COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00383 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QI5Y

Du 25 Juillet 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]

c/ [Z]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Sarah MORETTI

Expédition(s) délivrée(s) à

M^e Jennifer SALLES

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Février 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 3], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA DALBERA

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Jennifer SALLES de la SELARL CABINET D’AVOCATS SALLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sarah MORETTI, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 19 Juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [Z] est propriétaire du lot n° 20 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, fait assigner M. [O] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

7109,19 euros au titre des charges et provisions échues au 5 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation1117,29 euros au titre des appels de fonds à venir300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les droits et émoluments des actes huissiers le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision ou d’encaissement prévu par l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 le tout lié à au défaut de paiement.

À l’audience du 19 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son conseil, a sollicité le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [Z], a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Z].

M. [O] [Z] représenté par son conseil sollicite dans ses conclusions en réponse reprises oralement :

— de déclarer la procédure accélérée au fond irrégulière et la sanctionner par une fin de non recevoir,

— rejeter en conséquence l’intégralité des demandes,

— à titre subsidiaire, expurger du décompte au titre de l’arriéré de charges de copropriété la somme de 3213,29 euros au titre de frais non réellement nécessaires au recouvrement de la créance,

— le condamner au paiement de la somme de 5508,54 euros en lieu et place de la somme de 9321,83 euros demandée par le syndicat des copropriétaires suivant décompte du 28 avril 2025,

— rejeter la demande de dommages-intérêts,

— lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois moyennant des versements mensuels successifs de 229,50 euros le dernier représentant le solde en principal intérêt et frais,

— condamner le syndic de copropriété DALBERA CITYA en sa qualité de demandeur aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de son conseil Maître Sarah MORETTI et juger qu’ils seront recouvrés directement par elle, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner le syndic de copropriété DALBERA CITYA à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée tiré de l’irrégularité de la mise en demeure du 12 novembre 2024 :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, M. [Z] fait valoir que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité en se fondant sur un avis rendu par la Cour de cassation du 12 décembre 2024. Il expose que la mise en demeure du 12 novembre 2024 qui lui a été adressée par le syndic de l’immeuble portant sur la somme de 4278,24 euros mentionne cependant un montant global de charges impayées sans aucun détail ni aucune précision de sorte qu’il est impossible pour lui de comprendre de manière claire et précise la composante de la somme réclamée ni qu’en cas de non-paiement d’une seule provision, le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours pourront lui être réclamés. Il ajoute en conséquence que la mise en demeure qui lui a été adressée est irrégulière car ne répondant pas aux exigences légales ce qui engendre l’irrecevabilité de l’assignation.

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que toutes les informations nécessaires ont été portées à la connaissance de Monsieur [Z] et que la fin de non-recevoir soulevé n’est pas fondée, force est de relever que la mise en demeure qui lui a été adressée le 12 novembre 2024 mentionne qu’il est redevable d’un solde débiteur de 4254,24 euros sans aucune autre précision et vise un délai de sept jours pour s’acquitter de cette somme et ce alors que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque la mise en demeure est restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En outre, il est de principe que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Dès lors, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Or, force est de relever en l’espèce que la mise en demeure qui a été adressée par le syndicat des copropriétaires à M.[Z] n’indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées puisqu’il est simplement indiqué qu’il est débiteur d’un solde de 4254,24 € et qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’après une mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents deviendront immédiatement exigibles sans aucune autre précision.

En conséquence, en l’absence d’une mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance, indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande au vu de la nature et de l’issue du litige de rejeter les demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], en ses demandes

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT