COUR D’APPEL D’ [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : Commune [Localité 2] / Société [J]

N° RG 25/00053 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4DR

N° 26/00028

Du 28 Mai 2026

JUGEMENT

Délivrance le 28.05.2026

Grosse et expédition à

la SELARL ASSO – CHRESTIA

M^e Laetitia GUILLET

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

Commune de [Localité 2] représentée par son Maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe CHRESTIA de la SELARL ASSO – CHRESTIA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

ET

Société [J] au capital de 4.000.000€ dont le siège social immatriculée au RCS de [Localité 3] exerçant sous l’enseigne [Adresse 2]

représentée par Monsieur [N] [P],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laetitia GUILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [B] [S]:

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 4]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

La commune de [Localité 5] a décidé, par délibération du conseil municipal en date du 12 décembre 2007, de délimiter un périmètre de sauvegarde de commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

La société [J], représenté par Monsieur [N] [P], est propriétaire d’un fonds de commerce de restauration situé [Adresse 5] exploité sous l’enseigne « [Adresse 2] » acquis le 25 juin 2020 pour la somme de 209.000 Euros suite à une vente par adjudication.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en date du 12 septembre 2025, reçue en mairie de [Localité 5] le 19 septembre 2025, la commune a été informée de la cession par la société [J] de ce fonds de commerce au prix de 340.000 Euros.

Par un courrier du 14 novembre 2025, la ville de [Localité 5] a informé Maître Laetitia Guillet, conseil de la société [J], de sa décision d’exercer son droit de préemption sur le bien objet de ladite DIA.

Par un courrier en date du 14 novembre, enregistré au greffe le 18 novembre 2025, la ville de [Localité 5] a adressé au Juge de l’expropriation territorialement compétent un mémoire en fixation du prix de la cession.

Par une ordonnance du 10 décembre 2025, le transport a été fixé au 19 février 2026, l’audience de plaidoirie au 26 mars 2026.

Lors du transport en date du 19 février 2026, étaient présents Maître Philippe Chrestia, avocat de la commune de [Localité 5], Monsieur [E] [X], agent du pôle foncier de la mairie de [Localité 5], Monsieur [E] [K], agent du service des affaires juridiques de cette même commune ainsi que Maître Laetitia Guillet, conseil de la société [J] ainsi que Monsieur [N] [P], dirigeant de cette société.

Dans son mémoire de saisine, la commune de [Localité 5], représentée par le maire en exercice au jour du mémoire, fait état de son intention de préempter le bien susvisé et fait valoir que la valeur vénale à retenir, licence 4 comprise, est de 253 864, 50 Euros.

Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 5] indique avoir notifié au cédant du fonds de commerce et à son conseil son intention de préempter le bien au prix qui sera fixé par l’autorité judiciaire. Elle affirme que la DIA susvisée n’est pas accompagnée d’un compromis de vente ou d’une promesse de cession et qu’elle ne sera, dès lors, tenue à aucune autre obligation financière : commission d’agence, honoraires de rédaction ou autre.

Elle fait valoir que la SAS [J] est titulaire d’un bail commercial consenti par Monsieur [I] [A] le 16 novembre 2020 pour une durée de 9 années pour un loyer mensuel de 2 750 Euros avec une provision de 235 Euros sur l’impôt foncier.

Elle fait valoir que le locataire gérant de ce fonds de commerce, la SASU Leanyda, exploite un autre fonds de commerce à [Localité 6] et que sa comptabilité ne permet pas d’identifier les éléments relatifs à la comptabilité du fonds de commerce « [Adresse 2] » pour les années 2023 et 2024 ; il est, en revanche, précisé que seul le bilan 2024 concerne exclusivement le fonds de commerce de [Localité 5], lequel fait apparaitre un Chiffre d’affaire de 296 818 Euros et une perte de 35 617 Euros. Il est indiqué que la location-gérance a pris fin.

La commune fait valoir que selon la méthode des barèmes professionnels, il conviendra de retenir un ratio moyen de 77, 4 % HT au regard du barème « [R] [D] » et de 76, 2 % au regard des données du site internet du « barème d’évaluation des fonds de commerce ».

Elle indique retenir un taux de 74 % soit une évaluation de 219 719 Euros (296 818 X 0,74)

Elle fait valoir selon la méthode comparative des ratios, l’évaluation doit être fixée à hauteur de 288 010 Euros (296 918 X 0, 97) ; pour ce faire, elle indique retenir le ratio le plus bas.

Pour aboutir à son évaluation finale, elle réalise la moyenne des deux évaluations (219 719 + 288 010 / 2).

Dans son dernier mémoire, la société [J] demande au Juge de l’expropriation de fixer la valeur du fonds de commerce à 343 384, 00 Euros.

Elle affirme avoir procédé à des travaux importants de rénovation , d’aménagement et d’équipement pour un montant de plus de 320.000 Euros soit un investissement total de plus de 543.000 Euros.

Il indique aussi que le CA 2024 HT était de 296.918 Euros et reconnaît que les chiffres d’affaires antérieurs ne sont pas exploitables.

Elle précise que la société [J] a accepté une offre de Monsieur [H] [L] pour un montant de 340 000 Euros soit 86 135, 50 Euros de plus que l’évaluation actuelle de la commune pour ce fonds de commerce.

Elle souligne que le CA de 2024 ne prend pas en compte le potentiel du bien au vu de son emplacement et de la taille de ses terrasses.

En application de la méthode comparative des ratios (par rapport aux cessions de fonds de commerce similaires), elle indique aboutir à une évaluation de 373 942 Euros en multipliant le CA de 2024 avec le ratio moyen de la fourchette 0, 97 à 1, 55 correspondant aux mutations récentes d’entités comparables.

Il critique le fait que le commissaire du gouvernement, en retenant la moyenne que de la cession de deux fonds de commerce sur cinq (pour un ratio de 98,70%), n’ait pas pris en compte la situation du bien en front de mer. La société [J] indique que si le commissaire du gouvernement avait pris en compte l’implantation du bien en bord de mer, le ratio aurait été de 106, 18 % soit un prix de 315.120 Euros.

En faisant une moyenne de ces deux évaluations (373 942 et 315 120 Euros), elle aboutit à une moyenne de 344.531 Euros.

En application de la méthode des barèmes professionnels, elle constate que l’évaluation de la Commune de [Localité 5] est très éloignée de celle du Commissaire du gouvernement.

Elle indique que la commune ne justifie pas des raisons pour lesquelles elle opte pour un ratio de 74 % et pour lesquelles elle retient une base de calcul erronée (HT au lieu de TTC). Elle ajoute que l’implantation en bord de mer justifie qu’un ratio de 100 % du chiffre d’affaires soit retenu et en déduit aboutir à une évaluation, selon cette méthode de 312.826 Euros.

Pour aboutir à son évaluation finale, elle réalise la moyenne de ses deux évaluations (373 942 + 312 826 soit 343 384 Euros).

Le Commissaire du gouvernement pour sa part conclut que le prix de cession du fonds de commerce est évalué à 293.000 Euros et que l’indemnité de remploi est sans objet en la matière.

Il indique que la date de référence à retenir est le 11 juillet 2025, date à laquelle la modification simplifiée n°3 du PLU a été approuvée par délibération du Conseil métropolitain et est devenue opposable.

Il indique que le bien évalué était situé, à la date de référence, en zone Ubb1 au PLU métropolitain.

Il retient la méthode par comparaison avec des cessions de fonds de commerce similaires et précise qu’elle sera corroborée par la méthode des barèmes professionnels.

Il propose cinq termes de comparaison :

N°

Date de mutation

Adresse ([Localité 5])

Activité

Ratio

Informations

1

31/10/23

[Adresse 6]

Restaurant brasserie

86,58 %

Bistrot – Le Pointu – Terrasse sur le DP.

Prix de cession : 300.000 Euros

Moyenne CA : 346 509

2

06/03/25

[Adresse 7]

Bar restaurant

135,84 %

Restaurant [Adresse 8]

Prix de cession : 140 000

Moyenne CA : 103 063

3

15/04/24

[Adresse 9]

Restauration traditionnelle, pizzeria

91,47 %

L’Agora avec terrasse dans la copro le grand large

Prix de cession : 109 000

Moyenne CA : 119 170

4

23/01/24

[Adresse 10]

Restaurant

179,41 %

Fleur de sel – Prix de cession : 140 000

Moyenne CA : 78 036 Euros

5

14/04/01

22/23 [Adresse 11]

Restaurant, brasserie

110,83 %

A&E restaurant – Prix de cession : 280 000 Euros

Moyenne des CA : 252 648

Pour les termes 1, 3, 4 et 5, il est mentionné par le commissaire de gouvernement que la moyenne des CA a été impactée fortement par le COVID 19.

Le commissaire retient deux des cinq termes : il exclut le 4 (restaurant gastronomique dans le vieux village) ainsi que les 2 et 3 en raison de leur CA non comparable.

Il se base donc sur les termes 1 et 5 ; il en déduit un ratio de 98, 7 % pour aboutir à une évaluation à 292 920, 873 arrondie à 293 000 Euros (CA HT X 98,7).

S’agissant de la méthode des barèmes professionnels, il rappelle que l’ouvrage « Cote annuelle des valeurs vénale » 2025 aux éditions Callon indique que la valeur des fonds de commerce de restauration traditionnelle dans les villes moyennes représentent 60 et 100 % du CA TTC soit 312 826 Euros.

Il relève que le ratio de 93, 7 % (évaluation par la méthode par comparaison, 293 000 Euros / CA TTC, 312 826 Euros) est dans la fourchette haute pour ce type de commerce. Il estime que cela est justifié par l’emplacement.

Le commissaire du gouvernement en conclut que le prix de cession doit être évalué à 293.000 Euros.

Il rappelle qu’aucune indemnité de remploi n’est accordée dans ce cadre.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2026.

Sur la fixation du prix :

Aux termes de l’article L 214-1 du code de l’urbanisme,

« Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux ou de baux commerciaux. (…)

Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial.

Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. »

L’article R 214-6 du même code précise qu’ « En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l’article R. 214-5 la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d’une copie en double exemplaire de son mémoire. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur.

Ainsi, la saisine du juge de l’expropriation ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire ou le titulaire du droit de préemption renonce, en cours de procédure, à l’opération ».

Sur la date de référence :

En application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le PLU métropolitain a été approuvé le 23 octobre 2019 et modifié pour la dernière fois par délibération du 11 juillet 2025. Il conviendra donc de retenir cette date comme date de référence.

Sur la consistance du bien :

Les locaux se situent au [Adresse 12]. Le fonds de commerce a été acquis le 25 juin 2020 et le bail commercial a été signé le 16 novembre 2020 pour une période de neuf ans à compter du 1er novembre 2020.

Le loyer révisé (quittance d’octobre 2025) est de 33000 Euros par an hors taxe avec une provision de TF de 2820 Euros.

A compter du 16 décembre 2020 , le fonds a été exploité par la SASU Leanyda au terme d’un contrat de location gérance signé le 16 décembre 2020 (le fonds ne serait plus exploité depuis septembre 2025 selon les dires de Monsieur [N] [P] lors du transport).

Il ressort de la visite que la salle du restaurant est en très bon état général (malgré quelques traces d’humidité au plafond) et que l’établissement est dotée d’une belle terrasse avec toit. L’équipement de la cuisine est aussi en bon état. Monsieur [N] [P] affirme, lors de la visite, avoir entièrement refait le local en 2020/2021.

Sur la méthode d’évaluation :

Il est pertinent, à l’instar des parties, de retenir la méthode par comparaison (avec des cessions de fonds de commerce similaires), laquelle sera corroborée par la méthode des barèmes professionnels issus des ouvrages de référence en matière d’évaluation.

— Evaluation par la méthode par comparaison :

Au titre de cette méthode, il convient de retenir, les quatre termes de comparaison pour les cessions de fonds situé [Adresse 13] présentées par le commissaire de gouvernement ; il convient, en revanche, d’exclure le terme 4 en raison de ses caractéristiques (restaurant gastronomique qui est située dans la vieille ville).

Il convient, au vu de ces TC, de retenir un ratio de 106, 18 %.

Ce ratio sera multiplié par le CA HT pour obtenir la valeur du fonds selon cette méthode soit 296 779 X 106, 18/100 = 315 119, 9 Euros.

— Evaluation par la méthode par des barèmes professionnels :

Selon le barème de l’ouvrage « Cote annuelle des valeurs vénales 2025 aux éditions Callon indique que la valeur des fonds de commerce de restauration traditionnelle dans les villes moyennes représentent 60 % et 100 % du CA TTC (312 826 pour le CA 2024, seul CA exploitable ).

En l’espèce, au vu de la qualité de l’emplacement, de la présence d’une grande terrasse et de la qualité des équipements et du bon état général des locaux, il convient de fixer pour ce bien un ratio de 95 % du CA TTC soit 297 184, 70 Euros.

Afin d’aboutir à une évaluation du bien, il convient de faire une moyenne de ces deux sommes soit la somme de 306 552, 30 Euros : (315 919, 90 + 297 184, 70) : 2.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront laissés à la charge de la ville de [Localité 5].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Fixe la date de référence au 11 juillet 2025 ;

Fixe le prix d’acquisition dû par la Commune de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, au titre de l’exercice du droit de préemption portant sur un fonds de commerce sis [Adresse 5] (parcelle BB n°[Cadastre 1]) et propriété de la SAS [J], à la somme de 306 552, 30 Euros ;

Condamne la commune de [Localité 5] représentée par son maire en exercice aux dépens ;

Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

La greffière Le juge de l’expropriation