COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LES NOISETIERS c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

N° 25/

Du 12 mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00227 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVPW

Grosse délivrée à

M^e Philippe MARIA

expédition délivrée à

le 12 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 mars 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

La SCI LES NOISETIERS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Les Noisetiers, Mme [N] et la commune de [Adresse 10] sont propriétaires de lots dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 21 mars 2016, confirmé par arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 14 décembre 2017, la commune de [Adresse 10] a été condamnée à procéder à des travaux de remise en état du lot n° 3 constitutif d’un appartement et transformé en bar restaurant. Elle n’a pas effectué ces travaux.

Par acte d’huissier du 9 août 2019, la société civile immobilière Les Noisetiers a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] afin d’obtenir le prononcé des résolutions n° 7 et 8 d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 1er juillet 2019. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 19/03627.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2019, la société civile immobilière Les Noisetiers a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] afin de voir désigner un géomètre-expert ayant pour mission de déterminer les tantièmes de chaque copropriétaire et d’obtenir le prononcé de la nullité de la résolution n° 5 d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 10 septembre 2019. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 19/05185.

Par ordonnance du 3 septembre 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.

Par ordonnance du 8 avril 2022, l’affaire a été radiée pour défaut de diligences des parties qui étaient en pourparlers.

Ces pourparlers n’ont pas abouti et par conclusions aux fins de réenrollement notifiées par RPVA le 20 janvier 2023 et signifiées au syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 4 mars 2024, la société civile immobilière Les Noisetiers sollicite :

le réenrollement de la procédure à la première date utile,dire et juger nulles et de nul effet les résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du 1er juillet 2019, et en tant que de besoin, prononcer leur annulation,désigner tel géomètre-expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :se rendre sur les lieux de l’immeuble,se faire communiquer tout document utile et notamment l’état descriptif de division et son modificatif ainsi que l’ensemble des titres de propriété,définir avec précision la nature exacte des différentes parties des bâtiments,définir avec précision les tantièmes de chaque copropriétaire,d’une manière générale, donner tous éléments utiles à la solution du litige,dire que l’expert déposera un pré-rapport de ses opérations sur lequel les parties pourront présenter leur observations dans un délai de deux mois,dire et juger nul et de nul effet la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2019 et l’annuler en conséquence,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera déchargée du paiement de sa quote-part au titre de l’ensemble des frais et condamnations de la présente procédure,condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’un abus de majorité est caractérisé concernant l’adoption de la résolution n° 7 autorisant la commune de [Adresse 10] à procéder à la transformation du lot n °3 en commerce, une telle transformation devant faire l’objet d’un vote à l’unanimité. Elle précise que la transformation a par ailleurs déjà été refusée par la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 25 mars 2013 devenue définitive.

Elle explique qu’elle est propriétaire d’un appartement situé au premier étage, au-dessus des locaux que la commune a aménagé sans autorisation en bar restaurant et que l’exploitation de ce commerce sera de nature à créer des nuisances auditives et olfactives pour ses parties privatives et de lui causer un préjudice de jouissance.

Elle explique que l’immeuble comportant trois propriétaires n’a jamais fait l’objet d’un règlement de copropriété, mais uniquement d’un état descriptif de division lequel confère à l’immeuble sans aucune ambigüité un usage exclusivement d’habitation pour tous les lots, à l’exception des caves situées en sous-sol.

Elle soutient que la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 1er juillet 2019 encourt également la nullité puisqu’elle autorise des travaux d’aménagement du lot n° 3 en bar restaurant alors que ces travaux avaient déjà été réalisés. Elle ajoute que cette résolution aurait dû être soumise à un vote à l’unanimité puisque les travaux consistant en la réalisation d’un bar restaurant portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.

Elle estime que la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 10 septembre 2019 encourt la nullité en ce que le syndic fixe de nouveaux tantièmes de copropriété de sa propre initiative, sans se faire assister par un géomètre-expert et sans fournir d’explication sur le mode de calcul retenu.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n’a pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 30 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024 et le délibéré a été fixé au 3 février 2025 prorogé au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que l’affaire a déjà été réenrôlée et que le tribunal n’est plus saisi de la demande formulée aux fins de réenrollement de la présente procédure.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale du 1er juillet 2019

En vertu de l’article 9 I de la loi du loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 26 dernier alinéa de la même loi précise que, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale ne peut décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

— résolution n° 7

Aucun règlement de copropriété n’a été établi pour l’immeuble et seul un état descriptif de division a été établi le 12 septembre 1983, rectifié le 22 juin 1984. Ces documents précisent que l’immeuble est élevé de trois étages sur rez-de-chaussée, qu’il est divisé en cinq lots comprenant deux caves (lots n° 1 et 2) et trois appartements (lots n° 3, 4 et 5).

Il ressort de cette description que l’immeuble a une destination à usage d’habitation.

Le lot n° 3 est décrit comme un « un appartement au rez-de-chaussée comportant deux pièces principales, avec cuisine et toilettes-water-closet ». Le changement d’affectation en activité de bar restaurant porte atteinte à la destination de l’immeuble et l’autorisation afférente doit être donnée à l’unanimité.

La résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale du 1er juillet 2019 est formulée de la façon suivante :

« A la demande de la Commune de [Adresse 10], autorisation à lui consentir pour changement de destination du lot 3 d’appartement en commerce, conformément à son courrier joint à la convocation de la présente assemblée

Conditions de majorité de l’article 26

L’Assemblée autorise la Commune de [Adresse 10] à faire procéder au changement de destination du lot appartement n° 3 dont elle est propriétaire en un commerce. »

Mme [N] (433 tantièmes) et la commune de [Adresse 10] (269 tantièmes) ont voté en faveur de la résolution. La société civile immobilière Les Noisetiers (298 tantièmes) a voté contre la résolution.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires alors qu’elle aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité. Il convient par conséquent de prononcer sa nullité.

— résolution n° 8

La résolution n° 8 adoptée par l’assemblée générale du 1er juillet 2019 est formulée de la façon suivante :

« A la demande de la Commune de [Adresse 10], autorisation à lui consentir pour modification des parties communes et de l’aspect extérieur de l’immeuble conformément à son courrier joint à la convocation de la présente assemblée.

Conditions de majorité de l’Article 25 et possibilité de vote à l’article 25.1

L’Assemblée autorise la Mairie de [Adresse 10] à :

modifier à ses frais exclusifs les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble au droit de son lot en limite de la terrasse édifiée sur le domaine public, en :

installant un store banne ancré dans la façade de l’immeuble,créant une porte dans le bâtiment tour,agrandissant la porte existante pour la mettre aux normes,le tout tel que figurant sur le permis de construire octroyé à la Commune le 29 mai 2012 – PC N° 006 035 12 H 0004, étant rappelé qu’il s’agit des mêmes travaux et modifications que ceux déjà réalisés sans autorisation expresse de l’assemblée et qui ont été sanctionnés pour ce défaut d’autorisation par la Cour d’Appel d'[Localité 9] dont extrait des décisions ci-joints. »

Il ressort des termes de cette résolution que les travaux réalisés par la commune de [Adresse 10] ont apporté des modifications à la façade de l’immeuble, ont été réalisés sur des parties communes sans l’autorisation préalable nécessaire et ont affecté la destination de l’immeuble.

Ces travaux auraient dû être approuvés à l’unanimité et la nullité de la résolution n° 8 sera prononcée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 5 de l’assemblée générale du 10 septembre 2019

En vertu de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1065, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En l’espèce, la résolution n° 5 approuvée par l’assemblée générale du 10 septembre 2019 est formulée de la façon suivante :

« Approbation des nouveaux tantièmes de copropriété

Conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à l’article 25.1

Suite à la modification des coefficients de combles, l’Assemblée approuve les nouveaux tantièmes de copropriété conformément au document ci-joint.

NOTA BENE : les anciens votes ne sont pas remis en cause par cette nouvelle répartition »

La convocation adressée le 10 juillet 2019 pour cette assemblée générale contient un tableau intitulé « Tantièmes [Adresse 6] 01/07/2019 », sans fournir de précisions sur la manière dont ces tantièmes ont été calculés en l’absence de règlement de copropriété et de mention des tantièmes de copropriété attribuées à chaque lot dans l’état descriptif de division établi par acte du 12 septembre 1983 et rectifié par acte du 22 juin 1984.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 10 septembre 2019.

Sur la demande de désignation d’un géomètre-expert

Il convient de rappeler que, sauf disposition particulière de la loi, le juge a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Le juge ne peut donc substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

En l’espèce, la société civile immobilière les Noisetiers précise qu’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 25 mars 2014 a donné mandat au syndic de faire établir la répartition des tantièmes de copropriété en requérant les services d’un géomètre-expert, que M. [M] avait été saisi mais qu’il n’avait pas mené à bien sa mission et qu’aucun élément d’information ultérieur n’avait été fourni.

Il résulte de ces éléments qu’un géomètre-expert a déjà été mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires aux fins de procéder à la détermination des tantièmes de copropriété. Avant d’envisager la désignation judiciaire d’un géomètre-expert, il convient de confirmer les travaux qui ont pu être réalisés par le géomètre-expert qui a déjà été mandaté et, le cas échéant, de faire compléter sa mission. Il convient également d’obtenir le mode du calcul des tantièmes soumises au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2019.

La société civile immobilière Les Noisetiers sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à la désignation d’un expert-géomètre laquelle, en l’état des éléments versés au débat, est prématurée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à la société civile immobilière les Noisetiers la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société civile immobilière les Noisetiers est dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] du 1er juillet 2019 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du 1er juillet 2019 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du 10 septembre 2019 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer société civile immobilière Les Noisetiers la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société civile immobilière Les Noisetiers est dispensée de participation aux frais de procédure mis à la charge du syndicat qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière Les Noisetiers de sa demande de désignation d’un géomètre-expert ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT