TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n° 613

Références : N° RG 25/00136

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXDA

[Localité 8] [Localité 6] HABITAT

C/

Mme [B] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [R], muni d’un pouvoir,

assignation en référé du 14 Mars 2025

DEFENDEUR :

Mme [B] [H], demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Emilie CAVOIN-CHATELAIN, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 26 Septembre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2016 avec prise d’effet au 9 février 2016 , soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a donné en location à Madame [B] [H] et Monsieur [E] [K] un appartement Type 3 n° 27 1er étage situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles mensuels de 515.63 €.

Par avenant en date du 22 novembre 2023 le bail a été souscrit à l’égard de Madame [H] seule, Monsieur [K] ayant quitté les lieux, cette dernière ayant informé la bailleresse de son divorce.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du4 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à Madame [B] [H] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 2 634.58 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l 'étude , le 14 mars 2025 la société [Localité 8] DIJON HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Madame [B] [H] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

condamner àpar provision cette dernière à lui payer le montant de la dette locative soit la somme de 3 186.16 euros , une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 566.92 € ainsi que 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le 17 mars 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

Par conclusions déposées à l’audience, Maître [Y] sollicite des délais de paiement sur 36 mois avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande, elle indique que Madame était [N], elle faisait des ménages dans les bureaux, elle a subi un burn out et se trouve maintenant allocataires de 832 € d’indemnités de chômage.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle la société [Localité 8] [Localité 6] HABITAT , représentée par Monsieur [R], maintient l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance et s’oppose à la demande de délais.

Maître [Y] dépose son dossier de plaidoirie et maintient ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L''assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Côte d’Or le 5 février 2025, soit deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 9 février 2016 Madame [B] [H] est locataire auprès de [Localité 8] [Localité 6] HABITAT d’un appartement type 3 n° 27 1er étage situé [Adresse 4] à [Localité 7]

Que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Que la locataire ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois ;

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 4 mars 2025

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à compter du 4 mars 2025 , Madame [B] [H] occupe dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

Afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner Madame [B] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que la locataire reste devoir à [Localité 8] [Localité 6] HABITAT , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 6 439.37 € mois de septembre 2025 inclus , somme qui n’est pas contestée par Madame [B] [H]

En conséquence, Madame [B] [H] sera condamnée à payer à la requérante la somme provisionnelle de 6 439.37 €, mois de septembre 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [B] [H] , par l’intermédiaire de son conseil sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle indique qu’elle était [N], elle faisait des ménages dans les bureaux, elle a subi un burn out et se trouve maintenant allocataires de 832 € d’indemnités de chômage. Elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

L’examen du décompte locatif fourni par la bailleresse montre que les règlements des loyers courants sont rejetés depuis de nombreux mois et que par ailleurs ils ne couvrent pas la totalité du montant du loyer.

Madame [H] ne perçoit pas d’APL.

A l’audience, Monsieur [R] s’oppose à la demande de délais

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délais sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [B] [H] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu pour le logement type 3 n° 27 1er étage situé [Adresse 4] à [Localité 7] conclu entre Madame [B] [H] et [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

est acquise à compter du 4 mars 2025.

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à [Localité 8] [Localité 6] HABITAT , la somme provisionnelle de 6 439.37 €, mois de septembre 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

REJETONS la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire de Madame [H].

ORDONNONS à Madame [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à verser mensuellement à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 mars 2025 date de résiliation du bail , soit la somme provisionnelle de 566.92 € avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 , de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Madame [B] [H] sera également tenue au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,