TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06785 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MU7

N° MINUTE : 12/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, [Adresse 6],

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2]

DÉFENDEURS

Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0031

(Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré.

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcéle 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06785 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MU7

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2023, ELOGIE – SIEMP a donné en location à Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] pour un loyer de 633,67 euros par mois.

Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, ELOGIE – SIEMP leur a fait délivrer un commandement de payer le 04 janvier 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3032,04 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, ELOGIE – SIEMP a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— faire injonction aux locataires de communiquer leur avis d’imposition de l’année 2023,

— condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] à lui payer la somme de 7192,29 euros au 21 février 2024 (terme de janvier 2024 inclus) à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, cette résiliation étant effective six semaines après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, et subsidiairement ordonner la résiliation du contrat de bail, cette résiliation étant effective à la date de délivrance de l’assignation,

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus les charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 06 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et renvoyée au 05 novembre 2024.

Lors des débats, ELOGIE – SIEMP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 8743,25 euros.

En défense, Monsieur [L] [S], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui. Madame [L] [Y] était représentée par un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière, expliquant notamment que le montant de la dette était dû à l’application d’un SLS lequel a été régularisé en juin 2024, sollicitant par ailleurs son maintien dans les lieux et des délais de paiements, un dossier FSL étant en cours d’instruction.

Aucun diagnostic social et financier n’a été produit avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience compte-tenu de la reprise du paiement des loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 06 mai 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ELOGIE – SIEMP justifie avoir saisi la CCAPEX le 05 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 04 janvier 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y], locataires d’un logement situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] suivant bail sous seing privé du 27 juillet 2023, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 05 mars 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] restaient devoir la somme de 8743,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 octobre 2024.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [L] [S] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, soit la somme de 7192,29 euros.

Au total, Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et de l’accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et sans qu’une mise en demeure préalable ne soit requise :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 05 mars 2024, du bail consenti par ELOGIE – SIEMP à Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] solidairement à payer à ELOGIE – SIEMP la somme de 7192,29 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Autorise Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] à s’acquitter de la dette en 12 fractions mensuelles minimum de 20 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, puis 23 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36ème et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera, sans mise en demeure préalable :

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ELOGIE – SIEMP pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] seront solidairement condamnés à verser à ELOGIE – SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [S] et Madame [L] [Y] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT