA HABITATION MODERNE a loué à Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 287,30 euros hors charges et payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, outre 99,96 euros de provision pour charges, 15 euros de « participation performance énergétique » et 4,40 euros pour « TV Câble/Antenne ».

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la SA [Adresse 9] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 224,82 euros au titre des loyers et charges échus mois de novembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 29 février 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, statuant en référés, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires à payer solidairement une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros, révisable, outre les charges à compter du 1er mars 2024 et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer par provision la somme de 3 175,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2024, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 1er mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais, conformément au décompte produit par la locataire, à la somme de 3 961,90 euros, au titre des loyers et charges échus au 21 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Cités par actes délivrés à étude pour Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] seule Madame [K] [W] épouse [G] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise que la dette locative est née de difficultés rencontrées au sein du foyer et l’existence de deux crédits qui ont été soldés. Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 120 euros en sus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle verse au débat un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 21 octobre 2024.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 9 octobre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives qui fait état de ressources à hauteur de 2 735 pour le foyer et de 809,73 euros de charges. Les locataires ont un enfant mineur scolarisé né en 2013. Le paiement du loyer ayant été repris, il est proposé le maintien des locataires dans les locaux avec l’octroi de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 1er mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 9] verse aux débats l’acte de bail et elle produit un décompte détaillé arrêté au 8 octobre 2024 ; elle indique ne pas contester le décompte actualisé des loyers et charges arrêté au 21 octobre 2024 et versé par la locataire qui ne conteste pas la dette locative ; ces éléments prouvent ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Par ailleurs, il y a lieu de relever que ces obligations ne sont pas sérieusement contestables.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] s’élève à la somme de 3 961,90 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient de condamner Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation du 29 février 2024 pour la somme de 3 175,10 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 33 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 120 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2017 entre la SA [Adresse 9], d’une part, et Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] à payer, à titre provisionnel, à la SA HABITATION MODERNE la somme de 3 961,90 euros (décompte arrêté au 21 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation du 29 février 2024 pour la somme de 3 175,10 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 120 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 9] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] soient condamnés solidairement à verser à la SA HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 9] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [G] et Madame [K] [W] épouse [G] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS