COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00463 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJOP

du 03 Juin 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [U] [J], S.A.R.L. DDL DELICES DU LEVANT

Copie exécutoire délivrée à

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Sonia MARTEL

M^e Cécile NOCARD

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TROIS JUIN À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMOBILIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [U] [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sonia MARTEL, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. DDL DELICES DU LEVANT

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cécile NOCARD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2026, délibéré prorogé au 03 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT.

Par ordonnance de référé du 27 novembre 2025, il a été sursis à statuer dans l’attente de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant de la ratification éventuelle des travaux réalisés par la SARL DDL Délices du Levant.

L’affaire a fait l’objet d’un ré-enrôlement et a été retenue à l’audience du 17 février 2026.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sollicite :

— la condamnation in solidum de M.[U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT :

— à retirer la conduite d’extraction en inox qui a été ancrée sur la façade arrière de l’immeuble et à remettre celle-ci dans son état antérieur,

— à remettre en état de fonctionnement l’ancienne conduite en grès qui montait autrefois en toiture de l’immeuble.

— assortir ces condamnations d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter du 31ème jour calendaire après le rendu de l’ordonnance à venir et ce pendant une durée maximale de 90 jours sans qu’il soit nécessaire que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

— débouter M.[U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT de leurs demandes,

— les condamner in solidum aux dépens en ce compris le coût du constat du 17 décembre 2024 d’un montant de 390 euros outre à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, M.[U] [J] sollicite :

à titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’absence dommage imminent de trouble manifestement illicite,à titre subsidiaire

— dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL DDL DELICES DU LEVANT à le relever et si nous garantir contre toute condamnation éventuelle et à lui rembourser toutes les sommes auxquelles il serait condamné à tous les frais qu’il devra engager pour exécuter une éventuelle décision à venir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SARL DDL DELICES DU LEVANT sollicite :

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé en l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent,

à titre subsidiaire,

— le rejet de l’ensemble des demandes,

en tout état de cause,

— débouter Monsieur [J] de sa demande formulée à son encontre visant être relevé garanti de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, prorogé au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il résulte de la lecture de l’ordonnance rendue par le juge des référés en date du 27 novembre 2025 que les travaux réalisés par la SARL DDL Délices du Levant en ce qu’ils portaient atteinte aux parties communes auraient dû faire l’objet d’une autorisation non pas du seul syndic mais bien du syndicat des copropriétaires dont le sursis à statuer ordonné devait permettre la convocation en assemblée générale et éventuellement la ratification des travaux réalisés.

Il résulte de la résolution intitulée Point 41 adoptées à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2026 et portant sur la ratification éventuelle des travaux réalisés en urgence sur la conduite d’extraction située en façade de l’immeuble reliant l’extraction du local constituant le lot 41 jusqu’à la tourelle en toiture, que faute de majorité elle n’a pas été adoptée.

Ainsi force est de constater que les travaux ayant consisté à démolir l’ancienne colonne en grès et à la remplacer par une conduite en inox n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; que la conduite en inox qui modifie l’aspect extérieur de la façade et porte atteinte à l’harmonie extérieure de l’immeuble, n’a par ailleurs pas fait l’objet d’autorisation d’urbanisme.

Aussi et en dépit de l’autorisation de réalisation de travaux fournie par le syndic qui ne disposait nullement de ce pouvoir, il y a lieu de considérer que les travaux en cause constituent un trouble manifestement illicite, qu’il y a lieu de faire cesser.

En conséquence, la SARL DDL Délices du Levant sera condamnée à retirer la conduite d’extraction en inox installé et à la remise en état de l’ancienne conduite.

Au regard néanmoins des difficultés de remise en état d’une ancienne conduite, laquelle présentait un risque d’effondrement avant même la réalisation des travaux en cause, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

S’agissant de la question de la responsabilité en dernier lieu du preneur du local ou du bailleur dans le cas de la réalisation desdits travaux, il y a lieu de considérer que cette question dépasse l’office juridictionnel du juge des référés avec évidence requise en la matière, que seul le juge du fond devra déterminer et trancher dans le cadre d’une éventuelle procédure engagée à ce titre.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, M.[U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS M.[U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT de procéder aux travaux suivants :

— retirer la conduite d’extraction en inox qui a été ancrée sur la façade arrière de l’immeuble et à remettre celle-ci dans son état antérieur,

— remettre en état de fonctionnement l’ancienne conduite en grès qui montait autrefois en toiture de l’immeuble.

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS [U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [U] [J] et la SARL DDL DELICES DU LEVANT aux dépens de la présente instance.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS