COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02011 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QARX

du 25 Juillet 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. MAISON MANERA, sis [Adresse 2]

c/ [X] [M] [C] [S]

Grosse délivrée à

M^e Jean-luc RICHARD

Expédition délivrée à

Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt cinq juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. MAISON MANERA, sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice TRABAUD-ACQUARONE

[Adresse 10]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-luc RICHARD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [X] [M] [C] [S]

domicilié : chez M. et Mme [J]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON MANERA, sis [Adresse 3]) a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Ordonner à Monsieur [X] [S] le démontage et le retrait de la terrasse type « tropézienne installée sur son lot 15 ;

Ordonner à Monsieur [X] [S] la remise en état dans l’état d’origine avant la transformation des combles du lot en terrasse type tropézienne, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

Condamner Monsieur [X] [S] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représentées par son conseil a maintenu ses demandes.

Monsieur [X] [S] régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [S], est propriétaire des lots n°15 et 16 au sein de la copropriété de l’immeuble MAISON MANERA.

Le lot n°15, initialement qualifié de combles, a fait l’objet d’un changement de destination en appartement, validé par l’assemblée générale du 11 décembre 2000, laquelle a approuvé une nouvelle répartition des charges.

Il est établi que lors de l’assemblée générale du 3 janvier 2020, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de réfection de la toiture et que la demande de déclaration préalable de travaux déposée par le syndic de l’immeuble en date du 23 juin 2021 a fait l’objet d’un refus de la Ville de [Localité 8] après avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, en raison de la présence, d’une terrasse tropézienne, interdite par les dispositions du Plan de Sauvegarde applicable à ce secteur sauvegardé de la commune de [Localité 8].

Dans un courrier du 11 mars 2022, Madame [O] [J], mère de Monsieur [X] [S], a précisé que ce dernier lui avait expliqué que la terrasse vienne exister depuis l’origine et qu’il en avait créé une autre plus petite car le grenier était très vétuste en ignorant que cela pouvait poser problème et qu’il s’en excusait.

Par courrier en date du 13 juin 2022, le syndic justifie avoir tenté de trouver une issue amiable auprès de la commune en proposant la régularisation de la terrasse réalisée il y a plusieurs années.

Toutefois par courrier du 27 juin 2022, les services municipaux ont confirmé le caractère irrégulier de l’aménagement, rappelant que : « les dispositions du règlement du secteur sauvegardé rendent impossible la régularisation de la terrasse, et qu’en application du règlement de Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur, le représentant du ministère de la Culture : l’architecte des bâtiments de France, émet un avis conforme sur toutes les demandes de travaux, préalablement à leur réalisation. Comme repris textuellement dans l’arrêté du Maire du 23 juin 2021 « les terrasses tropéziennes sont interdites, en l’absence de proposition visant à supprimer ces terrasses réalisées en infraction entre 2006 et 2011, avis défavorable pour l’ensemble des travaux. »

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé plusieurs mises en demeure en 2023 et en 2024 au défendeur afin qu’il régularise la situation dans la mesure où la terrasse litigieuse empêche la réalisation des travaux de réfection de la toiture en vain.

Lors de l’assemblée générale du 8 mars 2024, les copropriétaires ont autorisé le syndic a assigné en justice Monsieur [S] en suppression de la terrasse tropézienne illicite au motif qu’elle empêche la copropriété de réaliser la réfection de la toiture suite au refus de la ville de [Localité 8] en raison de son caractère illégal.

Il ressort ainsi des pièces susvisées que M.[S] a procédé à la construction d’une terrasse de type tropézienne construite sur la toiture de l’immeuble qui constitue une partie commune, ce qui en modifie l’aspect extérieur, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale en violation des dispositions de l’article 25 bis de la loi du 10 juillet 1965. En outre, il est démontré que l’existence de cette terrasse, qui n’est pas conforme au PLU de la commune de [Localité 8] interdisant les terrasses de type tropézienne sur les immeubles comportant des toitures à pentes, fait obstacle aux travaux de rénovation de la toiture qui ont été votés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 3 janvier 2020

M.[S] qui n’a pas constitué avocat dans la présente instance n’a fait valoir aucun moyen contraire.

Dès lors, force est de considérer que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat de copropriétaires est caractérisé par l’illicéité des travaux réalisés par Monsieur [X] [S] portant sur les parties communes et empêchant la réalisation des travaux de rénovation de la toiture.

M.[S] sera en conséquence condamné à procéder à la remise en état des lieux, en ce compris le démontage et le retrait de la terrasse édifiée et ce afin d’en garantir l’exécution, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [S] qui succombe, sera condamné au paiement de cette somme ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à procéder au démontage et au retrait de la terrasse type « tropézienne » installée sur son lot 15 et à procéder la remise en état des lieux dans leur état d’origine avant la transformation du lot en terrasse type tropézienne, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAISON MANERA la somme de 1500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les entiers dépens.

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES