TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Références : N° RG 25/00147 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7HC (Code nature affaire 5AA/0A)

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT DU [Localité 9]

[Y] [L]

Grosse délivrée le

à HABITAT 25

Copie délivrée le

à la préfecture, Mme [L]

Ordonnance de référé du 10 juillet 2025

DEMANDEUR

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT DU [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Madame [K] [Z], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

DÉCISION : contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2022, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) a donné à bail à Mme [Y] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 555,60 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 29 novembre 2024 pour un montant de 1 583,64 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner Mme [Y] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par acte d’huissier du 17 février 2025, sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ;

— condamner Mme [Y] [L] au paiement de la somme de 3 031,17 euros à titre de provision ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et des charges, soit la somme de 643,61 euros, qui auraient été versés en cas de continuation du bail à compter de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux par leurs occupants et la remise des clefs et ce avec indexation ;

— et enfin la condamner à lui payer tous les dépens qui comprendront notamment le coût de l’acte de commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État.

À l’audience du 13 mai 2025, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25), représenté par Mme [K] [Z], justifiant d’un pouvoir pour ce faire, actualise l’arriéré locatif à la somme de 2 660,76 euros et ne s’oppose pas aux délais sollicités. Pour le reste, le bailleur reprend les demandes contenues dans l’assignation.

Mme [Y] [L] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 14 mars 2022 contient une clause résolutoire (article III.3) sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 29 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, Mme [Y] [L] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2 520,70 euros à la date du 12 mai 2025.

Elle sera donc condamnée à verser à titre provisionnel à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) la somme de 2 520,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’enquête sociale et des éléments recueillis à l’audience que la locataire a repris le paiement du loyer courant, outre une somme de 50 euros en apurement de la dette, depuis février 2025.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties, Mme [Y] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Ces délais de paiement suspendront l’expulsion tant qu’ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue.

En revanche, en cas de non respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l’expulsion sera encourue. Dans ce cas, Mme [Y] [L] devenant occupante sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [Y] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi, soit 643,61 euros.

Cette indemnité d’occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 14 mars 2022 par l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à Mme [Y] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (25), et ce à compter du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Mme [Y] [L] à payer à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel la somme de 2 520,70 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, indemnité d’occupation d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Y] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 50 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Y] [L] soit condamnée à verser à l’OPH du [Localité 9] (HABITAT 25) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 643,61 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS Mme [Y] [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,