Du 20 décembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03626 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNIE

[H] [M], [Y], [P], [A] [T] [J]

C/

[D] [G]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 20 décembre 2024

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [M]

né le 17 Décembre 1979 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par la SELARL AQUI’LEX (Avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN)

Madame [Y], [P], [A] [T] [J]

née le 16 Août 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL AQUI’LEX (Avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN)

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2018, Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] ont donné à bail à Monsieur [B] [S] et Monsieur [D] [G] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 749 euros, charges comprises.

Monsieur [B] [W] a quitté les lieux au cours de l’année 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [M] ont fait signifier à Monsieur [G] le 28 mars 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Ils lui ont en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative dans le délai d’un mois suivant le commandement.

Par acte délivré le 19 septembre 2023, Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] née [T] [J] ont fait assigner Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion du locataire, condamner ce dernier à leur payer un arriéré locatif s’élevant à 3841,28 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, de l’assignation ou du jugement à intervenir ainsi que des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux outre une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors des débats, Monsieur et Madame [M], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales, sauf à actualiser leur créance à la somme de 11 310,15 euros selon un décompte fourni à l’audience et à porter leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1500 euros. Ils concluent au rejet des demandes adverses et à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, à la prescription d’une clause de déchéance du terme au premier impayé du loyer courant et/ou du plan de remboursement de la dette locative.

Monsieur [G], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection:

— à titre principal, d’ordonner une conciliation entre les parties portant sur la rédaction d’un avenant au contrat ajoutant Madame [V] [E] comme colocataire et un échelonnement de l’arriéré de

loyers par des mensualités de 200 euros en sus d’un versement immédiat de 800 euros, avec stipulation d’une clause de déchéance du terme et de débouter les époux [M] de leur demande d’expulsion;

— à titre subsidiaire, d’ordonner la suspension de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement et de dire que chacune des parties gardera à sa charge ses propres frais et dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties, visées par le greffe à l’audience et soutenues oralement, pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de conciliation

Il ressort de l’article 21 du code de procédure civile qu’il entre dans la mission du juge de concilier les parties.

Il ressort des écritures des époux [M] que ces derniers sollicitent l’expulsion de Monsieur [G] et s’opposent à toutes les demandes formées par ce dernier, et ce depuis l’origine de la procédure.

Ainsi, toute conciliation paraissant vaine en l’absence de volonté des bailleurs de maintenir un lien contractuel avec leur locataire, la demande formée par Monsieur [G] sera rejetée.

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

* sur la recevabilité de l’action :

Monsieur et Madame [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux demandes de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III de cette loi, applicable aux demandes de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

*sur le bien fondé de la demande

Il y a lieu de rappeler que les époux [M] sollicitent que le juge prononce la résiliation du bail conclu avec Monsieur [G] et non pas qu’il constate la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, de sorte que la demande formée par le défendeur visant à suspendre les effets de la clause résolutoire apparaît dépourvue d’objet.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1728 2° du code civil invoqué par les demandeurs énonce que “le preneur est tenu (…)

de payer le prix du bail aux termes convenus”.

L’appréciation de la cause de la résiliation du bail se fait au jour de la décision.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé par Monsieur et Madame [M] que Monsieur [G] ne s’est plus acquitté de la totalité des loyers et des charges dus en vertu du contrat de location à compter du 9 février 2024 (le dernier versement datant du 8 février 2024) et qu’il est redevable à ce titre d’une somme conséquente, dont le montant n’est pas contesté, de 11 310,15 euros arrêtée à la date du 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse.

La violation par Monsieur [G] de son obligation de payer les loyers apparaît suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail, à effet du présent jugement.

En conséquence, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront prononcées, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, Monsieur [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués, égale au montant du loyer et des charges actuel, soit une somme mensuelle de 838,44 euros au paiement de laquelle il sera condamné.

— Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur et Madame [M] le bail conclu le 21 décembre 2018 ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [G] reste devoir au titre de la dette de loyers et des charges locatives la somme de 11 310, 15 euros à la date du 4 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre comprise). Si les demandeurs ont actualisé leur demande financière le jour de l’audience, ils n’ont pas formulé de demande en paiement concernant la période séparant l’audience (28 octobre 2024) de la date du délibéré (20 décembre 2024) alors que les sommes dues sur cette période s’analysent en loyers et charges, et non en indemnités d’occupation, la résiliation du bail prenant effet à compter du présent jugement(soit à compter du 20 décembre 2024). Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il s’en tiendra donc aux termes de la demande formée au jour de l’audience.

Monsieur [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 11 310,15 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, date à laquelle la créance a été fixée.

— Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [G]

Il est admis que le juge qui prononce la résiliation du bail peut néanmoins accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil mais seulement d’une durée de 24 mois. Il tient compte pour ce faire de la situation du débiteur et des besoins du créancier, ainsi que le prescrit l’article précité.

Il ressort du décompte locatif produit par les demandeurs que Monsieur [G] ne parvient plus à régler son loyer courant depuis le 9 février 2024.

S’il justifie de ses revenus (allocations chômage à hauteur de 1000 euros par mois), il n’établit pas comment il sera en mesure de respecter ses propositions de règlement et de payer sa dette locative dans le délai légal, alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer courant, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

*Sur la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce,Monsieur [G], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur et Madame [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [D] [G] de sa demande de conciliation;

Déclare recevable l’action en résiliation de bail et expulsion formée par Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] née [T] [J] à l’encontre de Monsieur [D] [G];

Prononce, à compter de ce jour la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2018 entre d’une part, Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] née [T] [J] et d’autre part, Monsieur [D] [G], portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 5];

Ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [G] et de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

Condamne Monsieur [D] [G] à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] née [T] [J] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, égale à 838,44 euros par mois;

Condamne Monsieur [D] [G] à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] née [T] [J] la somme de 11 310,15 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges locative arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Déboute Monsieur [D] [G] de sa demande de délais de paiement;

Condamne Monsieur [D] [G] à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] née [T] [J] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [D] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE