COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01992 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q24U

Du 20 Février 2026

Affaire : Syndic. de copro. [K] [T]

c/ [V], [M]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Vivian THOMAS

le

Président : Madame Florence DIVAN, Juge placée, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Novembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [K] [T], sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la SAS ASSALIT SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Mme [N] [V] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

M. [J] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparant ni représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 11 Décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [M] et Mme [N] [V] épouse [M] (ci-après désignés les époux [M]) sont propriétaires indivis du bien immobilier correspondant au lot 007 au sein de l’immeuble [Adresse 4] sis à [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété restent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, fait assigner les époux [M] devant le président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— condamner les époux [M] au paiement des sommes suivantes envers le syndicat des copropriétaires requérant :

— la somme de 3 654 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus selon décompte au 7 novembre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 2 369,58 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée générale du 22 mars 2024 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, somme à parfaire ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;

— la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [M] aux entiers dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] maintient ses demandes, en l’état de son assignation.

Bien que régulièrement assignés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, (le commissaire de justice indiquant que leur nom ne figure pas sur la boîte aux lettres ou le tableau des occupant, et que les démarches entreprises n’ont pas permis de trouver leur nouvelle adresse), les époux [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, de sorte que la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que les époux [M] sont propriétaires au sein de l’immeuble sis à [Adresse 5].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 20 février 2023 et 22 mars 2024 que les copropriétaires ont adopté les comptes pour les exercices clos au 30 septembre 2023 et adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir réclamé les sommes dues au titre des périodes considérées ainsi qu’un commandement de payer en date du 9 septembre 2025, faisant sommation de payer la somme au principal de 4 262,22 euros dans le délai de huit jours mais rappelant qu’après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, il serait sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 7 novembre 2025 que les époux [M] ne se sont pas acquittés de l’intégralité des sommes dues dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 2 907,83 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues ayant été adoptées prévisionnellement sont devenues exigibles.

Toutefois, la somme de 2 369,58 euros sollicitée au titre des charges futures correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 n’est justifiée par aucune pièce de procédure soumise au contradictoire, étant précisé que la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 est d’ores et déjà comprise dans le décompte du 7 novembre 2025.

En conséquence, les époux [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2 907,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, une mise en demeure et un commandement de payer ont été adressés aux époux [M]. Or, une mise en demeure rappelant le délai de trente jours pour régler les sommes dues est suffisante au point de vue procédural.

Par ailleurs, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

En conséquence, les époux [M] seront condamnés payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 55 euros correspondant au montant de la mise en demeure, au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au regard des paiements effectués par les époux [M], la résistance abusive n’est pas démontrée.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires formée à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M], qui succombent, seront condamnés aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [N] [V] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2 907,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 novembre 2025, outre la somme de 55 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [N] [V] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [J] [M] et Mme [N] [V] épouse [M] aux dépens, en ce compris les droits et émoluments des actes des huissiers de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE