REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7YP

N° minute : 25/00181

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [E] [T], munie d’un pouvoir de représentation

et

DEFENDERESSE

Madame [N] [R] épouse [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

SEMCODA

Madame [N] [R] épouse [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMCODA a donné à bail à Mme [N] [R] épouse [L] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) et un garage sis à la même adresse par contrat du 28 octobre 2019, pour un loyer mensuel de 590,85 € provision sur charges incluse.

Mme [N] [R] épouse [L] a quitté le logement et le bail a été résilié.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 27 décembre 2023.

Des loyers, charges et réparations locatives étant demeurés impayés, la SA SEMCODA a saisi un conciliateur de justice.

Puis par déclaration au greffe en date du 26 février 2025, la SA SEMCODA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE et demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation de Mme [N] [R] épouse [L] au paiement de la somme de 1.223,35 € au titre des loyers, charges et réparations locatives dus à la sortie des lieux, et des dépens.

A l’audience du 03 avril 2025, la SA SEMCODA, dûment représentée par Mme [E] [T] munie d’un pouvoir, maintient ses demandes.

Dûment convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 février 2025, Mme [N] [R] épouse [L] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire car la défenderesse a été citée à personne.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES :

La SA SEMCODA produit un décompte démontrant que Mme [N] [R] épouse [L] reste devoir la somme de 228,34 € à la date du 21 février 2025, échéance du mois de décembre 2023 incluse et déduction faite de plusieurs régularisations au titre des charges (49,57 €), ainsi que du remboursement des dépôts de garantie (493 €).

En outre, les sommes réclamées au titre de réparations locatives seront traitées séparément.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [N] [R] épouse [L] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 228,34 € à la SA SEMCODA (dépôts de garantie déduits).

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 12 novembre 2019 et l’état des lieux de sortie le 27 décembre 2023 en présence de Mme [N] [R] épouse [L].

La SA SEMCODA sollicite la somme de 995,01 € au titre des réparations engagées suite au départ de la locataire, qui se décompose comme suit :

— réfection peintures du hall, de la cuisine, du séjour, de la chambre 2, de la salle de bain : 240,01 € (30 + 30 + 100,01 + 50 + 30)

— remplacement des joints siliconés de la cuisine et de la salle de bain : 20 € (10 + 10)

— dépose d’une installation électronique dans la chambre 1 : 50 €

— nettoyage bouche VMC des WC : 5 €

— réfection de l’émail des appareils sanitaires : 30 €

— réparation de l’interphone : 30 €

— nettoyage revêtement sol : 20 €

— remplacement cylindre sur organigramme : 350 €

— remplacement badge : 40 €

— déplacements prestataire : 150 € (30 + 30 + 30 + 30 + 30)

— « imputation locative » : 60 €

— S’agissant de la réfection des peintures des murs du hall, de la cuisine, du séjour, de la chambre 2 et de la salle de bain, l’état des lieux de sortie note que ces murs sont en mauvais état car ils sont tâchés, crayonnés, qu’il y a des trous de scellement ou de cheville ou encore des impacts. Or, lors de l’entrée dans les lieux, les murs de ces pièces étaient en bon état.

Mme [N] [R] épouse [L] doit donc être tenue responsable de la dégradation des peintures du logement. Le bailleur a justement déduit de sa demande un coefficient de vétusté de 33,33 % pour les quatre années que la locataire a passé dans le logement. Il sera donc mis à sa charge la somme de 240,01 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant du remplacement des joints siliconés de l’évier de la cuisine et des sanitaires de la salle de bain, l’état des lieux de sortie indique qu’ils sont en mauvais état car ils sont noircis. Or, ils étaient en bon état lors de l’état des lieux d’entrée.

Mme [N] [R] épouse [L] doit donc être tenue responsable de la dégradation des joints siliconés et doit supporter la charge de leur remplacement. Il sera mis à sa charge la somme de 20 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant de la dépose d’une installation électronique non sécurisée faite par la locataire dans la chambre 1, l’état des lieux de sortie note en mauvais état l’électricité de la chambre car un lustre n’a pas été enlevé. Ce lustre ne semblait pas être installé lors de l’entrée dans les lieux.

Mme [N] [R] épouse [L] doit être tenue responsable de l’état de l’électricité dans la chambre car elle aurait dû retirer l’installation qu’elle avait elle-même mise. Il sera donc mis à sa charge la somme de 50 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant du nettoyage de la bouche VMC des WC, l’état des lieux de sortie indique que la ventilation est en mauvais état car elle n’a pas été nettoyée, alors qu’elle était en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Mme [N] [R] épouse [L] doit être tenue de supporter les frais de nettoyage de la bouche VMC des WC et il sera donc mis à sa charge la somme de 5 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant de la réfection de l’émail des appareils sanitaires, l’état des lieux de sortie note que la cuvette du toilette est en mauvaise état car elle est entartrée. Or, celle-ci était en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Mme [N] [R] épouse [L] doit être tenue de supporter les frais de réfection de l’émail des appareils sanitaires et il sera donc mis à sa charge la somme de 30 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant de la réparation de l’interphone, il est noté « cassé » lors de l’état des lieux de sortie alors qu’il était en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Mme [N] [R] épouse [L] doit être tenue de supporter les frais de réparation de l’interphone et il sera donc mis à sa charge la somme de 30 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant du nettoyage du revêtement du sol, l’état des lieux de sortie indique que les sols du hall, de la cuisine, du séjour, des chambres, de la salle de bain et des WC sont en mauvais état ou en état d’usure normale car ils sont tâchés. Si certaines tâches apparaissaient déjà lors de l’entrée dans les lieux, les sols étaient toutefois notés en bon état et la comparaison des états des lieux révèle une dégradation de l’état des sols.

Mme [N] [R] épouse [L] doit être tenue de supporter les frais de nettoyage du revêtement des sols et il sera donc mis à sa charge la somme de 20 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant du remplacement du cylindre, l’état des lieux de sortie indique qu’une clé est manquante. Il note en réalité que 5 clés ont été restituées. Or, 5 clés avaient été données à la locataire lors de son entrée dans les lieux. Ainsi, l’état des lieux de sortie n’établit pas sans équivoque qu’il manque effectivement une clé lors du départ de la locataire.

Sa demande sera donc rejetée sur ce point.

— S’agissant du remplacement du badge, l’état des lieux de sortie indique qu’un badge est manquant, qu’il n’en a été restitué aucun sur les quatre badges confiés. Or, l’état des lieux d’entrée notait bien que quatre badges avaient été confiés à la locataire.

Mme [N] [R] épouse [L] doit être tenue de supporter les frais de remplacement des badges et il sera donc mis à sa charge la somme de 40 €, qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant des frais de déplacement d’un prestataire, le bailleur sollicite la somme de 150 € au titre de plusieurs déplacements de prestataires pour la réfection des peintures, pour le nettoyage des WC, pour le remplacement de l’interphone, pour le nettoyage des sols et enfin pour le remplacement des badges. Ces demandes ayant été accueillies, il y a lieu de faire supporter par la locataire les frais de déplacements des prestataires pour l’exécution de ces travaux. Il sera donc mis à la charge de Mme [N] [R] épouse [L] la somme de 150 €.

— S’agissant de l’item « imputation locative », le bailleur ne précise aucunement à quoi correspond cette somme de 60 €. Sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Ainsi, Mme [N] [R] épouse [L] est redevable de la somme de 585,01 € (240,01 + 20 + 50 + 5 + 30 + 30 + 20 + 40 + 150).

Les dépôts de garantie de 453 et 40 € versés lors de l’entrée dans les lieux par la locataire ne doivent pas être déduits de cette somme, ceux-ci ayant déjà été déduits par le bailleur le 30 janvier 2024 dans le décompte définitif.

Ainsi, il convient de condamner Mme [N] [R] épouse [L] à payer à la SA SEMCODA une somme de 585,01 € au titre des réparations locatives.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [R] épouse [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [R] épouse [L] à verser à la SA SEMCODA la somme de 228,34 € au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 21 février 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2023 et déduction faite de plusieurs régularisations au titre des charges (49,57 €), et des dépôts de garantie (493 €) ;

CONDAMNE Mme [N] [R] épouse [L] à verser à la SA SEMCODA la somme de 585,01 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [N] [R] épouse [L] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,