TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : S.C.I. AVP GEVREY

c/

E.A.R.L. DU PONTOT

N° RG 24/00553 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IRLX

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS [Adresse 11] – 91la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31

ORDONNANCE DU : 31 MARS 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. AVP GEVREY

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

E.A.R.L. DU PONTOT

[Adresse 12]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2025 et mise en délibéré au 26 mars 2025, puis prorogé au 31 mars 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 16 mars 2001, la SCI AVP Gevrey, anciennement la SCI [Z] [Adresse 14], a acquis une parcelle sise à Gevrey-Chambertin cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] sur laquelle est érigé un hangar. Cette parcelle est désormais cadastrée section [Cadastre 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SCI AVP Gevrey a assigné l’EARL du Pontot en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

— juger recevables et bien fondées ses demandes;

— juger l’expulsion de l’EARL du Pontot et de tous occupants de son chef de la parcelle sise commune de [Localité 13] cadastrée section [Cadastre 7] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner, au besoin, le recours à la force publique ;

— condamner l’EARL du Pontot à lui régler la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions n°2 du 19 février 2025), la SCI AVP Gevrey a maintenu ses demandes initiales et a demandé, à titre subsidiaire, que le délai de grâce demandé par la défenderesse soit réduit à deux mois maximum à compter de la signification de la décision à intervenir.

La SCI AVP Gevrey expose que:

la parcelle dont elle est propriétaire est actuellement occupée illégalement par l’EARL du Pontot. Cette occupation du hangar construit sur la parcelle a été constatée suite à une sommation interpellative du 12 août 2024 ;

il est précisé que le gérant de l’EARL du Pontot a formellement indiqué utiliser le hangar sans qu’aucun bail ne soit régularisé. Il a de ce fait reconnu son occupation sans droit ni titre des lieux ; ces propos doivent être considérés comme un aveu extrajudiciaire ;

dès lors, la défenderesse s’est vue mise en demeure par courrier recommandé du 27 août 2024 d’avoir à quitter les lieux sous un mois, en vain ;

elle estime donc que la défenderesse commet ainsi une atteinte à son droit de propriété constitutive en elle-même d’une voie de fait et donc d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

en réponse aux conclusions adverses, il doit être précisé que l’EARL du Pontot ne saurait décréter unilatéralement qu’un contrat de bail à ferme verbal a été conclu entre les parties puisqu’il s’agit en effet d’un acte consensuel. De plus, aucun jugement du tribunal paritaire des baux ruraux ne vient corroborer cet argument et le juge des référés ne saurait trancher cette question ;

il incombait ainsi à l’EARL du Pontot et non à elle-même de saisir la juridiction compétente aux fins de se voir reconnaître le bénéfice d’un tel contrat verbal. Il est donc manifeste que la parcelle est occupée illégalement ;

le caractère onéreux du bail à ferme est clairement posé par le code rural. Or, la défenderesse ne peut prétendre que l’entretien de la parcelle constituerait une contrepartie onéreuse, d’autant plus qu’il est démontré que la parcelle n’est pas entretenue ;

enfin, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de grâce à la défenderesse dans la mesure où elle n’occupe aucunement un lieu habité et que son déménagement ne peut être assimilé à un relogement.

À l’audience du 19 février 2025, la SCI AVP Gevrey a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions en défense n°2 du 19 février 2025), l’EARL Du Pontot a demandé au juge des référés :

à titre principal,

— débouter la SCI AVP Gevrey de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 12 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour libérer les lieux ;

en toute hypothèse,

— condamner la SCI AVP Gevrey à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI AVP Gevrey aux entiers dépens de l’instance.

L’EARL du Pontot fait valoir que:

M. [K] [Z], gérant de l’EARL du Pontot, n’est pas juriste et n’a aucunement reconnu l’absence de tout contrat de bail liant les deux parties; celui-ci a uniquement entendu déclarer au commissaire de justice qu’aucun écrit n’avait été régularisé ;

il ressort du code rural que toute mise à disposition d’un immeuble à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est soumis au statut du fermage. Le même code dispose en outre que les baux ruraux conclus verbalement sont valables ;

l’EARL du Pontot est titulaire d’un bail rural verbal portant sur le hangar litigieux qu’il utilise pour stocker de la paille. Les conditions légales d’existence du bail rural sont remplies dans la mesure où l’EARL entretient les lieux et prend en charge les coûts qui incombent normalement au propriétaire. Il s’agit donc là d’une contrepartie onéreuse ;

le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur l’existence d’un tel bail rural qui relève du juge du fond, en l’espèce le tribunal paritaire des baux ruraux;

à titre subsidiaire, en cas d’expulsion de la parcelle, il devra lui être octroyé un délai de 12 mois afin qu’elle puisse trouver un local équivalent et organiser le déménagement ; ces délais peuvent être accordés lorsque les lieux occupés sont des locaux à usage professionnel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.»

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit; il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

La SCI AVP Gevrey verse notamment aux débats l’acte de propriété du 16 mars 2001, la sommation interpellative du 12 août 2024 et le courrier de mise en demeure du 27 août 2024 ; elle fait valoir que l’EARL du Pontot occupe le hangar sans droit ni titre, ce qui constitue une atteinte à son droit de propriété, constitutive d’un trouble manifestement illicite.

L’EARL du Pontot entend se prévaloir d’un bail rural verbal.

L’article L411-1 alinéa 1er du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L311-1 du même code se trouve régie par le statut du fermage.

La défenderesse estime que les conditions d’existence d’un tel bail rural verbal sont réunies tandis que la société défenderesse entend le contester en raison de l’absence de contrepartie onéreuse. Néanmoins, la question de l’existence d’un bail rural verbal ne saurait être tranchée par le juge des référés, mais par le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant au fond.

Il doit en outre être précisé que l’article L411-1 alinéa 5 du code rural dispose que la preuve de l’existence d’un contrat de bail à ferme se rapporte par tout moyen.

En vertu de l’article 1383-1 du code civil, l’aveu extrajudiciaire purement verbal n’est reçu que dans les cas où la loi permet la preuve par tout moyen. Sa valeur probante est laissée à l’appréciation du juge.

La SCI demanderesse entend se prévaloir du fait que le gérant de l’EARL du Pontot aurait avoué l’absence de tout contrat de bail au commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 12 août 2024. Si la jurisprudence retient que la sommation interpellative dirigée contre le potentiel défendeur à l’action s’apparente à un aveu extrajudiciaire, pour autant, elle exige la manifestation d’une volonté non équivoque de reconnaître un fait.

En l’espèce, l’EARL du Pontot fait valoir que son gérant, non juriste, n’a aucunement entendu reconnaître l’absence de tout contrat de bail mais uniquement déclarer que ce contrat n’avait fait l’objet d’aucun écrit. Il ne saurait être considéré que ces propos témoignent d’une volonté non équivoque de reconnaître l’absence d’un bail, y compris verbal.

Dès lors, il apparaît que l’existence de tout contrat de bail rural ne saurait être de toute évidence exclue ou affirmée. En conséquence, le caractère manifestement illicite du trouble constitué par l’occupation de la parcelle litigieuse n’est pas rapporté. La SCI AVP Gevrey sera donc déboutée de sa demande d’expulsion.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI AVP Gevrey qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI AVP Gevrey qui succombe, sera condamnée à payer à l’EARL du Pontot la somme de 1 200 € sur ce fondement.

La SCI AVP Gevrey sera en outre déboutée de sa propre demande prise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Déboutons en conséquence la SCI AVP Gevrey de sa demande d’expulsion de l’EARL du Pontot de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] à GEVREY CHAMBERTIN ;

Condamnons la SCI AVP Gevrey à payer à l’EARL du Pontot la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI AVP Gevrey aux dépens.

Le Greffier Le Président