COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01889 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2IN

du 19 Mars 2026

affaire : S.A.S.U. IOANNA

c/ Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2], S.C. AIDABO

Copie exécutoire délivrée à

M^e Léa LACOUR

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Marjorie MENCIO

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET [C] DIX NEUF MARS À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Novembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S.U. IOANNA

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Léa LACOUR, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [C] PONT NEUF, sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

S.C. AIDABO

C/O Monsieur [W] [L]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Marjorie MENCIO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 05 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, la SASU IOANNA a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société AIDABO.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 5 février 2025, la SASU IOANNA demande de:

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à remplir et à retourner le constat amiable de dégâts des eaux établi, transmis le 5 septembre 2025 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois jours à compter de la décision

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à faire procéder aux travaux de reprise de la canalisation commune défectueuse sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la décision

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer une provision de 50 000 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande, dans ses conclusions reprises à l’audience à l’audience demande:

— le rejet des demandes

— condamner la SASU IOANNA à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La société AIDABO sollicite dans ses conclusions reprises à l’audience de :

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à remplir et à retourner le constat amiable de dégâts des eaux établi, transmis le 5 septembre 2025 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois jours à compter de la décision

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à faire procéder aux travaux de reprise de la canalisation commune défectueuse sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la décision

— prendre acte qu’elle s’en rapporte à justice en ce qui concerne la demande de provision formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [C] [Adresse 6]

— condamner le syndicat des copropriétaires [C] [Adresse 7] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens .

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de transmission du constat amiable et de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société IOANNA exploite un fonds de commerce de bouche à l’enseigne [V] dans un local appartenant à la société AIDABO au sein de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 2].

Dans un courriel du 18 mars 2025, la SASU IOANNA a alerté la SCI AIBADO de la nécessité de procéder à une reprise complète d’un tuyau se trouvant au dessus de la salle de restaurant, relevant des parties communes, en précisant que cette dernière était très usagée et avait été débouchée récemment par la société Aqua Energy.

Par courrier du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a été mis en demeure par la société AIDABO de réaliser les travaux de reprise de la colonne défectueuse qui passe par le plafond du restaurant exploité par la société IOANNA.

La société IONNA a adressé une relance à son bailleur le 30 juin 2025 en rappelant la gravité de la situation en l’état des fortes chaleurs et des odeurs qui émanent du tuyau.

Elle soutient qu’au début du mois de juillet 2025, la défectuosité la canalisation fuyarde a finalement provoqué l’effondrement d’une partie du plafond du restaurant exploité au bas de l’escalier en versant quelques photographies peu lisibles.

Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 août 2025 que:

— dans la salle de restaurant, au niveau du faux plafond, se trouve un tuyau de couleur rouge qui est vétuste, qu’il est constaté de la matière de couleur blanche qui est selon le gérant de la société IOANNA du papier toilette ; que le tuyau est percé

— derrière la trappe dans le faux plafond en bas des escaliers, il est constaté la présence d’un tuyau de couleur rouge avec des coulures et des auréoles blanchâtres; que le gérant déclare avoir subi une fuite à cet emplacement

Il est constant qu’un constat amiable dégât des eaux a été dressé par la société IOANNA le 17 juillet 2025 puis qu’il a été le transmis le 5 septembre 2025 par le mandataire de sa bailleresse au syndic afin qu’il le complète et le lui retourne, en vain.

Il ressort du règlement de copropriété que les installations sanitaires communes à certains des copropriétaires, comprenent l’ensemble de toute les canalisations d’arrivée d’eau froide et chaude, l’évacuation des eaux usées, … sont des parties communes spéciales.

Il n’est pas sérieusement contestable que le sinistre subi par la société IOANNA, locataire commercial, a été signalé au syndic de l’immeuble à plusieurs reprises et que ce dernier a pour origine la colonne d’évacuation des eaux usées qui est fuyarde, qui constitue une partie commune dont la conservation et l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Bien que le syndicat des copropriétaires expose que l’origine exacte des désordres n’est pas établie, force est de relever qu’il produit lui-même un rapport d’un plombier en date du 3 février 2026 mentionnant que :

— la colonne traversant le faux plafond est complètement ouverte en deux et fuyarde à plusieurs endroits et qu’il est nécessaire d’entreprendre une ouverture du faux plafond et un remplacement de cette colonne à l’horizontal

— qui n’est pas constaté de sinistre récent

— sur la base des photos, la cause possible est une descente qui serait fissurée en hauteur

— qu’elle n’est pas fuyarde au quotidien mais le serait en cas d’engorgement.

De plus, en dépit des courriers et mises en demeure, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir entrepris les mesures nécessaires afin de mettre un terme aux désordres affectant le restaurant exploité par la société IOANNA.

Enfin, bien que le syndicat des copropriétaires soutienne que la société IOANNA devait, en sa qualité d’assurée et occupante des lieux, procéder au préalable à la déclaration de sinistre auprès de son propre assureur, force est de relever qu’il lui appartient d’assurer la conservation et l’entretien des parties communes et qu’il ne justifie pas avoir également de son côté procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur suite aux désordres qui lui ont été signalés.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments établissant que les désordres ont pour origine les parties communes de l’immeuble, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par la société IONNA et de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à faire procéder aux travaux de reprise de la canalisation commune défectueuse et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, qui courra passé un délai de 40 jours à compter de la décision et ce pendant une durée de trois mois.

Toutefois, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui retourner le constat amiable dégât des eaux signé afin qu’elle puisse l’adresser à son assureur, sera rejetée comme se heurtant à des contestations sérieuses, dans la mesure où la société IONNA ne justifie pas avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur ni du caractère impératif de ce document pour obtenir une indemnisation de son assureur.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande, la société IOANNA verse une attestation de son expert-comptable mentionnant qu’elle a subi à compter du mois de mai 2025 une dégradation brutale de sa dynamique commerciale consécutive à la non réparation par le syndic d’un tuyau appartenant à la copropriété situé au sein du restaurant et générant des odeurs nauséabondes, qu’en juillet 2025 un effondrement partiel du plafond du restaurant a entraîné une perte d’exploitation pour la soirée de 2666 € et qu’un manque à gagner peut être évalué à la somme de 233 780 € imputable au défaut d’aération entre mai à septembre 2025.

Toutefois, force est de relever que cette attestation se montre particulièrement succincte dans la mesure où elle ne comprend aucun élément chiffré sur le chiffre d’affaires et le bénéfice générés par l’activité sur les années précédentes ainsi que sur l’exercice en cours, le calcul du manque à gagner ciffré à la somme de 236 446,39€ n’étant aucunement étayé.

De plus, le syndicat des copropriétaires verse de son côté de nombreux avis clients émis sur Internet sur plusieurs mois ne faisant pas état l’existence des nuisances olfactives et saluant la qualité du restaurant qui a obtenu le 23 janvier 2026 une note moyenne de 4,3/5.

Enfin, le procès-verbal de constat produit par la SCI AIDABO, le 19 août 2025 s’il mentionne des désordres au niveau de la canalisation, ne fait cependant pas état de l’existence de nuisances olfactives, de l’effondrement partiel du plafond, ni que les WC du restaurant seraient inaccessibles.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande provisionnelle de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis qui se heurte à des contestations sérieuses sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige et de sa nature, de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à la SAS IOANNA, la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’équité commande au vu de la nature de l’affaire de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à faire procéder aux travaux de reprise de la canalisation commune défectueuse située dans le faux plafond du local exploité par la société IOANNA et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard qui courra passé un délai de 40 jours à compter de la décision et ce pendant une durée de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission du constat amiable signé ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer la SASU IOANNA la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens :

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

[C] GREFFIER [C] JUGE DES RÉFÉRÉS