Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 30 janvier 2026, n° 26/00109

TJ Nice 30 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a constaté que les travaux affectaient effectivement les parties communes et qu'ils avaient été réalisés sans l'autorisation requise, justifiant ainsi l'arrêt des travaux.
Accepté
Nécessité d'une expertise technique
La cour a jugé nécessaire d'évaluer les travaux pour déterminer s'ils ont causé des dommages aux parties communes, ce qui justifie la désignation d'un professionnel aux frais de M. [K] [D].
Accepté
Urgence de l'assignation
La cour a reconnu que le syndicat a dû engager des frais pour faire cesser les travaux, ce qui justifie l'octroi de frais irrépétibles.
Rejeté
Non-justification de l'astreinte
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une astreinte en raison de l'accord trouvé entre les parties et de l'arrêt des travaux déjà en cours.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 30 janv. 2026, n° 26/00109
Numéro(s) :	26/00109
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas DONNANTUONILidia MAILLIET-WOZNIAK
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet TABONI

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00109 – N° Portalis DBWR-W-B7K-Q62P

du 30 Janvier 2026

affaire : Syndic. de copro. LE NEGRESCO, sis [Adresse 3])

c/ [K] [O] [D]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Lidia MAILLIET-WOZNIAK

l’an deux mil vingt six et le trente Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet TABONI

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [K] [O] [D]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Lidia MAILLIET-WOZNIAK, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 23 Janvier 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires LE NEGRESCO, autorisé par ordonnance sur requête du 15 janvier 2026, a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [K] [D] aux fins de :

— condamner M. [K] [D] à arrêter sur-le-champ les travaux en cours de réalisation au sein de son appartement dès lors que ceux-ci portent atteinte aux parties communes et sont exécutés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et en infraction à la loi et au règlement de copropriété,

— dire que pour que cet arrêt des travaux prenne fin, il devra solliciter à ses frais la tenue d’une assemblée générale spéciale des copropriétaires en vue d’obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par lui envisagés en produisant une description précise des devis et/ou factures et les coordonnées et attestations d’assurance des entreprises intervenantes et tout élément technique de nature à indiquer comment il entend procéder à la remise en état aux règles de l’art des parties communes par lui endommagées,

— dire que la condamnation au titre de l’arrêt des travaux sera assortie d’une astreinte de 1500 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance et ce pendant un délai de 120 jours,

— autoriser le syndicat des copropriétaires à désigner aux frais de M. [K] [D] comme prévu au règlement de copropriété, un architecte ou tout homme de l’art afin de pouvoir visiter les lieux et émettre un avis technique sur les travaux déjà réalisés et ceux à réaliser en particulier sur les parties communes endommagées,

— dire qu’à défaut d’accord de M. [K] [D] pour laisser telle visite opérée, il sera autorisé à pénétrer dans les lieux assisté d’un commissaire de justice si besoin de la force publique,

— condamner M. [K] [D] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires LE NEGRESCO et M. [K] [D] sont parvenus à s’accorder sur les points suivants :

— l’arrêt des travaux entrepris par M. [K] [D] dans son appartement, étant précisé que ce dernier a fait valoir qu’ils étaient déjà interrompus depuis le mois de décembre 2025,

— la désignation par le syndicat des copropriétaires aux frais de M. [K] [D], d’un architecte ou de tout homme de l’art afin de pouvoir visiter les lieux et émettre un avis technique sur les travaux déjà réalisés et en particulier sur ceux réalisés sur les parties communes qui auraient été endommagées,

— que M. [K] [D] devra solliciter à ses frais, dans le cas où les parties communes seraient endommagées et nécessiteraient des travaux de remise en état, la tenue d’une assemblée générale spéciale des copropriétaires en vue d’obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par lui envisagés en produisant une description précise des devis et/ou factures et les coordonnées et attestations d’assurance des entreprises intervenantes et tout élément technique de nature à indiquer comment il entend procéder à leur remise en état.

Le syndicat des copropriétaires LE NEGRESCO indique ne pas maintenir sa demande de désignation d’un commissaire de justice avec assistance de la force publique en cas de refus de M. [K] [D] de laisser un accès à son appartement mais a maintenu ses demandes d’astreinte et au titre des frais irrépétibles et des dépens.

M. [K] [D], a sollicité le rejet de l’astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires ainsi que des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en sollicitant la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 22 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires LE NEGRESCO :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que M. [K] [D] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 8] depuis le 7 juillet 2025.

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] prévoit que :

— constituent des parties communes, les gros murs de façade, les fondations du bâtiment, les poutres et les solives des planchers, les hourdis et plus généralement le gros œuvre des planchers et des voûtes,

— chacun des copropriétaires pourra à sa guise modifier les dispositions intérieures de son appartement mais en cas de percement de gros murs de refend, les travaux ne pourront être exécutés que sur la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du propriétaire des locaux où auront lieu les travaux…. il devra prendre toutes les mesures pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait des travaux.

Il est constant que M. [K] [D] a entrepris des travaux de rénovation dans son appartement consistant notamment en la rénovation de sa salle de bains et au remplacement des fenêtres ainsi qu’il l’a mentionné dans un mail du 7 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires fait cependant valoir que lors de la réalisation des travaux, des parties communes ont été affectées, à savoir des gros murs de refend et les planchers et qu’il craint que des éléments porteurs de l’immeuble aient été partiellement atteints.

Il verse à ce titre des photographies prises au sein de l’appartement démontrant que des murs épais ont été partiellement cassés et que des tuyaux ont été installés dans le plancher.

Suite aux interrogations du syndic de l’immeuble faisant état de la poursuite des travaux malgrè

l’engagement de M. [K] [D] de les suspendre et de la nécessité d’y procéder afin qu’un homme de l’art puisse effectuer les vérifications préalables nécessaires, M. [K] [D] a répondu dans un mail du 13 janvier 2026 que les travaux avaient été interrompus ainsi que cela avait été demandé, que pendant l’enlèvement et le nettoyage des gravats, l’entreprise avait découvert une fuite, que les travaux de peinture étaient en cours et qu’il souhaitait refermer et remettre « l’endroit dans son état initial »en précisant qu’il ne s’opposait pas à ce que le syndic envoie une entreprise afin de vérifier les travaux. Il a précisé qu’en raison de l’ancienneté de l’installation de chauffage, il avait constaté un décollement et une fuite du système et que les ouvriers avaient mis à jour des ouvertures dans le mur qui existait déjà afin d’arrêter la fuite en précisant que tout sera remis dans son état initial.

Le syndicat des copropriétaires LE NEGRESCO fait cependant valoir que M. [K] [D] n’a pas justifié de l’arrêt des travaux ce qui a justifié la délivrance de son assignation.

À l’audience, M. [K] [D], qui expose être de bonne foi et avoir réagi suite aux mails qui lui ont été adressés par le syndic, verse un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 22 janvier 2026 décrivant que l’appartement est actuellement en chantier, qu’aucun ouvrier n’est présent sur place, que le sol ne comporte pas de revêtement ainsi que les murs dans la chambre et la salle d’eau et qu’en comparaison avec les photos transmises le 9 janvier 2026 par le syndic, l’ouverture visible dans le mur de la pièce d’eau à l’emplacement du water-closet semble être dans le même état. Il est précisé concernant les trous visibles sur le mur du fond de la chambre que de légères modifications sont constatées notamment la présence d’une saignée.

Il produit également une facture d’une entreprise de plomberie en date du 19 janvier 2026 mentionnant qu’elle a dû intervenir en urgence en raison du très mauvais état des réseaux d’évacuation existants afin de créer une nouvelle installation d’eau chaude et d’eau froide.

Il expose que les travaux ont été interrompus ainsi qu’il avait déjà mentionné dans son mail du 13 janvier 2026 et s’engage à ne pas les reprendre jusqu’à l’intervention d’un homme de l’art, désigné par le syndicat des copropriétaires, à ses frais aux fins de vérification des travaux en cours et d’avis technique sur les travaux affectant les parties communes et les travaux de remise en état nécessaires.

Dès lors, au vu de l’urgence de la situation et l’accord des parties, il convient de :

— ordonner l’arrêt des travaux, et ce jusqu’à l’intervention d’un homme de l’art, aux fins de visiter les lieux et émettre un avis technique sur les travaux réalisés par M. [K] [D] portant sur les parties communes et l’obtention des autorisations nécessaires en cas de travaux affectant ces dernières avec cette précision qu’en cas de percement de gros murs de refend, les travaux ne pourront être exécutés que sur la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du propriétaire ;

— de dire que le syndicat des copropriétaires pourra faire désigner aux frais de M. [K] [D] un architecte ou tout homme de l’art afin de visiter les lieux et émettre un avis technique sur les travaux déjà réalisés et ceux à réaliser sur les parties communes endommagées

— que M. [K] [D] devra solliciter à ses frais la tenue d’une assemblée générale spéciale des copropriétaires en vue d’obtenir les autorisations nécessaires en produisant une description précise des devis et/ou factures et les coordonnées et attestations d’assurance des entreprises intervenantes et tout élément technique dans le cas où les travaux déjà réalisés ont endommagés les parties communes et/ou les travaux par lui envisagés affecteront les parties communes ;

Il n’y a cependant pas lieu au vu des éléments susvisés, de l’arrêt des travaux qui a déjà pris effet, de l’engagement de M. [K] [D] de prendre à ses frais l’intervention de l’architecte ou de l’homme de l’art désigné par le syndicat des copropriétaires aux fins de vérification et de l’accord trouvé par les parties à l’audience, d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de l’issue du litige et de sa nature, il convient de ramener à de plus justes proportions la demande formée au titre des frais irrépétibles par le syndicat des copropriétaires qui a été contraint de délivrer en urgence ladite assignation à M. [K] [D], à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner ce dernier aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

ORDONNONS à M. [K] [D] d’arrêter les travaux en cours de réalisation au sein de son appartement situé [Adresse 5] à [Localité 9], jusqu’à la visite d’un architecte ou d’un homme de l’art, désigné par le syndicat des copropriétaires aux fins de visiter les lieux et émettre un avis technique sur les travaux réalisés portant notamment sur les parties communes et l’obtention des autorisations nécessaires en cas de travaux affectant les parties communes avec cette précision qu’en cas de percement de gros murs de refend,le règlement de copropriété prévoit que les travaux ne pourront être exécutés que sur la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du propriétaire ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires pourra faire désigner, aux frais de M. [K] [D] un architecte ou tout homme de l’art afin de visiter les lieux et émettre un avis technique sur les travaux déjà réalisés par M. [K] [D] et ceux à réaliser sur les parties communes qui auraient été endommagées;

DISONS que M. [K] [D] devra solliciter, à ses frais, la tenue d’une assemblée générale spéciale des copropriétaires, en vue d’obtenir les autorisations nécessaires prévues par le règlement de copropriété, en produisant une description précise des devis et/ou factures et les coordonnées et attestations d’assurance des entreprises intervenantes et tout élément technique, dans le cas où les travaux déjà réalisés ont endommagés les parties communes et/ou les travaux par lui envisagés affecteront ces dernières ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS M. [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires LE NEGRESCO la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [K] [D] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT