Répertoire Général :

N° RG 24/01426

N° Portalis DBZU-W-B7I-FFUT

AFFAIRE :

La Société CAUTION LOGEMENT

C/

[F] [C]

Transmission de la minute électronique à :

la SELARL BONINO BAO

la SELARL CABINET LECLERCQ

Exécutoire le :

à :

la SELARL BONINO BAO

la SELARL CABINET LECLERCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEAUVAIS

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Contentieux général – 1ère Chambre civile

JUGEMENT du 02 Mars 2026

DEMANDEUR :

La Société CAUTION LOGEMENT

société à responsabilité limitée à associé unique

immatriculée au RCS de Beauvais sous le n°811 501 436

ayant siège social [Adresse 1]

représentée par Maître François LECLERCQ de la SELARL CABINET LECLERCQ, avocats au barreau de COMPIEGNE

DÉFENDEUR :

[F] [C]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Lauralane BAO de la SELARL BONINO BAO, avocats au barreau de SENLIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025, […], 1ère Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge unique, assistée de […], Greffier,

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 prorogé au 02 Mars 2026.

Jugement rendu le 02 Mars 2026, par mise à disposition au greffe par […], Présidente, assistée de […], Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé régularisé le 19 septembre 2023, Madame [F] [C] s’est portée acquéreure d’un bien immobilier situé à [Adresse 3], appartenant à la société CAUTION LOGEMENT.

Ce compromis de vente a été régularisé sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant global de 340.000 euros sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 6%.

Madame [F] [C] devait justifier des offres de prêts reçues au plus tard le 10 novembre 2023. Par avenant en date du 09 novembre 2023, ce délai a été reporté au 11 décembre 2023.

Madame [F] [C] n’a reçu aucune réponse favorable à ses demandes de prêts.

Par courriel en date du 15 décembre 2023 et transféré au notaire le 18 décembre suivant, la caisse d’épargne l’informait du « refus de la garantie » sollicitée.

Par courrier en date du 30 janvier 2024, le crédit mutuel l’informait du refus de sa demande de crédit.

Par courrier recommandé en date du 31 janvier 2024 elle a fait parvenir ces refus à l’agence immobilière.

Par courrier en date du 18 avril 2025, l’établissement « la centrale du financement » l’a également informée d’un refus de prêt.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la société CAUTION LOGEMENT a assigné Madame [F] [C] devant le tribunal judiciaire de Beauvais afin notamment de solliciter sa condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire, de la clause pénale et de dommages et intérêts pour un montant total de 34.000 euros.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 mai 2025, la société CAUTION LOGEMENT a réitéré ses demandes en sollicitant sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, outre l’exécution provisoire, la condamnation de Madame [F] [C] au paiement des sommes suivantes :

34.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire, de clause pénale et de dommages et intérêts, 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet LECLERCQ, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la société CAUTION LOGEMENT invoque notamment l’irrespect de toutes les conditions contractuellement prévues entre les parties aux fins d’information de la non obtention d’un prêt.

En défense et par dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 avril 2025, Madame [F] [C] conteste les demandes de la requérante et demande au tribunal de :

A titre principal : Débouter la société CAUTION LOGEMENT de l’intégralité de ses demandes,Condamner la société CAUTION LOGEMENT à verser à Madame [F] [C] la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société CAUTION LOGEMENT aux entiers dépens, A titre subsidiaire : Ramener la clause pénale à de plus justes proportions, Ecarter l’exécution provisoire. Pour contester les demandes de la société CAUTION LOGEMENT, Madame [F] [C] invoque l’absence de faute, de négligence ou de mauvaise foi de sa part. Elle fait également état de différentes difficultés, notamment le caractère tardif d’obtention du bilan de sa société qu’elle devait transmettre aux établissements bancaires et ses problèmes de santé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2025 et l’audience fixée au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire, de la clause pénale et des dommages et intérêts

∙ Sur le paiement de la clause pénale

En droit,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce,

Le compromis de vente en date du 19 septembre 2023 stipule que « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. »

A cet égard, le compromis prévoit que :

«  l’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande ».

En cas de non obtention du financement, il est prévu que « l’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, de la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus [ 10 novembre 2023]. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci -dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. A défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté. Pour justifier des diligences accomplies pour l’obtention du ou des prêts, l’acquéreur devra produire les refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité ».

Il est constant que Madame [F] [C] a informé l’agence d’un premier refus de prêt de la caisse d’épargne par mail du 15 décembre 2023, puis d’un deuxième refus de prêt émanant du crédit mutuel par courrier recommandé du 31 janvier 2024, soit après la date buttoir convenue entre les parties initialement fixée au 10 novembre 2023, puis reportée au 11 décembre 2023 au titre de l’avenant du 09 novembre 2023. Il en est de même pour le refus de prêt en date du 18 avril 2025 délivré par l’établissement « la centrale du financement ».

Outre les trois refus de prêt, Madame [F] [C] devait justifier pour chacun d’eux la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Concernant le prêt sollicité auprès du crédit mutuel, le courrier de refus du 30 janvier 2024 ne mentionne pas le taux du prêt. Surtout, celui-ci indique que la demande a été formulée le 4 décembre 2023. De plus, le courrier n’est pas adressé à Madame [F] [C] mais à « [I] ».

Concernant le prêt sollicité auprès de la Caisse d’épargne, le mail du 15 décembre 2023 ne mentionne aucun des éléments requis.

Enfin, le refus de prêt auprès de la centrale de financement communiqué plus d’un an après, ne fait mention que de la date de la demande, ni du montant et de la durée du prêt. Au surplus, il n’a pas été envoyé à l’agence par courrier recommandé.

Il convient de constater que Madame [F] [C] n’a pas respecté les formalités prévues par le compromis pour justifier de ses démarches dans les délais et modalité prévues.

Toutefois, il ressort également des pièces versées par Madame [F] [C] qu’elle a fait une simulation de prêt auprès du Crédit mutuel dès le 21 septembre 2023 ; qu’elle a communiqué dès le 31 octobre 2023 les pièces nécessaires à la constitution de son dossier de demande de prêt auprès de la Caisse d’Epargne ; qu’elle a régulièrement répondu aux demandes des banques pour apporter les pièces complémentaires sollicitées y compris concernant des devis travaux sollicités par la banque ; qu’elle a tenu régulièrement informé l’agence immobilière de l’avancée de ses démarches et des difficultés rencontrées concernant les bilans de société attendus et qui ont justifié la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive prévu par le compromis initial ; qu’elle a tenté de constituer une SCI pour faciliter l’obtention du prêt.

Ainsi, Madame [F] [C] démontre sa bonne foi dans l’exécution de son obligation d’obtenir un prêt pour le financement de son acquisition.

Surtout, il n’est pas démontré que le défaut d’obtention du prêt a pour origine le non-respect des formalités prescrites par le compromis ou une quelconque faute ou négligence de Madame [F] [C] dès lors qu’il apparaît que les démarches ont été réalisées avec diligence et que les prêts ont été refusé par les 3 établissements bancaires en raison du montant des échéances trop importantes et du risque en cas de cellules restées vacantes.

En l’absence d’une telle démonstration, il convient de constater que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas réalisée, sans que celle-ci soit imputable à Madame [F] [C].

En conséquence, la clause pénale fixant l’indemnité forfaitaire n’est pas due.

Sur les frais d’instance et les dépens

La société CAUTION LOGEMENT, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser la charge entière des frais de l’instance non compris dans les dépens à Madame [F] [C]. Dès lors, il convient de condamner la société CAUTION LOGEMENT à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’existe aucune raison sérieuse d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société CAUTION LOGEMENT de sa demande en paiement de la clause pénale,

CONDAMNE la société CAUTION LOGEMENT à payer à Madame [F] [C] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la société CAUTION LOGEMENT,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La GREFFIERE La PRESIDENTE