TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02383 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4BI

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

C/

[D] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [D] [N]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020)

dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille – 14000 CAEN

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au

barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N]

né le 11 Février 1991 à CAEN (14000), demeurant 7 Avenue

du Président COTY – Porte 7 – 14000 CAEN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la

mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date du 22 mai 2023, l’OPH Caen La Mer Habitat a donné à bail à M. [D] [N] un logement conventionné à usage d’habitation situé 7 avenue du Président Coty – porte 7 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 346,48 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 134,26 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2023, notifié par courriel à la CCAPEX le 25 janvier 2024 qui en a accusé réception le 29 janvier 2024, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 463,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus ainsi que? d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 28 mai 2024, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait assigner M. [D] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater acquise au profit de l’OPH Caen La Mer Habitat la clause résolutoire visée dans le commandement du 2 novembre 2023 ;

– prononcer l’expulsion de M. [D] [N] du logement occupé sis 7 avenue du Président Coty – porte 7 – 14 000 Caen, ainsi que de tous occupants de son chef et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, il pourra y être contraint par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [D] [N] ;

– dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer ;

– le condamner au paiement :

* de l’arriéré dû, soit la somme de 4 698,69 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 2 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* d’une somme mensuelle de 547,97 euros égale au montant du loyer et charges, du 2 janvier 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

* de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le commandement de payer d’un montant de 173,53 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, au cours de laquelle l’OPH Caen La Mer Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 9 201,29 euros au 3 décembre 2024. Il ajoute qu’il n’y a aucun paiement.

M. [D] [N] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement de la somme de 9 201,29 euros produit aux débats :

– le bail conclu de manière dématérialisée en date du 22 mai 2023 ;

– le commandement de payer du 2 novembre 2023, portant sur la somme en principal de 1 463,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 3 décembre 2024, portant sur la période de juillet 2023 à novembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 9 201,29 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [D] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort du décompte locatif actualisé que, le coût des actes de commissaire de justice délivrés à M. [D] [N] a été mis au débit du compte locatif, alors qu’il convient de rappeler que, si ces actes sont justifiés, leur coût doit être inclus dans les dépens. Dès lors, les sommes de 173,53 euros et 177,82 euros, mises respectivement au débit du compte locatif les 28 novembre 2023 et 1er août 2024 au motif « frais de procédure » et correspondant pour la première, au coût du commandement de payer et pour la seconde, au coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture seront déduites du solde locatif.

De sorte que, M. [D] [N] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 8 849,94 euros selon décompte arrêté au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Par conséquent, M. [D] [N] sera condamné à payer à l’OPH Caen La Mer Habitat la somme de 8849,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 698,69 euros à compter du 24 mai 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [D] [N], par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023 et portant sur la somme en principal de 1463,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif actualisé que, dans ce délai, aucun paiement n’a été effectué par le locataire, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes, ni postérieurement par ailleurs et ce, dans la mesure où les prélèvements ont tous été rejetés. De sorte que, la dette locative ne cesse de s’accroître.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 janvier 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [D] [N], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 janvier 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’expulsion de M. [D] [N] dans la quinzaine du jugement à intervenir.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [D] [N] n’est pas entrée dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ce, dans la mesure où ce dernier a initialement contracté un bail avec l’OPH Caen La Mer Habitat et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, M. [D] [N] soit occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 janvier 2024 et qu’il s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [D] [N] dans la quinzaine du jugement à intervenir.

Sur le bénéfice de la trêve hivernale

En application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’expulsion de M. [D] [N] dans la quinzaine du jugement à intervenir.

Néanmoins, comme évoqué auparavant, M. [D] [N] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser l’OPH Caen La Mer Habitat à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [D] [N] cause un préjudice à l’OPH Caen La Mer Habitat qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 2 janvier 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [N], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture du Calvados.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à l’OPH Caen La Mer Habitat la somme de 8 849,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 698,69 euros à compter du 24 mai 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu de manière dématérialisée le 22 mai 2023, entre d’une part, l’OPH Caen La Mer Habitat et d’autre part, M. [D] [N] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé 7 avenue du Président Coty – porte 7 – 14 000 Caen, à la date du 2 janvier 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [D] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 2 janvier 2024 ;

DIT que M. [D] [N] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Caen La Mer Habitat à faire expulser M. [D] [N] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

DÉBOUTE l’OPH Caen La Mer Habitat de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [D] [N] dans la quinzaine du jugement à intervenir ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ;

AUTORISE l’OPH Caen La Mer Habitat à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et dit qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à l’OPH Caen La Mer Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 2 janvier 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH Caen La Mer Habitat ;

CONDAMNE M. [D] [N] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture du Calvados ;

DÉBOUTE l’OPH Caen La Mer Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION