COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. OTEIS c/ LA VILLE DE [Localité 7]

N° 24/

Du 17 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04648 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OS6I

Grosse délivrée à

La SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON

expédition délivrée à

M^e Sivane MELLUL

le 17 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S OTEIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

LA VILLE DE [Localité 7], collectivité publique territoriale, prise en la personne de son Maire en exercice, M. [R] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Sivane MELLUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail professionnel du 9 décembre 2002, la Ville de [Localité 7] a loué à la société Sudequip Ingénierie un local à usage de bureaux situé [Adresse 3], d’une superficie de 1.575 m2 et 42 emplacements de parking.

La société Sudequip Ingénierie a changé de dénomination sociale pour devenir d’abord SA Grontmij, puis Oteis.

Le 16 novembre 2014, un sinistre est intervenu en raison de fortes intempéries.

Par courriers recommandés du 15 juin 2015 et du 3 avril 2017, la Ville de [Localité 7] a été informée de problèmes d’exploitation normale des locaux loués en raison de leur état intérieur détérioré suite aux intempéries, et d’accessibilité des abords des locaux.

Un bail commercial a été signé pour une durée de neuf ans avec effet au 1er juillet 2015 se terminant le 30 juin 2024.

Par exploit d’huissier du 6 octobre 2017, la société Oteis a résilié le contrat de bail commercial avec effet au 30 juin 2018.

Par ordonnance du 9 février 2018, le juge des référés, saisi par la société Oteis, a autorisé celle-ci à procéder à la consignation de 20 % du montant des loyers hors charges à la Caisse des dépôts et consignations.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2018, la SASU Oteis a fait assigner la Ville de Nice devant le tribunal judiciaire de Nice en sollicitant, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices et, à titre subsidiaire, une mesure d’expertise.

Le 23 novembre 2018, elle a libéré les locaux donnés à bail.

Par jugement du 4 septembre 2019, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [D] [P] a été désigné en tant qu’expert, remplacé d’abord par M. [A] [T], puis par Mme [S] [O].

L’expert a déposé son rapport le 31 août 2022.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 octobre 2023, la société Oteis sollicite :

A titre principal,

la condamnation de la ville de [Localité 7] à lui payer les sommes suivantes :213.263,64 euros au titre du préjudice lié à la perte de jouissance,100.000 euros au titre du préjudice économique lié à la résiliation du bail et au changement d’adresse auxquels elle a été contrainte de procéder,50.000 euros au titre du préjudice lié à l’atteinte à l’image.A titre subsidiaire,

qu’il soit jugé que le quantum de ses préjudices doit, à tout le moins, être chiffré selon les conclusions de l’expert judiciaire,la condamnation de la Ville de [Localité 7] à lui payer les sommes suivantes :141.587,90 euros au titre du préjudice de jouissance,89.155,52 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation,5.000 euros au titre des frais administratifs,32.859,68 euros au titre des travaux et agencements non amortis,En tout état de cause,

qu’il soit jugé que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est compatible avec la nature du présent litige,le débouté de la ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes, sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation au paiement des entiers dépens.

La société Oteis fait valoir que la Ville de [Localité 7] a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et de la faire jouir paisiblement de celle-ci en ce que ces locaux ont subi de graves désordres qui les ont rendus non conformes à leur destination contractuelle et impropres à cette destination quant à l’hygiène, la santé et la sécurité qu’elle doit assurer à ses employés, outre la dégradation de son image auprès de ses clients et partenaires. Elle souligne que le bailleur doit effectuer les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil et les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté du bien ou pour le remettre en conformité avec la réglementation.

Elle explique que compte tenu de la gravité et de la persistance des désordres subis du fait de la défaillance de la ville de [Localité 7], elle entend solliciter une indemnisation à hauteur de 30 % du montant du loyer mensuel avec effet rétroactif à la date d’apparition des désordres en novembre 2014 jusqu’à la fin du bail en juin 2018. Elle souligne qu’elle a été contrainte de délivrer congé en raison de l’inertie de la Ville de [Localité 7] et de sa défaillance totale dans l’exécution de ses obligations de bailleresse.

Elle réplique aux conclusions de la Ville de [Localité 7] que l’obligation de délivrance est une obligation fondamentale et essentielle du bail, qu’aucune clause du contrat de location ne déroge à l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué et que le bail a été tacitement reconduit.

Par conclusions récapitulatives en défense notifiées le 5 février 2024, la Ville de [Localité 7] conclut à titre principal au rejet des conclusions présentées par la société Oteis. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal d’opérer une compensation des condamnations prononcées avec les loyers consignés qui lui sont dus. En toute hypothèse, elle sollicite le prononcé de la déconsignation des loyers dus et la condamnation de la société Oteis à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Ville de [Localité 7] estime que sa responsabilité ne peut pas être engagée en l’absence de tout manquement à ses obligations en tant que bailleresse, que les réparations demandées par la société Oteis ne relevaient pas des grosses réparations afférentes à la structure et à la stabilité de l’immeuble, mais des travaux de remise en état et d’entretien à la charge du preneur conformément aux termes du contrat de bail.

Elle précise que le contrat de bail prévoit une clause exonératoire de responsabilité et qu’en vertu de cette clause elle ne pouvait pas être tenue responsable des dégâts causés par des infiltrations d’eau ou des inondations aux locaux loués, que les dégâts étaient déjà présents lorsque la société Oteis a signé le nouveau contrat de bail et qu’elle a accepté de supporter les conséquences matérielles du sinistre en toute connaissance de cause et sans émettre de réserves sur l’existence de désordres.

Elle reproche à la société Oteis de ne pas démontrer le lien de causalité nécessaire entre les préjudices invoqués et la faute du bailleur ainsi qu’un défaut d’estimation sérieuse. Elle ajoute que la société Oteis n’a jamais indiqué être contrainte de déménager et qu’elle a délivré un congé de son propre choix.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 17 septembre 2024 prorogé au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les obligations du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 606 du même code précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, l’expert a constaté lors de la première réunion d’expertise qui a eu lieu le 6 juillet 2020 que les locaux étaient occupés par la concession automobile BMW et que celle-ci avait réalisé ses propres agencements et aménagements. Il précise avoir par conséquent décrit la nature et l’ampleur des désordres sur la base des pièces produites par les parties et notamment les déclarations de sinistre régularisées par la société Grontmij les 13 octobre 2015 et 5 janvier 2016 et un constat d’huissier établi par Maître [N] [B], huissier de justice, le 19 août 2017.

Il ressort de ces documents que de nombreuses traces d’infiltrations ont été relevées au niveau des faux-plafonds et des ouvrants, que des plaques du faux plafond se détachaient, des dalles sur le sol étaient soufflées et décollées, des joints de dilatation étaient dégradés, la moitié des fenêtres dysfonctionnaient (dix-sept fenêtres ne s’ouvraient plus, huit fenêtres présentaient des problèmes d’ouverture et de fermeture et d’étanchéité, des portes présentaient des difficultés d’ouverture et de fermeture, la climatisation des locaux dysfonctionnait. En outre, la voirie devant le bâtiment était fortement dégradée et un périmètre de sécurité avait été établi par des barrières ne permettant pas l’accès normal à celui-ci.

Au regard de cette description des désordres, les travaux de reprise qui s’avèrent nécessaires relèvent, en raison de leur nature et étendue, des grosses réparations à la charge du bailleur en ce que ces travaux ont pour vocation d’assurer le clos et le couvert et ont trait à la structure et à la solidité générale de l’immeuble que les infiltrations sont susceptibles d’endommager. Ils sont en outre nécessaires pour le maintien permanent de l’immeuble en bon état.

La Ville de [Localité 7] vise une clause exonératoire de responsabilité insérée dans le contrat de bail. Cette clause numéro 8-11 prévoit une exonération de responsabilité en cas de « dégâts dues aux infiltrations d’eau ou d’inondations qui pourraient se produire, notamment ceux causés aux marchandises entreposées, et des ruptures pouvant se produire à la tuyauterie du tout-à-l’égout ». Or, il n’est pas contesté en l’espèce que les infiltrations et les dégâts décrits résultent de l’état dégradé du bâtiment dans son ensemble. Cette clause n’est donc pas applicable.

L’argument selon lequel la société Oteis aurait signé un nouveau contrat de bail après la survenance des dégradations et en toute connaissance de cause est inopérant dès lors que la société occupait déjà les locaux et avait demandé la réalisation de travaux de remise en état.

Ensuite, la Ville de [Localité 7] soutient avoir saisi le syndicat des copropriétaires compétent pour pallier aux désordres, sans cependant justifier d’aucune démarche en ce sens. Elle affirme également qu’elle avait signé en juillet 2018 une promesse de vente des locaux occupés par la société Oteis sans droit ni titre après le congé délivré, sans en justifier non plus.

Enfin, compte tenu de l’état dégradé des locaux pendant une période prolongée, du constat d’huissier établi et des courriers clairs exigeant des travaux de remise en état, il ne peut pas être soutenu que la société Oteis a fait le libre choix de déménager.

Il s’ensuit que la Ville de [Localité 7] a manqué à ses obligations d’entretenir les locaux loués en état de servir à l’usage de bureaux et d’en faire jouir paisiblement la société Oteis pendant la durée du bail.

Sur les préjudices

Préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance est caractérisé en l’espèce par l’impropriété à destination des locaux à usage de bureaux en raison des dégradations importantes constatées.

L’expert estime en page 28 de son rapport la perte de jouissance à 28 % de la surface totale du plateau bureaux ainsi que des zones ponctuellement impactées par le dysfonctionnement des fenêtres. Il propose d’estimer le préjudice lié à la perte de jouissance par application d’un coefficient sur le montant des loyers pour la période du 16 novembre 2014 au 30 juin 2018. Les loyers sont calculés comme suit :

période du 16 novembre 2014 au 30 juin 2015 : 7 mois et 14 jours x 5.512,50 euros par mois = 41.159,77 eurospériode du 1er juillet 2015 au 30 juin 2018 : 36 mois x 18.521,66 euros par mois = 666.779,76 euros

La Ville de [Localité 7] critique le coefficient de 30 % proposé par la société Oteis ainsi que le coefficient de 20 % proposé par l’expert, sans cependant produire aucun justificatif de l’état des locaux permettant d’éclairer le débat sur ce point et étayant ses critiques.

Eu égard à la perte de jouissance estimée à 28 % par l’expert, un coefficient équivalent sera appliqué au calcul du préjudice de jouissance :

période du 16 novembre 2014 au 30 juin 2015 : 41.159,77 euros x 28 % = 11.524,74 eurospériode du 1er juillet 2015 au 30 juin 2018 : 666.779,76 euros x 28 % = 186.698,33 euros

En définitif, la Ville de [Localité 7] sera condamnée à payer à la société Oteis la somme de 198.223,07 euros (11.524,74 + 186.698,33) au titre du préjudice de jouissance subi.

Préjudice économique lié à la résiliation du bail et au changement d’adresse

L’expert retient en pages 29 à 33 de son rapport après examen des justificatifs produits :

des frais de déménagement d’un montant de 4.217,66 euros,frais de réinstallation d’un montant de 84.897,86 euros, frais administratifs, comprenant des frais de modifications au registre du commerce, de changement d’adresse, de changement de lignes téléphoniques et internet, d’abonnement EDF, de nouveau papier en tête, d’un montant de 5.000 euros estimé de façon forfaitaire,travaux et agencements non amorties d’un montant de 32.859,68 euros, sous la réserve que « le tableau et les montants présentés seraient attestés par le cabinet d’expertise comptable de la société Oteis ».

La société Oteis ne produit pas d’éléments chiffrés autres que ceux examinés par l’expert et sollicite le paiement de la somme forfaitaire de 100.000 euros.

Elle ne communique pas d’attestation de la part de son expert-comptable qui permet de confirmer les travaux et agencements non amortis estimés à 32.859,68 euros. Ce montant ne pourra donc pas être retenu.

La Ville de [Localité 7] ne produit aucun élément chiffré et affirme de façon générale que la société Oteis a fait le libre choix de déménager et qu’elle était parfaitement en mesure d’exercer son activité.

Cependant, comme déjà examiné, le déménagement a été rendu nécessaire par le défaut de réalisation des travaux permettant de remédier à l’état dégradé des locaux et la Ville de [Localité 7] sera condamnée à payer à la société Oteis la somme de 94.115,52 euros (4.217,66 + 84.897,86 + 5.000) au titre du préjudice économique lié à la résiliation du bail et au changement d’adresse.

Préjudice lié à l’atteinte à l’image

L’expert précise en page 33 de son rapport qu’aucun élément fourni ne semble être de nature à justifier la demande formée par la société Oteis.

La société Oteis fait valoir que l’état délabré du bâtiment et de l’intérieur des locaux a été du plus mauvais effet pour son image d’acteur historique sur le marché du BTP local, les locaux renvoyant une image particulièrement nuisible à ses clients et partenaires en raison même du cœur de métier qui est le sien.

La Ville de [Localité 7] réplique que le préjudice lié à l’atteinte à l’image n’est ni établi ni démontré.

L’état sérieusement dégradé des locaux est cependant démontré et il n’a certainement pas renvoyé une bonne image concernant un bureau d’études en ingénierie dans le secteur du bâtiment et des travaux publics. Aucun justificatif n’est fourni à l’appui de cette demande.

Au vu des éléments objectifs figurant au dossier sur les dégradations occasionnées aux locaux, de la durée d’occupation d’environ deux ans après la survenance des désordres en novembre 2014 et du domaine d’activité de la société Oteis, il convient de condamner la Ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre du préjudice lié à l’atteinte à l’image.

Sur la demande de compensation et de déconsignation

La Ville de [Localité 7] précise que la société Oteis est toujours redevable de la somme de 26.247,84 euros au titre des loyers dus en application du contrat de bail. Cette demande est justifiée par une capture d’écran du logiciel comptable de la Ville de [Localité 7] et d’un bordereau de situation établi par son service trésorerie. Elle sollicite la déconsignation des loyers consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, sans préciser leur montant exact.

La société Oteis n’a pas conclu sur ce point et ne conteste donc pas le montant précisé par la Ville de [Localité 7] et la demande de consignation des loyers.

Il convient par conséquent d’ordonner la déconsignation des loyers consignés par la société Oteis au profit de la Ville de [Localité 7] et de rejeter la demande de compensation des condamnations prononcées avec les loyers consignés en ce que les loyers déconsignés seront versés à la bailleresse et permettront de solder les sommes restantes dues par la société Oteis.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la Ville de [Localité 7] sera condamnée aux dépens et à payer à la société Oteis la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au regard des diligences accomplies pendant la durée prolongée de la procédure et des opérations d’expertise judiciaire qui se sont avérées nécessaires en raison de son inertie.

Eu égard à l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Ville de [Localité 7] à payer à la SASU Oteis la somme de 198.223,07 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 7] à payer à la SASU Oteis la somme de 94.115,52 euros au titre du préjudice économique lié à la résiliation du bail et au changement d’adresse ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 7] à payer à la SASU Oteis la somme de 15.000 euros au titre du préjudice lié à l’atteinte à l’image ;

ORDONNE la déconsignation au profit de la Ville de Nice des loyers consignés par la SASU Oteis auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations en application de l’ordonnance du 9 février 2018 du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice ;

REJETTE la demande de compensation des condamnations prononcées avec les loyers consignés ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 7] à payer à la SASU Oteis la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 7] aux dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT