COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 26/00854 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RF3Y

du 21 Mai 2026

M. I 26/00000575

affaire : [C] [L], [W] [L]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 1], [S] [D]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI

M^e Jean-philippe PAZZANO

M^e Thibault POZZO DI BORGO

Copie certifiée conforme

délivrée à

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le vingt et un Mai À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Mai 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [C] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [S] [D]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jean-philippe PAZZANO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] sont propriétaires d’un appartement à [Localité 2], [Adresse 9] au sein de la copropriété [Adresse 10], situé au RDC.

Par requête en date du 12 mai 2026, Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] ont sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] et Monsieur [S] [D]

Suivant ordonnance en date du 13 mai 2026 cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 21 mai 2026 à 9 heures.

Par exploits de commissaire de justice des 15 mai 2026, Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] et Monsieur [S] [D] en référé aux fins de réalisation de travaux et subsidiairement d’expertise.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] ont réitéré leurs demandes à l’audience, et sollicitent :

À titre principal,

— la condamnation de Monsieur [S] [D] à faire procéder, par un professionnel aux travaux de remplacement de la section d’évacuation en plomb défectueuse telle que préconisé par la société [Localité 2] PLOMBERIE dans son rapport du 24 novembre 2025, et d’avoir à en justifier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard suivant un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance,

— la condamnation de Monsieur [S] [D] à leur verser la somme de 6000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance,

À titre subsidiaire,

— le prononcé d’une mesure d’expertise,

— la condamnation de Monsieur [S] [D] et du syndicat des copropriétaires à prendre les mesures conservatoires qui s’imposent afin de mettre hors d’eau leur appartement, et d’avoir à en justifier sous astreinte de 500 euros par jour de retard suivant un délai de six jours à compter du prononcé de l’ordonnance,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [S] [D] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes,

— la condamnation de Monsieur [S] [D] et du syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], demande :

Sur les demandes de Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] :

À titre principal, sur la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” à prendre des mesures conservatoires sous astreinte :

— juger que la canalisation à l’origine du sinistre est une partie privative appartenant exclusivement à Monsieur [S] [D], que le Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” n’a commis aucune faute et qu’il n’engage pas sa responsabilité au titre du présent litige,

— juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]”,

— débouter Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” à prendre des mesures conservatoires pour mettre hors d’eau leur appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

À titre subsidiaire, sur la condamnation de Monsieur [D] de relever et garantir le Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” :

— condamner Monsieur [S] [D] à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre,

À titre infiniment subsidiaire, sur la demande d’expertise judiciaire :

— débouter Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] de leur demande d’expertise judiciaire,

À défaut :

— prendre acte ou au besoin juger des protestations et réserves d’usage du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” sur la demande d’expertise judiciaire,

Sur les demandes de Monsieur [D] :

À titre principal, sur les demandes de condamnation du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” :

— juger que la canalisation à l’origine du sinistre est une partie privative appartenant exclusivement à Monsieur [S] [D], que le Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]” n’a commis aucune faute et qu’il n’engage pas sa responsabilité au titre du présent litige,

— juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par Monsieur [S] [D] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]”,

— débouter Monsieur [S] [D] de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]”, en ce compris sa condamnation à faire procéder aux travaux de réparations ou remplacement litigieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard, sa condamnation à lui verser une somme provisionnelle de 5.000 euros,

À titre subsidiaire, sur la demande d’expertise judiciaire :

— débouter Monsieur [S] [D] de ses demandes tendant à limiter la mission de l’expert judiciaire qui devrait être désigné,

En toutes hypothèses :

— débouter Madame [C] [L], Monsieur [W] [L] et Monsieur [S] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires “[Adresse 10]”,

— condamner tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, Monsieur [S] [D] demande :

À titre principal :

— le rejet de la demande de condamnation à son encontre et tendant à la réalisation de travaux sous astreinte,

— le rejet de la demande de provision formée à son encontre,

— le rejet de toute demande de condamnation astreinte provision pour frais irrépétibles et dépens à son encontre,

— le rejet de la demande d’expertise judiciaire,

— le rejet de la demande d’exécution de travaux à ses frais avancés,

— le rejet de toute demande tendant à mettre à sa charge les frais, avance, consignation conséquence financière d’une mesure d’expertise,

— dire n’y avoir lieu à référé,

À titre reconventionnel :

— ordonner la réalisation des travaux nécessaires tendant à la réparation ou au remplacement de la partie d’évacuation en plomb fuyarde située au niveau de la traversée de plancher et apparaissant au plafond du lot [L], par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— assortir ladite injonction d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

À titre subsidiaire :

— limiter la mission de l’expert aux seules constatations techniques relatives à la localisation de la fuite, à ces causes matérielles et aux travaux nécessaires,

— exclure de la mission de l’expert toute appréciation juridique sur la qualification de petits communaux privatifs de la canalisation litigieuse,

— mettre les frais d’expertise à la charge avancée de Madame et Monsieur [L],

— rejeter toute demande de provision, d’astreinte, de condamnation à travaux dirigés à son encontre,

— ordonner l’expertise contradictoire du syndicat des copropriétaires,

— préciser que l’accès ponctuel à son lot, pour les seuls besoins de l’expertise ne vaudra aucune reconnaissance de responsabilité, ni reconnaissance du caractère privatif de l’ouvrage litigieux,

— réserver les droits et moyens de Monsieur [S] [D],

En tout état de cause :

— la condamnation de toute partie succombante aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “donner acte” ou “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande de réalisation des travaux :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce il résulte du rapport de recherche de fuites établi par la société [Localité 2] PLOMBERIE le 24 novembre 2025, à la suite d’infiltrations et fuites constatées au sein de l’appartement des consorts [L], qu’une fuite est localisée au niveau de la traversée de plancher sur l’évacuation des toilettes, situé dans les toilettes. Le rapport précise en outre que l’écoulement provient du conduit d’évacuation traversant le plancher, lequel présente un défaut d’étanchéité (percée fuyarde).

Il résulte également du rapport que la société [Localité 2] plomberie a pu avoir accès tant à l’appartement des demandeurs qu’à l’appartement situé au premier étage, appartenant à Monsieur [S] [D] et occupé par un locataire et a précisé que la portion de canalisations incriminées (en plomb) est localisée avant la pipe du WC, éléments qui seraient d’origine privative.

Les conclusions du rapport de recherche de fuite quant à l’origine privative des désordres sont manifestement hâtives dans la mesure où la fuite et les écoulements, à l’origine des désordres, pourraient revêtir un caractère mixte à la fois privative en ce que la fuite est présente au sein de l’appartement de Monsieur [D], mais également commune en ce qu’elle traverse le plancher et provoque des écoulements au sein de l’appartement [L], que seule la mesure d’expertise permettra de déterminer.

En conséquence, il apparait prématuré d’ordonner à l’un ou l’autre des défendeurs de réaliser des travaux dont on ignore s’ils permettront de pérenniser la situation dont les demandeurs, de leur propre aveu, indiquent qu’ils avaient été informés de difficultés quant à des infiltrations dès avant la prise de possession de leur bien.

De même et s’agissant de la demande de provision, force est de constater que l’imputabilité des désordres constatés au sein du lot [L] est contestée et que les seuls éléments produits par les demandeurs, à savoir un procès-verbal de constat et un simple rapport de recherche de fuites, ne permettent pas d’envisager la nature et l’étendue des responsabilités éventuellement encourues tant par Monsieur [S] [D] que par le syndicat des copropriétaires, que seule la mesure d’expertise ordonnée permettra d’établir.

En conséquence, les demandes relatives à la réalisation des travaux et de provision seront rejetées.

Sur la demande d’expertise :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il convient de rappeler que la juridiction territorialement compétente pour statuer sur une telle demande est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il résulte de l’article 12 du règlement de copropriété que les canalisations d’eau, non compris les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque local, relèvent des parties communes, l’article 16 précisant effectivement que les canalisations intérieures d’eau relèvent des parties privées.

Le procès-verbal de constat établi le 13 avril 2026 et le rapport de recherche de fuite établi en novembre 2025, révèlent que l’appartement des consorts [L] subit d’importants écoulements d’eaux usés au sein de son appartement lesquels engendrent des désordres conséquents dont il convient d’en déterminer l’origine afin de les faire cesser.

En manifestement des parties privatives, demeure une difficulté s’agissant du conduit d’évacuation en plomb traversant le plancher et qui présente un défaut d’étanchéité, dont le caractère de partie commune doit être interrogé.

Cette question qui dépasse l’office juridictionnel du juge des référés, avec l’évidence requise en la matière, entrera toutefois dans la mission de l’expertise.

La lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera fait droit.

Les modalités de cette expertise, qui relèvent du pouvoir souverain d’appréciation de la juridiction, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, l’expertise sera ordonnée aux frais avancés de Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L], qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes de réalisation de travaux sous astreinte ;

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] et à Monsieur [S] [D] de leurs protestations et réserves

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à :

[O] [E]

CAP MONTEUR EN EQUIPEMENT TECHNIQUE DU BATIMENT OPTION B MONTEUR EN INSTALLATIONS THERMIQUES

[Adresse 11]

[Localité 5]

Port. : 06.09.33.28.83

Courriel : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec la mission suivante :

— se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants,

— se faire communiquer l’assignation susvisée, et tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les polices d’assurances, le règlement de copropriété, des plans éventuels ou tous éléments relatifs aux canalisations de l’immeuble ;

— décrire les désordres allégués par les demandeurs ; en indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance ; en rechercher les causes ;

— dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, en précisant le cas échéant s’ils proviennent d’un vice des matériaux, d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre des règles de l’art, d’une non-conformité aux prescriptions contractuelles ou de tout autre cause ;

— dire si les désordres trouvent leur origine en parties privatives ou en partie commune, au regard notamment des documents communiqués par le syndicat des copropriétaires ;

— préciser les moyens propres à remédier à ces désordres, en ce compris les frais de remise en ordre de l’habitation, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance ou d’exploitation,

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre des demandeurs et par des entreprises qualifiées de leur choix ;

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal au plus tard le 22 janvier 2027;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents ;

FIXONS à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée à la régie de ce Tribunal par Madame [C] [L] et Monsieur [W] [L] au plus tard le 22 juillet 2026 et dit qu’à défaut de le faire, la présente désignation sera caduque ;

INVITONS les parties à recourir à l’applicatif OPALEXE pour faciliter leurs échanges entre elles, l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses dépens.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS