COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [D], [R] [M] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

N° 25/

Du 02 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/04967 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OQAI

Grosse délivrée à

M^e Audrey CAMPANI

M^e Dominique DI COSTANZO

expédition délivrée à

le 02 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 6 Mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 juin 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Audrey CAMPANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [R] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey CAMPANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [M] et M. [V] [D] sont propriétaires d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1].

La copropriété est constituée de deux lots. Le lot n° 1 constitutif d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble appartient à Mme [K] [F] et à M. [T] [I]. Le lot n°2 constitutif d’un appartement au 1er étage appartient aux consorts [O].

Par acte du 17 octobre 2022, les consorts [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité de la résolution n°8 relative à l’usage des combles de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 6 février 2022.

Par conclusions n°1 notifiées le 10 septembre 2024, les consorts [O] sollicitent le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 6 février 2022 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’un protocole d’accord autorisant leur usage privatif des combles a été signé avec les consorts [E], a été homologué par ordonnance du juge des référés et revêt l’autorité de la chose jugée. Ils précisent qu’une assemblée générale qui s’est réunie le 21 mars 2021 a confirmé en application de cet accord leur usage privatif des combles.

Ils exposent qu’ils ont exécuté les travaux autorisés et qu’une porte coupe-feu a été installée entre leur appartement et les combles, qu’elle a été fabriquée selon les normes NF et CE et qu’elle est complétée par un joint noir spécifique aux portes de type coupe-feu.

Ils font valoir que l’assemblée générale du 6 février 2022 ne peut pas revenir sur les décisions de l’assemblée générale du 21 mars 2021 qui n’ont pas été contestées dans le délai requis.

Par conclusions notifiées le 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole M. [I], conclut au débouté des consorts [O] de leurs demandes et sollicite leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que l’autorité de la chose jugée du protocole d’accord signé ne peut pas être opposé au syndicat des copropriétaires par les consorts [O] puisqu’ils n’ont pas respecté les conditions prévues dans celui-ci en ce que la séparation de leur appartement des combles n’a pas été effectuée en utilisant des matériaux coupe-feu de type MO (incombustibles, inflammables).

Il observe que la même condition a été prévue par la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 mars 2021 adoptée suite à la signature du protocole d’accord transactionnel.

Il soutient que les consorts [O] n’ont pas effectué les travaux prévus et que le protocole d’accord est devenu caduc.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient a titre liminaire d’observer que le syndicat des copropriétaires soutient dans les motifs de ses écritures que les demandes des consorts [O] sont irrecevables puisqu’elles n’ont pas été formulées dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale prévu par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il ne formule toutefois pas de demande en ce sens dans le dispositif de ses écritures et cette question ne sera pas examinée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 6 février 2020

L’article 42 alinéa 2 de la loi la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, par ordonnance du 30 mars 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nice a homologué et donné force exécutoire à un protocole d’accord transactionnel signé le 1er février 2021 par les consorts [E] et les consorts [O].

Les consorts [E] se sont engagés dans le cadre de ce protocole d’accord à voter favorablement sur l’usage privatif des combles de l’immeuble par les consorts [O], « à la condition expresse que la séparation de l’appartement de ces derniers soit effectué par l’utilisation de matériaux coupe-feu type MO (incombustibles, inflammable) ».

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2021 que la résolution n°10 qui a été adoptée autorise « l’acquisition d’un droit de jouissance exclusif par [D]. Cette autorisation est donnée par l’assemblée générale sous réserve que la séparation de l’appartement soit effectuée par l’utilisation de matériaux coupe-feu. »

Il n’est pas contesté que le délai de recours de deux mois contre les décisions de l’assemblée générale du 21 mars 2021 est expiré et qu’elle est devenue définitive.

La décision autorisant l’accès aux combles par les consorts [O] ne pouvait donc pas être remise en cause par la résolution n°8 de l’assemblée générale du 6 février 2022 aux termes de laquelle l’accès aux combles devait être condamné par maçonnerie (béton).

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [O] n’ont pas effectué les travaux autorisés pour accéder aux combles.

Il résulte toutefois du constat de commissaire de justice dressé le 13 décembre 2022 qu’une porte a été installée « à l’entrée de l’escalier menant aux combles » (page 16).

Il s’ensuit que les consorts [O] ont bien effectué les travaux autorisés.

Le constat d’huissier précise en outre que « les logos NF et CE » figurent sur la porte et qu’un joint noir est posé sur « le pourtour de l’encadrement de la porte ». Les consorts [O] notent que ce joint noir posé est spécifique aux portes coupe-feu et que les logos NF et CE démontrent que les matériaux utilisés sont conformes à ceux prévus par le protocole d’accord et la résolution d’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte par conséquent pas la preuve nécessaire au soutien de ses déclarations selon lesquelles, d’une part, les travaux autorisés n’ont pas été réalisés et, d’autre part, la condition d’utilisation de matériaux coupe-feu n’a pas été respectée au regard des informations figurant dans le constat d’huissier produit.

La remise en cause de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 21 mars 2021 devenue définitive et déjà exécutée porte atteinte au droit acquis des consorts [O] d’accès aux combles.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 6 février 2022 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer aux consorts [O] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] du 6 février 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à Mme [R] [M] et à M. [V] [D], ensemble, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT