Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 31 juillet 2025, n° 23/03154

TJ Nice 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des règles de désignation des scrutateurs
La cour a constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale ne mentionne pas la désignation d'un second scrutateur, ce qui constitue une irrégularité dans la procédure.
Accepté
Abus de majorité et rupture d'égalité entre copropriétaires
La cour a jugé que les critères de sélection ne respectaient pas l'égalité d'accès pour tous les copropriétaires, justifiant ainsi l'annulation des résolutions.
Accepté
Vote groupé de plusieurs décisions
La cour a considéré que le vote groupé sur des décisions distinctes était inapproprié, renforçant la nullité des résolutions contestées.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et a accordé une somme à Monsieur [C] en application de l'article 700, considérant qu'il était la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 31 juil. 2025, n° 23/03154
Numéro(s) :	23/03154
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Armand ANAVEOlivier TAFANELLI
Cabinet(s) :	CSF JURCOSELAS BAHEUX
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE BRASILIA

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Z] [C] c/ Syndicat des copropriétaires Le Brasilia

N° 25/

Du 31 juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03154 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PD6L

Grosse délivrée à

M^e Olivier TAFANELLI

expédition délivrée à

la SELAS CSF JURCO

le 31 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente et un juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 juillet 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LE BRASILIA, représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [C] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 7] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 2].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 juin 2023 et a adopté des résolutions relatives à la création et la cession de 14 places de stationnement ainsi qu’à la sélection des futurs acquéreurs.

Par acte d’huissier en date du 17 août 2023, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Brasilia devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de ces résolutions.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 6 février 2025, M. [Z] [C] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n°13a et 14 de l’assemblée générale du 8 juin 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires Le Brasilia conclut au débouté de M. [C] de sa demande d’annulation des résolutions n°13a et 14 et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 13 février 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

En l’espèce, la désignation de deux scrutateurs est prévue par le règlement de la copropriété [Adresse 7]. L’article 22 en page 93 de ce règlement précise : « Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. »

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolution n° 13a et 14

Les résolutions 13, 13a et 14 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 concernent la création dans les parties communes de places de stationnement, leur cession et la délégation donnée au syndic pour le choix des futurs acquéreurs.

M. [C] fait valoir que le règlement de copropriété impose la désignation de deux scrutateurs, alors que l’assemblée générale n’a procédé à l’élection que d’un seul scrutateur.

Il estime en outre que les décisions prises sont constitutives d’un abus de majorité pour cause de rupture d’égalité entre les copropriétaires en ce que les critères retenus pour le choix des acquéreurs n’assurent pas un accès égal à tous à l’acquisition des places de stationnement. Il ajoute enfin que l’assemblée générale s’est prononcée sur neuf décisions différentes dans le cadre d’un seul vote sur la résolution n°13a, alors qu’elles auraient chacune dû faire l’objet d’un vote distinct.

Concernant la désignation de deux scrutateurs, le syndicat des copropriétaires Le Brasilia réplique que, selon les déclarations du président de séance, un copropriétaire devait présenter sa candidature pour le second poste de scrutateur mais est arrivé en retard et n’a pas pu le faire. Il affirme que les critères de sélection des futurs acquéreurs sont tout à fait objectifs. Il estime que des liens étroits existaient entre les questions ayant fait l’objet d’un vote dans le cadre de la résolution n°13a.

Le procès-verbal d’assemblée générale ne comporte aucune mention relative à la désignation du second scrutateur prévu par le règlement de copropriété. Ce point n’a pas fait l’objet d’un vote permettant à tout copropriétaire de présenter sa candidature au poste de scrutateur.

Les déclarations du président de séance selon lesquelles il avait été convenu avec un copropriétaire en amont de l’assemblée générale qu’il présenterait sa candidature pour le poste de second scrutateur sont inopérantes.

L’impossibilité de désigner un autre copropriétaire en tant que second scrutateur n’est pas démontrée.

Il convient de prononcer la nullité des résolutions 13a et 14 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires Le Brasilia sera condamné aux dépens et à payer à M. [C] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité des résolutions n°13a et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Brasilia à payer à M. [Z] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Brasilia aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT