COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QEAS

Du 21 Octobre 2025

MINUTE N°25/00267

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 9]

c/ [Z], [R]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Marcel BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s) à

M^e Lionel CARLES

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 9] sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SNC [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [W] [Z]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Lionel CARLES, avocat au barreau de NICE

Mme [L] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Décédée le 31.07.2013

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 16 Septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [R] et Monsieur [W] [Z] sont propriétaires indivis des lots n° 130 et 236 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a, par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, fait assigner Madame [L] [R] et Monsieur [W] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes suivantes :

—  9096,24 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [L] [R] est décédée le 31 janvier 2013.

À l’audience du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a maintenu ses demandes et s’est opposé à la demande de délais de paiement formée par M. [Z].

Monsieur [W] [Z] conclut aux fins de voir :

— lui accorder un moratoire de 24 mois pour régler la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 9],

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [W] [Z] et Madame [L] [R] étaient propriétaires indivis des lots n° 130 et 236 dépendants de l’immeuble [Adresse 9].

Monsieur [W] [Z] justifie du décès de sa compagne, Madame [L] [R], survenu le 31 janvier 2013, ainsi qu’il en résulte de l’acte de décès produit aux débats.

Dans ses écritures, il ne mentionne pas l’existence d’héritiers et indique occuper le bien.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 18 janvier 2021, 10 janvier 2022, 19 janvier 2023 et 25 janvier 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [W] [Z] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 17 octobre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 9096,24 euros (avis de réception signé) leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 16 octobre 2025, que Monsieur [W] [Z] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’il est redevable de la somme de 8169,95 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Ce dernier ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 9].

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 8169,95 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 17 octobre 2024, mis en demeure Madame [L] [R] et Monsieur [W] [Z] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à la mise en demeure en date du 29 novembre 2021 de 24 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance et des sommations de payer n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 195 euros au titre des frais de transmission à l’huissier en date du 13 décembre 2023 et de 195 euros au titre des frais de transmission à l’huissier en date du 9 septembre 2024 euros, formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [W] [Z] sera donc seul condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 24 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 17 octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [Z] est devenu le seul occupant du bien à la suite du décès de sa compagne, Madame [L] [R].

En l’espèce, il justifie que la SARL dénommé G TROIS L, dont il était le gérant, qui exploitait un fonds de commerce de restauration a fait l’objet d’une liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 21 juin 2023.

Monsieur [W] [Z] justifie avoir retrouvé un emploi et percevoir un revenu mensuel moyen de 1400 euros.

Il démontre ainsi l’existence de difficultés financières ne lui permettant pas de rembourser l’intégralité de la somme dont il demeure redevable.

En conséquence, il lui sera accordé des délais de paiement sur une durée de 24 mois selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [W] [Z] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONSTATE le décès de Mme [L] [R] survenu le 31 janvier 2013 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 8169,95 euros au titre des charges et provisions échues au 30 septembre 2025, outre la somme de 24 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [W] [Z] des délais de paiement sur vingt-quatre mois pour l’apurement de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], et dit qu’il devra régler la somme de 8193.95 euros selon vingt-quatre mensualités de 340 euros chacune, la dernière correspondant au solde de la dette, et ce à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure préalable restée sans effet passé un délai de 10 jours ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT