COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/02058 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4IV

Du 19 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [J]

Copie exécutoire délivrée à

Maître Jennifer SALLES

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Décembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice SARL CITYA DALBERA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Jennifer SALLES de la SELARL CABINET D’AVOCATS SALLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [I] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 08 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, fait assigner M.[I] [Y] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2688.45 euros au titre des charges et provisions échues au 3 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  928.71 euros au titre des appels de fond à venir

—  300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 8 janvier 2026 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M.[I] [Y] régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que M.[I] [Y] était propriétaire du lot numéro 5 dépendant de l’immeuble [Adresse 1].

Il est produit un constat de carence du 26 novembre 2025 établissant que la tentative de conciliation n’a pas abouti.

Il a été justifié en cours de délibéré que M.[I] [J] a vendu son appartement ( lot 5) à la SCI N&J le 22 janvier 2026.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 29 mars 2024 et 7 janvier 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à M.[I] [Y] pour la période considérée, une mise en demeure du 8 août 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1242.41 euros ( avis de réception signé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir ainsi qu’un commandement de payer du 19 septembre 2025 portant sur la somme de 1722,41 €.

Il ressort du décompte versé en date du 6 janvier 2026, que M.[I] [Y] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 1349.58 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions portant la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026 d’un montant de 928,71 € sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que M.[I] [Y] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 1349.58 euros au titre des charges de copropriété dues au 3 novembre 2025 et de la somme de 928,71 euros au titre des provisions devenues exigibles portant la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026 .

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1349.58 euros arrêtée au 3 novembre 2025 et de la somme de 928,71 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a adressé une sommation de payer à Monsieur [J] le 19 septembre 2025. Les frais afférents de 90,60 € euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par M.[I] [Y].

Toutefois, les autre frais de relance et de mise en demeure n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 960 euros au titre des frais “contentieux transmission huissier et transmission avocat” sera rejetée.

M.[I] [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 90.60 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, M.[I] [Y] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Il n’est cependant pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par ce dernier soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M.[I] [Y] qui succombe, sera condamné au paiement de cette somme et aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement par défaut et en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE M.[I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 1349.58 euros au titre des charges et provisions échues au 3 novembre 2025 outre la somme de 90,60 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M.[I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 928,71 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier au 30 septembre 2026 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE M.[I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[I] [Y] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT